Ustawa deweloperska napisana od nowa. Na jakie zmiany warto zwrócić uwagę?

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że np. w Warszawie blisko połowa mieszkań oferowanych obecnie przez deweloperów będzie gotowa za ponad 2 lata. Oznacza to, że wiele z nich to przysłowiowe dziury w ziemi.

Nie zniechęca to jednak kupujących. A przecież zaledwie kilkanaście lat temu miały miejsce przypadki, o których opowiada słynny film Joanny Kos-Krauze i Krzysztofa Krauzego „Plac Zbawiciela”.

Podobnych, choć może nie aż tak drastycznych historii rodzin, które straciły oszczędności wskutek upadłości lub oszustwa deweloperów były w naszym kraju tysiące. Nierzadko ich pechowi klienci zostawali z długiem w postaci kredytu hipotecznego, który musieli potem spłacać.

Dzięki ustawie deweloperskiej bezpieczniej

Od 2012 r. o pokrzywdzonych klientach firm deweloperskich słychać coraz rzadziej. To w ogromnym stopniu zasługa ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską.

Jej głównym celem jest zminimalizowanie ryzyka kupujących mieszkanie na wczesnym etapie budowy. Ich wpłaty trafią bowiem nie na konto dewelopera, a na utworzony przez niego w banku mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Taki rachunek może być otwarty lub zamknięty. Dużo bezpieczniejszy dla kupujących jest rachunek zamknięty, bo deweloperowi wolno sięgnąć po zgromadzone na nim wpłaty dopiero po sfinalizowaniu transakcji.

Oznacza to, że jeśli w trakcie budowy firma ogłosi upadłość, to jej klienci odzyskają wszystkie pieniądze, które wpłacili na rachunek zamknięty.

Problem w tym, że firmy deweloperskie rzadko oferują swoim klientom taki rachunek, bo wtedy musiałyby same sfinansować inwestycję (ewentualnie wspomóc się kredytem).

Rachunek otwarty umożliwia zaś deweloperowi sięganie po gromadzone na nich wpłaty w trakcie budowy. Teoretycznie bank powinien dopilnować, żeby deweloper wydawał te pieniądze zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem budowy.

Dla kupujących 100% bezpieczeństwa

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) zwraca jednak uwagę, że w praktyce żaden z tych rachunków nie zapewnia 100% ochrony kupującym nowe mieszkania. W przypadku rachunku zamkniętego ryzyko polega na tym, że zbankrutować może bank.

A wówczas Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci maksymalnie równowartość 100 tys. euro. Niestety, nadwyżka wpłat przepada. To oznacza, że nie tylko do deweloperów, ale również do banków, szczególnie spółdzielczych, trzeba mieć ograniczone zaufanie.

Przykładem jest Spółdzielczy Bank Rzemiosła i Rolnictwa (SK Bank) w Wołominie, który zbankrutował w 2016 r. (pieniądze na rachunku zamkniętym trzymali tam klienci warszawskiej firmy deweloperskiej Dolcan).

Dużo bardziej ryzykują ci, którzy wpłacając pieniądze na rachunek otwarty. Ustawa deweloperska zawiera rozwiązania, dzięki którym co najwyżej nie stracą oni wszystkiego. W przypadku bankructwa firmy deweloperskiej jej klienci utworzą Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Mogą oni zdecydować o kontynuowaniu inwestycji.

Na szczęście od 2012 r. na palcach rąk można policzyć bankructwa deweloperów, których inwestycje dotyczyły wymogi ustawy deweloperskiej.

Np. upadłość wspomnianej wcześniej spółki Dolcan sąd ogłosił w 2017 r. Sprawa SK Banku i Dolcanu ma jednak charakter kryminalny. Nie wiadomo dokładnie, ile osób padło jej ofiarą. Może ich być nawet kilkaset.

W ubiegłorocznej „Sprawie dla reportera” Elżbiety Jaworowicz, jako pokrzywdzona przez Dolcan występowała znana aktorka Laura Łącz.

Z kolei lokalne media w Wielkopolsce informowały w ubiegłym roku o 130 rodzinach, które padły ofiarą bankructwa spółki PW Developer. W ostatnich dwóch latach podobne przypadki miały miejsce także w Kaliszu (42 poszkodowanych), Koszycach Wielkich koło Tarnowa (11 rodzin) i Szczecinie (kilkanaście rodzin).

Kiedy jest koniunktura nie widać zagrożeń

W UOKiK podkreślają, że dotychczasowy okres funkcjonowania ustawy deweloperskiej przypadał na okres dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Nie było więc spektakularnych upadłości firm deweloperskich.

Jednak prędzej czy później dobra passa się skończy. Według UOKiK skutki pogorszenia koniunktury mogą odczuć zwłaszcza te firmy, które pożyczają pieniądze na inwestycje emitując obligacje korporacyjne.

