Wrocławski rynek biurowy – deweloperzy odpowiadają na popyt ze strony najemców

JLL przedstawia raport pt. „Wrocław: rynek biurowy i rynek pracy” analizujący atrakcyjność inwestycyjną stolicy Dolnego Śląska w obszarze nieruchomości biurowych i dostępu do wykwalifikowanych kadr. Materiał powstał we współpracy z firmą Hays Poland.

Katarzyna Krokosińska, Starszy Konsultant w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy w JLL, odpowiedzialna za rynek wrocławski, informuje: „Kombinacja takich atutów jak dostęp do wykształconych kadr znających języki obce, położenie, infrastruktura transportowa i biurowa, proinwestycyjna polityka władz i instytucji lokalnych oraz wysoka jakość życia stanowią magnes dla międzynarodowych firm z sektora usług dla biznesu. Nieprzypadkowo, w najnowszym rankingu najlepszych lokalizacji pod projekty outsourcingowe na świecie, przygotowanym przez Tholons, Wrocław zanotował największy awans – o 10 pozycji, na miejsce 65 i jest jednym z trzech polskich miast – obok Krakowa i Warszawy, sklasyfikowanym w tym zestawieniu. Z Wrocławiem plany wiążą zarówno nowi inwestorzy tacy jak np. SoftServe, wywodzący się z Ukrainy dostawca usług IT, który uruchomi w stolicy Dolnego Śląska swoje centrum rozwoju oprogramowania, jak i firmy już tu obecne, m.in. Atos, BNY Mellon, Credit Suisse, Capgemini, HP, IBM, Nokia czy Viessman, które traktują miasto jako lokalizację umożliwiającą długofalowy rozwój zarówno w obszarze usług, jak i kadr„.

Rynek biurowy – czas dynamicznego wzrostu

Nina Stępień, Analityk Rynku, JLL, komentuje: „Wrocław jest trzecim co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce, oferującym 555 900 mkw. nowoczesnej powierzchni, a jednocześnie jednym z najszybciej rozwijających się rynków w kraju, zarówno pod względem liczby powstających obiektów, jak i aktywności najemców. W ostatnich pięciu latach oddano do użytku 32 nowoczesne budynki biurowe, a podaż powierzchni wzrosła aż o 59%. W budowie pozostaje dalsze prawie 125 000 mkw., z czego większość trafi na rynek do końca 2015 r. Deweloperzy nadal czują się pewnie inwestując w budynki biurowe, co jest rezultatem m.in wysokiego popytu generowanego w największej mierze przez sektora usług dla biznesu. Międzynarodowe firmy z tej branży są głównym odbiorcą nowych projektów, a ich udział w wynajętej powierzchni biurowej w mieście to 41%„.

Nowa i przyszła podaż

W I poł. 2014 r. we Wrocławiu oddano do użytku 22 700 mkw. biur, z czego 15 500 mkw. przypadło na Green Day. Do końca roku rynek wrocławski powiększy się o kolejne 52 300 mkw. (w ramach m.in. West Gate, Wrocławski Park Biznesu II B4, Promenady Zita faza I oraz Silver Tower Center). Największym biurowcem w budowie jest Dominikański (prawie 36 000 mkw.), który zostanie oddany w III kw. 2015 r. 22% całej powierzchni biurowej w trakcie realizacji jest zabezpieczone umowami przednajmu.

Nowa podaż biurowa we Wrocławiu w latach 2010 – 2015

Źródło: JLL, II kw. 2014 r.

Popyt – generowany przez centra usług dla biznesu

Wrocław jest rynkiem chłonnym, charakteryzowanym przez duże transakcje, zawierane najczęściej przez sektor usług dla biznesu. W ciągu dwóch lat zatrudnienie w tej branży wzrosło o 68%, co znalazło swoje odzwierciedlenie w rekordowym popycie brutto zarejestrowanym w 2012 r. (88 400 mkw. wynajętej powierzchni). W I poł. 2014 r. popyt brutto wyniósł około 28 600 mkw., a największymi umowami były: odnowienie 4 900 mkw. przez poufnego najemcę w Silver Forum, nowe umowy Fresenius Kabi w New Point Offices i Parker Hannifin w Dubois 41 (2 600 mkw. i 2 500 mkw.) oraz ekspansja OBSS o 2 200 mkw. w biurowcu West House. Już w III kw. umowę najmu podpisało HP GBC (16 400 mkw. w Dominikańskim).

