Wpływ wzrostu obowiązkowego wkładu własnego na rynek kredytów hipotecznych i popyt na mieszkania na rynku pierwotnym
Od początku przyszłego roku obowiązywać zaczną zwiększone wymogi wysokości wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, wynikające z zapisów rekomendacji S KNF z czerwca 2013 r. Osoby chcące uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości będą musiały wnieść wkład własny w wysokości 15% wartości kredytowanej nieruchomości. Docelowo, zapisy rekomendacji ograniczają poziom wskaźnika LtV dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych do 80%. Ten poziom wkładu własnego obowiązywać ma kredytobiorców od 1 stycznia 2017. Regulator pozostawił jednak możliwość utrzymania wskaźnika LtV na poziomie 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Znaczna część uczestników rynku w tym przede wszystkim środowisko deweloperów postrzega podniesienie wymogów wkładu własnego jako potencjalnie najważniejszy czynnik mogący znacząco obniżyć popyt na kredyt hipoteczny, a w konsekwencji również na mieszkania zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wbrew jednak tym obawom można oczekiwać, że podniesienie wymogów wkładu własnego nie wpłynie w znaczącym stopniu na rynek. Przemawia za tym kilka przesłanek:
Po pierwsze – wcześniejsze ograniczenia, obowiązujące od początku 2014 i 2015 roku (limity 5% i 10% wkładu własnego) nie wpłynęły w istotnym stopniu na rynek kredytów hipotecznych. Zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów, mimo wprowadzenia obowiązkowego wkładu własnego pozostawały na stabilnym poziomie.
Podobnie również, przy relatywnie stałych pozostałych czynnikach wpływających na rynek kredytów hipotecznych, podwyższenie wymaganego wkładu własnego nie wywołało znaczącej zmiany w strukturze nowo udzielonych kredytów pod względem wysokości wskaźnika LtV.
Po drugie – to rekordowo niskie stopy procentowe i relatywnie niskie ceny mieszkań były w ostatnim okresie zasadniczymi motorami napędowymi sprzedaży na rynku mieszkaniowym. Kredyty, pomimo niskich stóp procentowych już od dłuższego czasu, zarówno w ujęciu ilościowym jak i wartościowym pozostają na stabilnym poziomie. Niskie stopy procentowe wywołały zatem impuls wzrostowy sprzedaży mieszkań nie przez wzrost popytu na kredyt hipoteczny ale przede wszystkim przez osłabienie skłonności do oszczędzania. Potwierdzają to dane NBP dotyczące wysokości depozytów gospodarstw domowych i ich wyraźny spadek w pierwszej połowie bieżącego roku. Należy się spodziewać, że znaczna część środków wycofanych z depozytów bankowych trafiła na rynek nieruchomości, również w postaci wkładu własnego.
Po trzecie – podwyższenie wymogu wkładu własnego w latach 2016 i 2017, w odróżnieniu od tego z roku 2015 nie jest bezwzględne. Regulator pozostawił bankom furtkę w postaci możliwości utrzymania dotychczasowego poziomu LtV pod warunkiem ubezpieczenia lub dodatkowego zabezpieczenia części ekspozycji przekraczającej 85% wartości kredytowanej nieruchomości. W chwili obecnej wiemy już, że część banków z tej możliwości skorzysta i utrzyma ofertę kredytów z wkładem własnym w wysokości 10%. Co więcej, koszty dodatkowe związane z ubezpieczeniem lub przedstawieniem dodatkowego zabezpieczenia nie będą stanowiły istotnej przeszkody dla zaciągnięcia kredytu.
Po czwarte – osoby decydujące się na zaciągnięcie kredytu, a więc posiadające zdolność kredytową muszą być przygotowane nie na jednorazowe „wygospodarowanie” kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości ale do systematycznego, wieloletniego odkładania kwoty potrzebnej na spłatę kolejnych rat kredytu. W tej sytuacji można oczekiwać, że są to osoby, które są również w stanie zaoszczędzić odpowiednią kwotę na wkład własny w wysokości 15 czy 20 % wartości mieszkania, a co za tym idzie osoby te, nawet po podniesieniu wymogów wkładu własnego pozostaną klientami zarówno banków jak i deweloperów. W tej sytuacji można spodziewać się zatem nie tyle ograniczenia popytu na mieszkania co jego częściowego przesunięcia w czasie. Nie bez znaczenia może być również aspekt edukacyjny takiej „poczekalni kredytowej”.
Jerzy Ptaszyński,
Dyrektor Działu Badan i Analiz Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON
