Społeczne budownictwo czynszowe

System został ustanowiony na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, w której powołano instytucje odpowiedzialne za funkcjonowanie inicjatywy: towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), których zadaniem była budowa i zarządzenie społecznymi mieszkaniami czynszowymi, a także Krajowy Fundusz Mieszkaniowy dysponujący środkami budżetu państwa, mający na celu współfinansowanie inwestycji i tym samym obniżanie kosztów społecznego budownictwa. Z założenia inicjatywa miała polegać na udzielaniu preferencyjnych kredytów dla towarzystw budownictwa społecznego oraz dla spółdzielni mieszkaniowych, co miało się przełożyć na zwiększenie liczby lokali mieszkalnych dla osób o dochodach niewystarczających do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych i jednocześnie zbyt wysokich, by ubiegać się o najem mieszkania socjalnego lub komunalnego.

System budownictwa społecznego wystartował w 1996 r. W latach 1996 – 2010 ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego wybudowano niemal 94 tys. mieszkań sfinansowanych łączną liczbą 1 789 udzielonych kredytów na kwotę ok. 7 mld zł. Łączna kwota dofinansowania Programu z budżetu państwa w latach 1995 – 2010 wyniosła około 4,3 mld zł. W maju 2009 r. zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, a jego środki przekazano Bankowi Gospodarstwa Krajowego. Zastąpiono wówczas kredyty preferencyjne kredytami udzielanymi przez BGK. W praktyce zlikwidowanie funduszu spowodowało wygaszanie inicjatywy i zahamowanie rozwoju społecznego budownictwa, ponieważ brakowało środków na jego kontynuację.

Program społecznego budownictwa czynszowego reaktywowano 1 listopada 2015 r. w nieco zmodyfikowanej postaci, jako odpowiedź na duże zapotrzebowanie na mieszkanie o nierynkowym czynszu. Podstawą zmian była ustawa z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i niektórych innych ustaw^[1]. W ciągu 10 rocznych edycji ma powstać co najmniej 30 tysięcy nowych lokali mieszkalnych. Pomoc polega na finansowaniu zwrotnym w postaci udzielanych kredytów oraz na organizacji emisji obligacji i gwarancji ich nabycia.

Źródłem wsparcia są środki własne Banku Gospodarstwa Krajowego, który w zamian za udzielanie kredytów na preferencyjnych warunkach, otrzymuje z budżetu państwa rekompensatę. Zaletami programu są: preferencyjne oprocentowanie kredytu na poziomie stawki WIBOR 3M, brak marży banku oraz 30-letni okres spłaty kredytu.  Kwota udzielonego finansowania zwrotnego ma wynieść 4,5 mld zł.

[1] Dz. U. 2015 poz. 1169

BGK udziela finansowania zwrotnego do wysokości nie większej niż 75% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, w formie kredytu lub emisji obligacji. Przedmiotem finansowania jest budowa nowych lokali lub adaptacja pomieszczeń na lokale mieszkalne.

Beneficjentami programu mogą zostać:

• towarzystwa budownictwa społecznego (TBS),
• spółdzielnie mieszkaniowe,
• spółki gminne.

Warunkiem udziału w programie jest zawarcie umowy pomiędzy inwestorem a gminą właściwą miejscowo dla planowanego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego. Umowa ta powinna zawierać przewidywane formy partycypacji finansowej gminy w kosztach realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, planowaną liczbę lokali mieszkalnych, których najemcami będą osoby wskazane przez gminę, w tym osoby będące aktualnie najemcami lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, a także minimalną liczbę lokali mieszkalnych, których najemcami będą osoby wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko.

W ramach I edycji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego inwestorzy mogli składać wnioski od dnia 1 listopada 2015 r. do dnia 29 lutego 2016 r. Łączna kwota wnioskowanego finansowania zwrotnego wynosiła 374 000 524,32 zł, przy czym łączna wartość planowanych przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych wyniosła 591 242 132,97 zł. Łącznie wnioskodawcy wskazali, że w ramach inicjatywy wybudują 2 996 lokali mieszkalnych, z czego 1 679 miałoby być przeznaczonych dla rodzin z dziećmi (55,8%).

Złożone wnioski dotyczyły potencjalnych inwestycji w 14 województwach. Najwięcej wniosków złożyli wnioskodawcy planujący inwestycje w województwie śląskim (11), najmniej w województwie małopolskim, pomorskim i podlaskim (po 1 wniosku). 53 wnioski uzyskały pozytywną ocenę wiarygodności kredytowej.

W ramach II edycji programu wnioski można było składać przez cały wrzesień 2016 r. W tym czasie do Banku Gospodarstwa Krajowego wpłynęło ich 40. Wnioskowano o finansowanie zwrotne w wysokości 188 490 250,56 zł, przy czym łączna wartość planowanych przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych wyniosła 315 692 820,08 zł. We wnioskach inwestorzy wskazali, że dzięki otrzymanemu wsparciu wybudują 1 623 lokale, z których 922 zostaną przeznaczone dla rodzin z dziećmi (56,8%).

Złożone wnioski dotyczyły realizacji inwestycji na obszarze 12 województw. Najwięcej wniosków, podobnie jak w I edycji programu, złożyły podmioty planujące inwestycje na obszarze województwa śląskiego – 12 wniosków. Najmniej, bo po 1 wniosku wpłynęło od inwestorów planujących budowę na obszarze województw: lubelskiego, małopolskiego, pomorskiego i zachodniopomorskiego. 36 z 40 wniosków uzyskało pozytywną ocenę wiarygodności kredytowej.

