Sopot: ubywa mieszkańców, a mieszkania drożeją
Tendencja ta występuje od lat i nic nie wskazuje na to, aby sytuacja uległa zmianie. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2018 r. miasto zamieszkiwało 36 046 osób, czyli o 7% mniej niż w 2008 r. Malejąca liczba ludności w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym spowodowana jest przede wszystkim bardzo wysokimi cenami mieszkań.
Coraz wyższe ceny
W ostatnich czterech latach na sopockim rynku nieruchomości odnotowano wzrost cen. Analizując dane GUS dotyczące średnich cen za 1 m2 lokali mieszkalnych można zauważyć, że Sopot plasuje się na pierwszym miejscu i jest najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce.
W 2018 r. średnia cena za 1 m2 nieruchomości wynosiła 11 763 zł/m2. Tuż za nim uplasowała się Warszawa (8 769 zł/m2), a dalej Gdańsk (6 878 zł/m2), Gdynia (6 805 zł/m2), Kraków (6 699 zł/m2) i Wrocław (5 857 zł/m2).
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Rynek pierwotny, a rynek wtórny
Tendencje zmian cen na rynkach mieszkaniowych pierwotnym i wtórnym nie są do siebie zbliżone.
Na rynku wtórnym zauważalny jest trend wzrostowy. Ceny oscylowały od 7 353 zł/m2 do 11 273 zł/m2. Dla analizowanego przedziału czasowego roczny wzrost cen jest stały i wynosi 11%.
Największe wzrosty cen średnich odnotowano w II kwartale 2015 r. (↑ 1 015 zł/m2) oraz w IV kwartale 2016 r. (↑ 1 151 zł/m2).
Sytuacja na rynku pierwotnym jest zdecydowanie bardziej dynamiczna. Zauważalne są zarówno duże wzrosty, jak i spadki cen. Minimalna cena średnia została osiągnięta w IV kwartale 2016 r. i wynosiła 7 721 zł/m2, natomiast maksymalną cenę średnią odnotowano w IV kwartale 2018 r. – wynosiła ona 18 765 zł/m2.
IV kwartał 2016 r. był początkiem bardzo niestabilnego okresu. W porównaniu do poprzedniego kwartału cena średnia zmalała o 28% (↓ 2 981 zł/m2).
Na początku 2017 r. cena wzrosła o 52% (↑ 4 014 zł/m2), w II kwartale zmalała o 30% (↓ 3 472 zł/m2), a w III kwartale znowu wzrosła o 48% (↑ 3 994 zł/m2).
Tak duża dynamika cen średnich na rynku pierwotnym może wiązać się z liczbą transakcji. Transakcje z rynku pierwotnego stanowiły zaledwie 18% wszystkich transakcji.
Sprzedano 299 mieszkań w ciągu 3 lat
W latach 2015 – 2018 sprzedano w Sopocie zaledwie 299 nowych mieszkań. Znaczną większość, 82% – stanowiły lokale z rynku wtórnego.
Jakie powierzchnie cieszą się największą popularnością?
W latach 2015 − 2018 największą popularnością cieszyły się lokale o powierzchni z przedziału 40,1 − 60 m2, które stanowiły średnio 35% wszystkich transakcji.
W 2015 i 2017 r. najmniej transakcji dotyczyło lokali o powierzchni mniejszej niż 40 m2.
Z kolei w 2016 i 2018 r. najmniejszy odsetek sprzedanych mieszkań stanowiły lokale o powierzchni z przedziału 60,1 – 80 m2.
Młodzi ludzie mają „pod górkę”
Sopocki rynek nieruchomości jest bardzo specyficzny, ponieważ firmy deweloperskie są nakierowane w szczególności na zamożnych klientów. W 2018 r. prawie wszystkie mieszkania znajdowały się w inwestycjach z górnej półki cenowej.
Realia rynku mieszkaniowego w Sopocie nie są sprzyjające dla młodych osób. Najczęściej nie stać ich na zakup własnego lokum, przez co są niejako zmuszeni
do zmiany miejsca zamieszkania.
Coraz mniej terenów pod zabudowę
W parze z wysokimi cenami nieruchomości idzie mała aktywność deweloperów. Z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny wynika, że w 2018 r. oddano do użytku 95 mieszkań, czyli o 30% mniej niż w 2017 r. Rekordowo mało mieszkań, bo tylko 45 − oddano w 2016 roku.
Z uwagi na niewielką powierzchnię (17,28 km2) inwestorzy w Sopocie mają trudności ze znalezieniem terenów pod nowe inwestycje. W ostatnich latach odnotowano spadek w liczbie wydanych pozwoleń na budowę, co doprowadziło do zmniejszenia dostępności lokali.
W ciągu roku powstają pojedyncze inwestycje mieszkaniowe. Ta sytuacja przekłada się na ciągły wzrost cen mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Ze względu na ograniczoną podaż terenu, deweloperzy inwestują w osiedla klasy premium, w których cena metra kwadratowego nieruchomości wynosi nawet 20 000 złotych.
Dominika Gocalińska
Młodszy Specjalista ds. Relacji z Klientami
Centrum AMRON
