W 10 lat od akcesji do UE polskie mieszkania dwukrotnie droższe
Łatwiejszy dostęp do finansowania i większy popyt na nieruchomości ze strony zagranicznych inwestorów- to dwa ważne powody, dla których prawie zawsze ceny mieszkań rosną w kraju wstępującym do Unii. Rekordowe wzrosty wyniosły nawet 50% w ciągu pierwszego roku od akcesji. W Polsce nieruchomości mieszkaniowe zdrożały dwukrotnie w ciągu minionych 10 lat - wynika z analizy Lion’s Banku.
Chorwacja jest krajem o najmniejszym stażu w Unii Europejskiej. Wielu obserwatorów rynku z faktem wstąpienia tego kraju do Wspólnoty wiązało nadzieje na rychły wzrost cen nieruchomości na jego terytorium. Mechanizm ten w wielu krajach dotychczas miał miejsce. Rzeczywistość szybko jednak ostudziła optymizm. Ceny nie tylko nie wzrosły, ale nawet nieznacznie spadły (od lipca 2013 do marca 2014 o -0,2% wg Centar Nekretnina). Najnowsze prognozy ekspertów przewidują kontynuację tego trendu – wynika z danych portalu Global Property Guide. Oznacza to, że akcesja sama w sobie nie jest powodem, dla którego ceny nieruchomości powinny rosnąć. Z drugiej strony chorwacki przykład -choć jest najnowszy – należy do mniejszości.
Nieruchomości drożały w krajach wstępujących
W gronie krajów tzw. „nowej Unii” większość zanotowała wzrost cen. W 2007 roku do grona krajów Unii dołączyły Bułgaria i Rumunia. Jedynie dla pierwszego z tych krajów dostępne są wiarygodne dane na temat zmian cen nieruchomości. Wynika z nich, że przed akcesją nieruchomości zdrożały tam w ciągu roku o 22,6%, a kolejne 44,1% „dodał” rok następujący po akcesji. W gronie krajów, które do Unii wstąpiły wraz z Polską, największe zmiany miały miejsce na Litwie, gdzie nieruchomości w rok po akcesji były o połowę droższe. 39-proc. progres zanotowano też na Łotwie, a w Estonii ceny wzrosły o prawie 30% w trakcie 12 miesięcy po akcesji. Mniej spektakularne były zmiany cen na Malcie (5,8% w okresie od 2 kw. ’04 do 2 kw. ‘05) i na Węgrzech (2%). Tam ceny mocniej rosły na rok przed wstąpieniem do UE – odpowiednio o 36,7% i 9,1%. Jedynie w Czechach zmiany cen nie były tak istotne. W ciągu 12 miesięcy przed akcesją mieszkania staniały o 3,7%, a po akcesji przez rok niemal się nie zmieniły.
W przypadku Polski o stosowne dane znacznie trudniej. Ze znacznym opóźnieniem publikuje je GUS, a firmy analizujące rynek nieruchomości najczęściej nie posiadają danych sprzed boomu zakończonego na przełomie 2007 i 2008 roku. Aby otrzymać indeks cen, sięgający do roku 2003, trzeba byłoby połączyć na przykład dane płynące z analiz GUS wraz z indeksem autorstwa Home Broker i Open Finance. Choć taka metoda nie jest pozbawiona błędów, to w pewnym przybliżeniu pozwala odczytywać trendy panujące na największych rynkach mieszkaniowych.
Z indeksu odczytać można, że w 2004 roku, kiedy Polska weszła do Unii, ceny nieruchomości były o 6% niższe niż w rok wcześniej, ale już rok 2005 przyniósł wzrost o 20%. Potem ceny rosły z jeszcze większą dynamiką osiągając szczyt w 2008 roku (łączny wzrost o 143% od 2003 r.) Po pierwszym kwartale bieżącego roku mieszkania są dwukrotnie droższe niż w 2003 roku, a więc na rok przed akcesją.