Przypomnijmy, że z powodu niespłacenia na czas obligacji wartych ćwierć miliarda złotych, w lipcu 2014 r. zbankrutowała firma Gant Development. Był to jeden z największych w tamtym czasie deweloperów, do tego notowany na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

UOKiK uważa, że już teraz należy zacząć dmuchać na zimne. Zaproponował więc projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która prawdopodobnie pod koniec 2022 r. zastąpi dotychczasową ustawę deweloperską.

Deweloperzy są za, a nawet przeciw

Nowością jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Ma on gwarantować całkowite bezpieczeństwo kupującym mieszkania oraz – to także nowość – miejsca garażowego w trakcie jego budowy. Dodajmy, że DFG miałby działać na podobnych zasadach jak działający już od przeszło 4 lat Turystyczny Fundusz Gwarancyjny.

I tak jak on będący wyodrębnionym rachunkiem bankowym w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG) i przez niego obsługiwanym.

Zgodnie z projektem, który rząd skierował właśnie do Sejmu, składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy.

Rząd chce, aby dla tego pierwszego maksymalna stawka wynosiła 2%, a dla drugiego – 0,2%. Wartość tej stawki procentowej może być niższa, jeśli tak zdecyduje w rozporządzeniu minister rozwoju, pracy i technologii.

Taką decyzję miałby on podejmować w porozumieniu z ministrem finansów. Wezmą oni pod uwagę także opinię UFG i UOKiK. Oznacza to, że kwota składki będzie uzależniona od ceny mieszkania lub domu. Im ta cena będzie wyższa, tym nominalna wysokość składki również będzie wyższa.

Dzięki istnieniu DFG zakup mieszkania na etapie budowy będzie znacznie mniej ryzykowny

Nie trudno się domyśleć, że deweloperzy bez entuzjazmu przyjmują pomysł utworzenia DFG. Przede wszystkim w dalszym ciągu kwestionują oni wysokość maksymalnej składki, choć rząd znacznie ją obniżył w stosunku do pierwotnej propozycji UOKiK (5% i 1 %).

Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) dla rachunków powierniczych otwartych w zupełności wystarczyłaby składka w wysokości 0,3%. Ponadto PZFD zwraca uwagę, że mogą zdarzyć się sytuacje, gdy deweloper zgodzi się rozwiązać umowę z klientem, który np. stracił pracę.

Problem w tym, że również od sprzedawanego po drugi raz mieszkania deweloper musiałby zapłacić składkę ubezpieczeniową. Gdyby tego nie zrobił, to bank prowadzący rachunek powierniczy odmówiłby wypłaty pieniędzy na budowę.

Co na DFG zyskają kupujący mieszkania?

Oczywiście istnieje ryzyko, że deweloperzy zrekompensują sobie ten wydatek podnosząc ceny mieszkań. Jednak to od sytuacji rynkowej będzie zależało czy sobie na to pozwolą. W ostatnich latach deweloperzy i tak podwyższali ceny, choć wzrost kosztów budowy nie zawsze uzasadniał aż tak duże podwyżki.

Jeśli upadnie bank, a wpłaty przewyższają równowartość 100 tys. euro, czyli kwotę, którą wypłaca Bankowy Fundusz Gwarancyjny, to DFG dopłaci brakującą kwotę

Niektórzy deweloperzy po prostu wykorzystywali okazję do zwiększenia swoich marż. Być może teraz będą je musieli nieco obniżyć.

Dzięki istnieniu DFG zakup mieszkania na etapie budowy będzie znacznie mniej ryzykowny. W przypadku rachunku otwartego klienci firmy deweloperskiej odzyskają swoje pieniądze, kiedy ta firma zbankrutuje, a sędzia – komisarz odmówi dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

DFG wypłaci je także temu, kto skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.

Ponadto DFG ochroni wpłaty na rachunek zamknięty, jeśli upadnie bank. Chodzi o sytuację, gdy wpłaty przewyższają równowartość 100 tys. euro, czyli kwotę, którą wypłaca Bankowy Fundusz Gwarancyjny. DFG dopłaci wówczas brakującą kwotę.

Więcej nowości w ustawie deweloperskiej

I właśnie głównie na DFG skupiają uwagę media. Na uwagę zasługuje też jednak kilka mniej spektakularnych zmian. Np. skasowana ma być możliwość sprzedaży mieszkań bez rachunku powierniczego. Do tej pory z takiej furtki korzystają deweloperzy, którzy przed wejściem w życie ustawy rozpoczęli wieloetapowe inwestycje.

Zmiany w ustawie sprawią, że niektóre z jej rozwiązań (umowa rezerwacyjna, obowiązki przedkontraktowe i odbiór ) obejmą mieszkania sprzedawane po oddaniu budynku do użytkowania

Ponadto rachunek powierniczy będzie musiał być założony dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Chodzi o to, że może się ono składać z wielu zadań inwestycyjnych, których realizacja trwa kilka lat.

