Ustawa o kredycie hipotecznym – czy z rynku znikną pośrednicy finansowi?

Do uregulowania sprzedaży kredytów hipotecznych i wprowadzenia większej przejrzystości w funkcjonowaniu pośredników finansowych jesteśmy zobowiązani również w ramach implementacji dyrektywy unijnej (do końca stycznia 2017 roku). Chodzi o Dyrektywę 2014/17/UE z 4 lutego 2014 roku w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Dyrektywa UE wprowadza między innymi obowiązek informowania klientów przez pośredników o wysokości uzyskiwanej prowizji. Nie ma obowiązku, by kraje członkowskie zakazywały pobierania prowizji (jest to opcja krajowa). Polski ustawodawca idzie tu dalej, choć nie ma takiego obowiązku. Jeśli wejdzie w życie proponowane rozwiązanie, to klient sam będzie płacił pośrednikowi za jego usługę. Nie trudno przewidzieć, że wielu klientów nie zdecyduje się w takiej sytuacji na poniesienie takiego „dodatkowego” kosztu. Oczywiście klienci zawsze pośrednio płacili za taką usługę w łącznym koszcie kredytu. Dlaczego dotychczasowy system budził zastrzeżenia? Jeśli z danego banku pośrednik otrzymuje wyższą prowizję lub firma jest kapitałowo z nim powiązana, to można podejrzewać, że pojawi się konflikt interesów i klientowi może nie być zaproponowana najlepsza dla niego opcja.

Rynek sam się reguluje

PwC opublikował pierwszy w Polsce raport o sprzedaży kredytów hipotecznych przez pośredników finansowych. Zgodnie z tym badaniem kwoty prowizji nie różni się znacząco w poszczególnych instytucjach bankowych. Większość pośredników otrzymuje wynagrodzenie niższe niż średnia w sektorze. O jak dużym rynku mówimy? W 2015 roku wartość kredytów hipotecznych udzielonych w naszym kraju przekroczyła 39 mld złotych. Z usług pośredników skorzystało w tym czasie 46% kredytobiorców (85 tys.), uzyskując kredyty na łączną kwotę prawie 19 mld złotych a wartość prowizji dla pośredników to ok. 2,3% kredytu. Kredyty hipoteczne odpowiadają, według badania PwC, za 57% całkowitych ich przychodów (66% z pośrednictwa kredytowego). Według raportu prowizja pobierana przez pośrednika jest porównywalna do prowizji, do tej jaką pobiera bank. Jak twierdzą przedstawiciele sektora, obecnie jest to bardzo konkurencyjny rynek, na którym liczy się zadowolenie klienta. To najczęściej on rekomenduje innym osobom skorzystanie z usług danego pośrednika. Przyznają też, że w Polsce brak czytelnego rozdzielenia doradcy od pośrednika. Dlatego może się wydawać, że pośrednik to zbędne dodatkowe ogniwo tylko podnoszące koszty kredytu. Podobne stawki prowizji wypłacane przez banki powodują, że pośrednicy nie mają powodu, by faworyzować ofertę konkretnych instytucji. Podkreślają też, że prowizja to nie bonus za sprzedaż, a rodzaj opłaty za outsourcing (pośrednik wykonuje znaczną część procesów formalnych związaną z przyznaniem kredytu). Ponadto w ciągu roku przeciętnie uczestniczy w zawarciu około siedmiu transakcji sprzedaży kredytów hipotecznych, dlatego ważna jest satysfakcja klienta z usługi. Według raportu, na każde 10 tys. kredytów udzielonych z udziałem pośredników odnotowuje się tylko 12 reklamacji. Na 341 skarg wniesionych do Rzecznika Finansowego w 2015 roku tylko pięć dotyczyło pośredników finansowych. Zwraca się uwagę, że proponowane w art.16 rozwiązanie nie będzie chronić klientów, a utrudni im dostęp do fachowej informacji i pomocy w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Pośrednicy straszą

Na zmianach budżet państwa ma stracić nawet 130 mln złotych, tylko poprzez ograniczenie akcji kredytowej. Zysk netto firm pośrednictwa finansowego wyniósł w 2014 roku ok. 200 mln złotych i wykluczenie ich z rynku kredytów hipotecznych zmniejszy przychody o ok. 57% i stratę ok. 28 milionów złotych z płaconych przez te firmy podatków dochodowych (CIT). Na kolejne 21 mln złotych szacuje się zmniejszenie podatków dochodowych (PIT) płaconych przez samych pośredników, a składki na ubezpieczenia społeczne mogą spaść o 80 mln złotych. Branżę może też dotknąć redukcja zatrudnienia (obecnie pracuje w niej ok. 20 tys. osób). Połowa z nich to pośrednicy współpracujący (często mieszkańcy mniejszych miejscowości, prowadzący własną działalność gospodarczą).

Trudno się dziwić, że branża pośredników finansowych czuje się zaniepokojona. Sytuacja, w której klient sam płaci za wykonaną dla niego usługę, wydaje się zdrowsza, niż było to dotychczas. Nie wydaje się, że klient zrezygnuje z kredytu tylko dlatego, że ma mało czasu i wiedzy, by wybrać dla siebie optymalną ofertę na rynku. Pośrednicy muszą przygotować się na zmianę sposobu funkcjonowania. Zapewne będą musieli rywalizować jakością usług i wysokością opłaty. Moim zdaniem zyskają dobrzy merytorycznie, niezależni doradcy. Z punktu widzenia banków to również zmiana, bo ktoś po stronie banku będzie musiał wykonać pracę dotychczas wykonywaną przez pośrednika. Można hipotetycznie założyć, że klient, który zgłosi się do banku, już obsłużony przez doradcę, pośrednika z przygotowanymi potrzebnymi dokumentami itp. uzyska lepsze warunki. To może być zachętą do korzystania z pośredników. Na pewno ryzykiem dla firm jest okres przejściowy, w którym nie będzie jeszcze na rynku wypracowanych sposobów funkcjonowania. Pośrednicy podkreślają, że przychodzi do nich wielu klientów dowiadywać się o możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, a ich obsługa wiąże się z kosztami, a tylko nieliczni rzeczywiście poprzez nich uzyskują kredyt. Dlatego wysokość prowizji może wydawać się klientom nadmiernie duża, jeśli mieliby ją bezpośrednio zapłacić.

Bohdan Szafrański