Proste łączenie dwóch wskaźników tworzonych w oparciu o różne metodologie jest jednak daleko idącym uproszczeniem. Indeks stworzony dla całego kraju nie jest też w oczywisty sposób informacją uniwersalną. Potwierdzają to dane zebrane przez Lion’s House na podstawie informacji o ponad 6 tys. transakcji z lat 2003 – 2013. Wynika z nich, że za metr kwadratowy mieszkania w centrum Warszawy na rok przed akcesją (2003) płacono 3,7 tys. zł. Dekadę później (2013) przeciętna cena transakcyjna wyniosła prawie 9,8 tys. zł. Progres wyniósł więc w tym przypadku aż 160%. Taka metoda badania także nie jest niestety pozbawiona błędów. W tym wypadku wzięto bowiem pod uwagę tylko wycinek rynku – najdroższą stołeczną dzielnicę, w przypadku której nie powinno dziwić, że ceny nieruchomości rosna szybciej niż na całym rynku nieruchomości.
Łatwiej o kredyt i więcej inwestorów
Nie zmienia to jednak faktu, że ceny nieruchomości w ostatnim dziesięcioleciu dynamicznie rosły. Nawet po uwzględnieniu inflacji (realne) wzrosty cen wynoszą odpowiednio 97% w przypadku danych zebranych przez Lion’s House dla stołecznego Śródmieścia i 84% dla połączonych danych GUS oraz Open Finance i Home Broker. Powodów tych zmian cen można upatrywać w trzech głównych czynnikach:
- Wzroście popytu związanego z rozwojem gospodarczym (zamożności społeczeństwa),
- Ułatwieniu dostępu do finansowania hipotecznego,
- Wzroście popytu ze strony cudzoziemców.
Akcesyjne otwarcie rynków doprowadziło w wielu krajach do obniżki kosztu kredytu i zwiększenia akcji kredytowej. Z jednej strony może to wynikać z większej konkurencji między bankami (niższe marże, większe budżety na kredyty), z drugiej z rozwoju gospodarek (pozytywny wpływ na fundusz płac – zatrudnienie i poziom wynagrodzeń), a z trzeciej z faktu, że sama akcesja mogła obniżyć percepcję ryzyka na danym rynku, co także mogło wpłynąć na rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych.
Cudzoziemcy kupili 35 tys. mieszkań
Często pojawiającą się opinią jest też ta, która skokowego wzrostu cen nieruchomości nad Wisłą upatruje w popycie zgłaszanym przez cudzoziemców. Stosowne dane z tego obszaru zbiera MSW. Wynika z nich, że w latach 2004 – 2013 cudzoziemcy kupili w Polsce mieszkania o łącznej powierzchni 1,77 mln m kw. (ponad 80% kupiły osoby fizyczne, a więc w wielu przypadkach dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Gdyby każdy z tych lokali miał 50 m kw., czyli tyle ile obecnie przeciętny nabywany lokal, to byłoby ich 35,4 tys. Dla porównania zgodnie z danymi GUS w 2013 roku deweloperzy oddali do użytkowania 57,5 tys. mieszkań.
Zakupy zrealizowane przez cudzoziemców w ciągu dekady odpowiadają więc mniej niż dwóm trzecim deweloperskiej produkcji z ubiegłego roku. W praktyce jednak inwestycje cudzoziemców w polski rynek mieszkaniowy mogły być większe. Dane MSW nie uwzględniają zakupów mieszkań spółdzielczych oraz transakcji z udziałem funduszy. Te ostatnie w okresie hossy, czyli w latach 2006-2008, były szczególnie aktywne kupując mieszkania na wczesnym etapie realizacji inwestycji deweloperskich. Potem sprzedawały prawa do zakupu tych mieszkań finalnym nabywcom (na zasadzie cesji). W zamian za dokonanie dużych zakupów na wczesnych etapach budowy fundusze otrzymywały atrakcyjne rabaty, rzędu 10-20%. Uwzględniając późniejszy wzrost wartości, stopa zwrotu z inwestycji nierzadko wynosiła 100%. W tym wypadku kupowane były częściej nieruchomości łatwo zbywalne, a więc mniejsze i w atrakcyjnych, ale nie najdroższych lokalizacjach. Ten model biznesowy zaczął się jednak chwiać wraz z pierwszymi oznakami kryzysu. Znane są przypadki działania funduszy, które albo nie wywiązały się z obowiązku zakupu określonego umową pakietu mieszkań, albo miały potem duże problemy z ich odsprzedażą. Przykładem mogą być inwestycje na warszawskiej Woli (np. w okolicy ul. Jana Kazimierza) czy w Miasteczku Wilanów. W skrajnym przypadku lokale trafiały z powrotem do dewelopera.
Bartosz Turek, Lion’s Bank
Jakub Potocki, Lion’s House