Jeśli rachunek powierniczy jest założony dla całego przedsięwzięcia, to w przypadku upadłości dewelopera istnieje ryzyko, że straty poniosą kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych.

Warto też zwrócić uwagę na zmianę, dzięki której rachunek powierniczy będzie utrzymywany do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej. To ważna zmiana, bo obecnie ochrona wpłat nabywców kończy się w momencie zakończenia budowy (uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokalu bądź zgłoszenia zakończenia budowy domu).

A przecież zdarza się, że akt notarialny przenoszący własność na nabywcę mieszkania zawierany jest kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy później.

W tym czasie deweloperzy zawierają z nowymi klientami umowy przedwstępne, najczęściej w zwykłej formie pisemnej. Nawet, jeśli taki nabywca wpłaci 100% ceny za nabywaną nieruchomość, to przecież nie jest jej właścicielem. Tymczasem wpłata nie podlega żadnej ochronie.

Ba, zwykła forma pisemna umowy przedwstępnej uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. W przypadku upadłości dewelopera jego klientowi nie przysługuje ochrona wynikająca chociażby z przepisów Prawa upadłościowego.

Zmiany w ustawie sprawią, że niektóre z jej rozwiązań (umowa rezerwacyjna, obowiązki przedkontraktowe i odbiór ) obejmą mieszkania sprzedawane po oddaniu budynku do użytkowania.

Dodatkowo proponuje się, aby ustawa dotyczyła także umów sprzedaży gotowych mieszkań z drugiej ręki, czyli zawieranych z nabywcami przez przedsiębiorców innych niż deweloper. Wprawdzie mamy tu do czynienia niejako z rynkiem wtórnym.

UOKiK wyjaśnia, że ponieważ przedmiotem umowy sprzedaży jest mieszkanie nowo wybudowane, to może mieć ono wady, jak nieruchomość nabywana bezpośrednio od dewelopera. Np. może się okazać, że w najbliższej okolicy powstanie trasa szybkiego ruchu, a deweloper ukrył taką informację. Natomiast na firmie, która sprzedaje gotowe mieszkania nie ciąży taki obowiązek informacyjny.

Inna bardzo ważna nowość: w chwili rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper będzie musiał mieć zgodę banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłaceniu przez niego pełnej ceny.

Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia, jeśli deweloper sięgnął po kredyt na realizację przedsięwzięcia. Przykład upadłości SK Banku i firmy Dolcan pokazał jak ważna jest to kwestia.

Zgodnie z projektem, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu

Nowa ustawa usankcjonuje umowy rezerwacyjne, których obecnie nie regulują żadne przepisy. W efekcie wpłata, której żądają deweloperzy z tytułu rezerwacji, nawet 2% ceny mieszkania, nie jest objęta ochroną.

Wyjaśnijmy, że w umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się, że przez jakiś czas wyłączy dany lokal ze swojej oferty. W tym czasie kupujący stara się o kredyt na jego zakup. Umowy rezerwacyjne są na rękę obu stronom. Dla nabywcy, bo jeśli od razu zawrze umowę deweloperską, a bank odmówi kredytu, przepadają pieniądze wydane na notariusza.

Z kolei deweloperzy boją się sytuacji, gdy po zawarciu umowy deweloperskiej bank odmówi kredytu ich klientowi, a ten nie zgodzi się na wykreślenie z księgi wieczystej swojego roszczenia. W takiej sytuacji deweloper miałby problem z szybką sprzedażą lokalu innej osobie.

Zgodnie z projektem, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu. Deweloper będzie musiał zwrócić te pieniądze rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez wiedzy rezerwującego.

Co jeszcze? Np. nową ustawą deweloperską zostaną objęte także mieszkania i domy powstałe w wyniku przebudowy np. budynków pofabrycznych czy hoteli. Rozszerzony zostanie katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Projekt zawiera znacznie więcej poprawek. Dlatego rząd zdecydował się na nową ustawę, a nie na nowelizację dotychczasowej. Deweloperzy będą musieli uczyć się jej od nowa. Rząd daje im na to rok. Taki okres vacatio legis przewiduje projekt nowej ustawy deweloperskiej.

Marek Wielgo, były dziennikarz i redaktor z 27-letnim stażem w dużych redakcjach. 25 lat spędził w dziale gospodarczym Gazety Wyborczej, gdzie odpowiadał za cały obszar związany z budownictwem, rynkiem nieruchomości i mieszkalnictwem. Przez 2 lata był redaktorem naczelnym serwisu Muratorplus.pl. Obecnie ekspert GetHome.pl – pierwszego w Polsce portalu z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem, zapewniającego maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez duplikatów ofert i reklam.