Współczynnik powierzchni niewynajętej

Jeszcze kilka lat temu najemcy nie mieli tak dużego wyboru w optymalnym doborze powierzchni, którą mogli dodatkowo powiększyć w krótkiej perspektywie czasowej. W 2010 i 2011 r. wskaźnik pustostanów oscylował średnio w okolicach 3,1% na kwartał. Obecnie wynosi on 10%.

Najwyższe czynsze transakcyjne

W II kw. można było zaobserwować spadki najwyższych czynszów transakcyjnych. Zarówno wyższa jak i niższa granica czynszowa spadła o 0,5 euro i w konsekwencji najwyższe stawki obniżyły się do 14-15 euro za mkw. miesięcznie. Średnie czynsze wahają się od 12 do 13 euro / mkw./ m-c. W perspektywie kolejnych dwóch lat można spodziewać się dalszych, niewielkich presji zniżkowych na stawki najmu, które będą spowodowane wysoką, nową podażą planowaną do dostarczenia na rynek przez deweloperów w latach 2015-2016.

Rynek pracy – naprzeciw potrzebom sektora usług dla biznesu

Według danych Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL), Wrocław zajmuje trzecie miejsce, jeśli chodzi o liczbę pracowników zatrudnionych w centrach nowoczesnych usług biznesowych – w maju 2014 r. pracowało w nich prawie 20 500 osób, co stanowi 16% wszystkich zatrudnionych w sektorze w Polsce. Między rokiem 2012 i 2014 we Wrocławiu przybyło ponad 7 900 miejsc pracy w centrach usług (wzrost o 68%).

Agata Piątek, Delivery Manager Region South, Hays Poland, informuje: „Kluczowym atutem Wrocławia w procesie pozyskiwania nowych projektów z sektora usług dla biznesu, umożliwiającym także dalszy rozwój firm już działających na Dolnym Śląsku jest szeroki dostęp do świetnie wykształconych pracowników, zarówno absolwentów, jak i doświadczonych ekspertów. To właśnie obecność wykwalifikowanych kadr ze znajomością języków obcych, również tych bardziej niszowych, została doceniona przez światowe koncerny, takie jak m.in. IBM, McKinsey, Capgemini, Credit Suisse, Google czy Nokia Solutions Network, które wybrały Wrocław na lokalizację dla swoich centrów usług. Co szczególnie istotne, wykształcenie i kompetencje kandydatów w dużej mierze odpowiadają potrzebom pracodawców z tej branży. Wrocław jest jednym z głównych ośrodków akademickich w Polsce, zajmując trzecie miejsce pod względem ogólnej liczby studentów, a drugie pod względem liczby absolwentów po kierunkach inżynieryjno – technicznych, co umożliwia rozwój usług z obszaru badań i rozwoju. Potencjał kadrowy sprawia ponadto, że stolica Dolnego Śląska stanowi preferowaną lokalizację dla wymagających wysokich kwalifikacji projektów z obszaru Knowledge Process Outsourcing„.

W mieście znajdują się 24 szkoły wyższe, które w 2013 r. kształciły ponad 125 000 studentów. Kierunki IT, ekonomiczne oraz inżynieryjne, kluczowe dla branży SSC/BPO i R&D, w 2013 r. ukończyło odpowiednio 1 400, 8 700 oraz 3 500 osób (źródło: GUS). Miasto dodatkowo ułatwia także proces pozyskiwania odpowiednich pracowników wchodzących na rynek pracy. W 2008 roku utworzone zostało Biuro ds. współpracy z Uczelniami Wyższymi, które pozwala skoordynować politykę kształcenia z potrzebami rynku.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenia na wybranych stanowiskach we Wrocławiu w PLN brutto

Źródło: Hays Poland, czerwiec 2014 r.

Jednym z głównych czynników szczegółowo rozpatrywanych przez inwestorów przy wyborze lokalizacji są prognozowane koszty inwestycji, w tym koszty pracy. Na rynku wrocławskim, pomimo bardzo wysokiej jakości życia, średnie płace są wciąż niższe w porównaniu z rynkiem warszawskim. Oczywiście w sektorze nowoczesnych usług biznesowych, jako branży opartej na wiedzy, koszty zatrudnienia pracownika zależą w głównej mierze nie tyle od lokalizacji, ale przede wszystkim od szeregu innych czynników takich, jak wymagane nietypowe umiejętności, staż pracy w sektorze, znajomość niszowych języków oraz nasycenie lokalnego rynku.

Źródło: JLL