Według danych opublikowanych na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, na dzień 20 stycznia 2017 r. liczba wniosków, dla których została podpisana umowa kredytowa, wynosi 9. W ramach udzielonego wsparcia powstanie 451 lokali mieszkalnych. Pierwsze mieszkania, na budowę których  przeznaczone zostały środki finansowe udzielone w ramach dwóch pierwszych edycji programu, mogą zostać ukończone już w tym roku.

Może się wydawać, że oferta społecznego budownictwa czynszowego przestanie być atrakcyjna po powstaniu pierwszych mieszkań w ramach komercyjnego filaru programu Mieszkanie Plus, ponieważ dla tych mieszkań przewidziana jest możliwość dojścia do własności. Należy jednak pamiętać, że program Mieszkanie Plus obejmuje trzy elementy:

• budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych cenach i czynszach,
• wsparcie społecznego budownictwa czynszowego,
• wsparcie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe.

Ustawodawca nowe rozwiązanie adresuje do szerokiej grupy odbiorców, różnicując grupę docelową w zależności od dochodów gospodarstwa domowego. W nowej inicjatywie mamy zatem do czynienia z dwiema podobnymi opcjami: najem z nierynkowym czynszem, bez docelowej własności w ramach społecznego budownictwa czynszowego oraz najem z czynszem komercyjnym, ale z możliwością dojścia do własności. Główny filar programu Mieszkanie Plus (mieszkania z możliwością dojścia do własności) obejmuje budowę tanich mieszkań na zasadach rynkowych na gruntach Skarbu Państwa lub na gruntach gmin. Z kolei społeczne budownictwo czynszowe oparte jest na preferencyjnym finansowaniu, co przekłada się na niższy czynsz, ale też na brak możliwości uzyskania własności lokum. Opcja dojścia do własności w TBS jest możliwa, ale wtedy spółka nie może skorzystać z preferencyjnego kredytu na inwestycję.

Pierwszym krokiem, jaki podjęto w celu  włączenia reaktywowanego programu społecznego budownictwa czynszowego do nowej inicjatywy, było uporządkowanie aktów prawnych. W tym celu przygotowano projekt nowelizacji ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw, który prócz tego, że wpisuje się w założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego, uwzględnia również wyniki analizy przeprowadzonej po zakończeniu przyjmowania wniosków w ramach pierwszej edycji inicjatywy. Projekt został przyjęty przez rząd w maju br. Zaproponowane rozwiązania mają charakter regulacyjny, a ich celem jest uproszczenie procedur związanych z ubieganiem się o finansowanie zwrotne oraz wyeliminowanie problemów wynikających z eksploatacji lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach inicjatywy, co ma się przełożyć na zwiększenie efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Ujęte zmiany dotyczą:

• dopuszczenia możliwości finansowania budowy mieszkań spółdzielczych lokatorskich (ustawa w dotychczasowej formie umożliwiała otrzymanie dofinansowania tylko na budowę mieszkań na wynajem);
• umożliwienia finansowania budowy dodatkowych powierzchni użytkowych, które będą służyły zaspokajaniu potrzeb osób starszych;
• rezygnacji z obowiązku zawarcia w treści umowy informacji o liczbie lokali mieszkalnych, których najemcami będą osoby wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko. Preferencje dla osób wychowujących dzieci zostaną zachowane dzięki wzmocnieniu wagi kryterium punktowego „adresowanie nowych mieszkań do osób wychowujących dzieci”, zawartego w rozporządzeniu;
• podwyższenia z 25% do 30% maksymalnego poziomu kwoty partycypacji najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego;
• podwyższenia limitu dochodowego uprawniającego do najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy partycypacji przewidującej udział partycypanta w kosztach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego na poziomie nie niższym niż 10%;
• przyjęcia bardziej elastycznych zasad w przypadku przekroczenia przez najemcę określonych w ustawie progów dochodowych (m.in. zrezygnowano z obowiązku podwyższania stawki czynszu w przypadku niewielkiej nadwyżki uzyskiwanych przez gospodarstwo domowe dochodów).

Zdaniem Dariusza Stachery, dyrektora Departamentu Budownictwa Społecznego BGK, zaproponowane zmiany, o ile wejdą w życie w zaproponowanej formie, mogą spowodować zwiększenie popularności programu, która przełożyłaby się na rekordową liczbę wniosków w trzeciej edycji.

Społeczne budownictwo czynszowe to najdłużej działający i jeden z najbardziej rozpoznawalnych programów wspierających politykę mieszkaniową w Polsce. Wpisanie go w komponenty Narodowego Programu Mieszkaniowego ma szansę spowodować, że luka w dostępie do instrumentów wsparcia mieszkalnictwa, w tym do możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich i średnich dochodach, zostanie wypełniona. Gminy, znając potrzeby mieszkaniowe swoich mieszkańców, będą mogły wybrać optymalne narzędzie realizacji polityki mieszkaniowej na szczeblu lokalnym sprawiając tym samym, że obydwa filary będą komplementarne a nie konkurencyjne.

Judyta Konopka

Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Centrum AMRON