W grudniu ’25 deweloperzy wprowadzali do sprzedaży bardzo drogie mieszkania

– W miesięcznych analizach wielokrotnie zwracaliśmy uwagę, że zmiany średniej ceny metra kwadratowego zależą w głównej mierze od przesunięć w strukturze cenowej oferty.

Gdy na rynku pojawia się duża pula mieszkań znacznie droższych od rynkowej średniej, na ogół podwyższa to wskaźnik. I na odwrót – jego spadek lub stabilizacja jest najczęściej efektem pojawienia się na rynku tańszych lokali – zauważa Marek Wielgo.

Dodaje on, że z takim zjawiskiem mieliśmy do czynienia także w grudniu 2025 roku. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Trójmieście wzrosła w tym okresie aż o 3%, do blisko 17,5 tys. zł.

Tak silny wzrost – nie pierwszy w minionym roku – był efektem wprowadzenia przez deweloperów do sprzedaży bardzo drogich lokali (średnio po 23,9 tys. zł/mkw.).

Czytaj także: Będzie przecena mieszkań na rynku pierwotnym w przyszłym roku?

Poznań, Warszawa i Łódź w czołówce wzrostów

Z tego samego powodu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła o 2% w Poznaniu (do ponad 13,9 tys. zł/mkw.) oraz o 1% w Warszawie (do blisko 18,4 tys. zł/mkw.) i w Łodzi (do blisko 11,5 tys. zł/mkw.).

Warto zaznaczyć, że w Poznaniu była to już trzecia z rzędu podwyżka. W całym czwartym kwartale średnia cena metra kwadratowego zwiększyła się tam o 4%, podczas gdy w trzech poprzednich kwartałach łącznie tylko o 1%.

Także w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a ściślej w Katowicach, na rynku pojawiły się stosunkowo drogie – jak na lokalne warunki – mieszkania. Było ich jednak niewiele, dlatego nie przełożyło się to na wzrost średniej ceny metra kwadratowego wszystkich lokali pozostających w ofercie (ok. 11,2 tys. zł/mkw.).

Natomiast w Krakowie i we Wrocławiu w tzw. wprowadzeniach dominował popularny segment rynku. W efekcie średnia cena metra kwadratowego mieszkań utrzymała tam poziom z listopada: w Krakowie – ok. 16,7 tys. zł, a we Wrocławiu – ok. 15,3 tys. zł.

– W statystykach nie zobaczyliśmy spadków cen ofertowych, ale to nie oznacza, że przecen nie było. Deweloperzy najczęściej kamuflują je za pomocą promocji – przypomina Marek Wielgo.

Rok 2025 na rynku sprzedaży mieszkań

Interesująco prezentują się również dane roczne. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najbardziej stabilnymi cenowo metropoliami w 2025 roku były Łódź oraz Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie średnia cena metra kwadratowego w grudniu była niemal taka sama jak rok wcześniej.

Na drugim stopniu podium uplasował się Kraków (+1%), a na trzecim – ex aequo – Warszawa i Wrocław (+4%).

Dodajmy, że w Poznaniu zmiana średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w ujęciu 12-miesięcznym wynosiła w grudniu 5%, natomiast w zamykającym stawkę Trójmieście – aż 10%.

– O tej metropolii od dawna piszemy, że jest specyficzna ze względu na bliskość morza. Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu, co sprawiło, że wieloletni wicelider rankingu najdroższych metropolii w Polsce – Kraków – został w 2025 r. zepchnięty przez Trójmiasto na trzecie miejsce.

Ba, Gdańsk zaczął deptać po piętach stolicy – komentuje Marek Wielgo.