Rzeszów: ceny mieszkań na rynku wtórnym wyższe niż na pierwotnym
Rzeszów, stolica województwa podkarpackiego położona nad Wisłokiem, stanowi 18. pod względem wielkości miasto w kraju (stan na koniec 2015 r. wg danych GUS[1]) z liczbą ludności równą blisko 190 tys. osób[2]. Zgodnie z opracowaną przez GUS Prognozą ludności gmin na lata 2017‐2030[3] spośród 39 miast w Polsce, które liczą powyżej 100 tysięcy ludności, zaledwie 6 zanotuje wzrost liczby mieszkańców: Rzeszów, Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław i Zielona Góra, przy czym największy procentowo wzrost ludności (7,2%) zanotuje właśnie Rzeszów.
Patrycja Lewandowska
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: patrycja.lewandowska@amron.pl
www.amron.pl
Jednocześnie Rzeszów to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce[4]. Od 2006 roku miasto powiększyło swój obszar z 54 km kw. do 116 km kw., co zaowocowało stworzeniem nowych terenów pod budownictwo i inwestycje na czele ze Specjalną Strefą Ekonomiczną Rzeszów – Dworzysko. Miasto bardzo aktywnie uczestniczy w pozyskiwaniu funduszy unijnych[5] i stawia na innowacyjność i zrównoważony rozwój.
Rzeszów bez wątpienia stanowi ważny ośrodek uniwersytecki oraz przemysłowy, a saldo migracji zarówno wewnątrzkrajowych, jak i zagranicznych wzrasta z roku na rok. Działają tam uczelnie publiczne i prywatne, jak np. Uniwersytet Rzeszowski, na który składa się 12 wydziałów, w tym Wydział Medyczny, a także Politechnika Rzeszowska z ośrodkiem kształcenia pilotów lotnictwa cywilnego. W Rzeszowie swoje siedziby mają m.in. Zelmer SA, znany producent sprzętu AGD, oraz Asseco Poland z branży IT.
WYKRES 1. SALDO MIGRACJI WEWNĘTRZNYCH I ZAGRANICZNYCH DLA MIASTA RZESZÓW W LATACH
2005 – 2016
Źródło: Bank Danych Lokalnych GUS
[1] https://stat.gov.pl/statystyka-regionalna/rankingi-statystyczne/miasta-najwieksze-pod-wzgledem-liczby-ludnosci/ (dostęp online: 18 kwietnia 2018 r.)
[2] GUS, Biuletyn Statystyczny Województwa Podkarpackiego IV kwartał 2017 r., „rzeszow.stat.gov.pl” (dostęp online: 18 kwietnia 2018 r.)
[3] https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/prognoza-ludnosci/prognoza-ludnosci-gmin-na-lata-2017-2030-opracowanie-eksperymentalne,10,1.html
[4] https://www.pwc.pl/pl/pdf/miasta/raport-o-metropoliach-rzeszow-2015.pdf
[5] http://www.rzeszow.pl/miasto-rzeszow/realizowane-projekty/projekty-w-trakcie-realizacji
Wykres 2 przedstawia liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto w danym roku, liczbę mieszkań oddanych do użytkowania, a także tych, na których budowę wydano pozwolenia w latach 2012 – 2017. Wprawdzie liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 2017 roku jest niższa niż w 2016 roku, jednak dane GUS wskazują, że na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie z roku na rok powstaje coraz więcej nowych inwestycji.
WYKRES 2. LICZBA MIESZKAŃ, KTÓRYCH BUDOWĘ ROZPOCZĘTO, LICZBA MIESZKAŃ ODDANYCH DO UŻYTKOWANIA ORAZ LICZBA MIESZKAŃ, NA KTÓRYCH BUDOWĘ WYDANO POZWOLENIA W LATACH
2012 – 2017 W RZESZOWIE
źródło: Bank Danych Lokalnych GUS
Średni poziom cen lokali mieszkalnych
Średni poziom cen lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w Rzeszowie jest dość zbliżony. W okresach I kw. 2012 – II kw. 2013, I kw. 2014 – IV kw. 2014, a także od III kw. 2016 do chwili obecnej średnia cena mieszkań z rynku wtórnego przewyższała średnią cenę mieszkań pochodzących z rynku pierwotnego. W ostatnich kilku latach widoczny był trend wzrostowy średniej ceny na obu rynkach – dla przykładu w IV kwartale 2017 roku średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła 4 671,93 zł/m. kw., a na rynku wtórnym 4 884,88 zł/m. kw., natomiast w I kwartale br. było to odpowiednio 4 727,21 zł./m. kw. i 4 974,22 zł./m. kw.
WYKRES 3. ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ ZA 1 M.KW. W RZESZOWIE W LATACH 2012 – 2017 NA RYNKU PIERWOTNYM I WTÓRNYM
źródło: Centrum AMRON
Najniższą średnią cenę lokalu mieszkalnego w 2017 r. (na poziomie 4 294 zł/m. kw.) zanotowano w obrębie Pobitno, natomiast najwyższą (5 648 zł/m. kw.) w obrębie Biała II. Kolejne obręby z najwyższą średnią ceną to Zwięczyca oraz Wilkowyja Południowa. Śródmieście plasuje się dopiero na siódmym miejscu. Należy jednak zaznaczyć, że mapa obejmuje zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny oraz że na średnią cenę wpływa struktura obrotu (odsetek mieszkań luksusowych lub w znajdujących się w zabytkowych kamienicach, odsetek mieszkań o gorszym standardzie itd. sprzedanych w 2017 roku w poszczególnych obrębach).
MAPA 1. CENY TRANSAKCYJNE LOKALI MIESZKALNYCH (ZA 1 M.KW.) W POSZCZEGÓLNYCH OBRĘBACH RZESZOWA W 2017 ROKU
źródło: Centrum AMRON
Uwagi: Obręby są oznaczone ciemniejszym lub jaśniejszym kolorem w zależności od wysokości średniej ceny; w obrębach oznaczonych białym kolorem nie zanotowano transakcji w 2017 r.
TABELA 1. CENY TRANSAKCYJNE LOKALI MIESZKALNYCH (ZA 1 M.KW.) W POSZCZEGÓLNYCH OBRĘBACH RZESZOWA W 2017 ROKU
źródło: Centrum AMRON
Struktura rynku mieszkaniowego w Rzeszowie pod względem powierzchni
Struktura rynku mieszkań nabywanych w latach 2012 – 2017 w Rzeszowie pod względem powierzchni użytkowej pozostaje dosyć stabilna. Największą popularnością cieszą się mieszkania o powierzchni od 50 do 75 m.kw. – w 2017 roku stanowiły ponad 50% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań. Na drugim miejscu pod względem popularności plasują się mieszkania o powierzchni pomiędzy 35 a 50 m.kw. Mieszkania małe, o powierzchni do 35 m.kw., stanowiły na ogół około 10% zawieranych transakcji na rzeszowskim rynku mieszkaniowym, natomiast łączny udział największych mieszkań, o powierzchni od 75 do 90 m kw. oraz powyżej 90 m kw. nie przekraczał 5% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań w analizowanych latach.
WYKRES 4. UDZIAŁ MIESZKAŃ O RÓŻNEJ POWIERZCHNI W CAŁKOWITEJ LICZBIE SPRZEDANYCH MIESZKAŃ W LATACH 2012 – 2017 W RZESZOWIE
źródło: Centrum AMRON
