Rynek pierwotny i wtórny nieruchomości lokalowych – koszty transakcji kupna – sprzedaży

Inne koszty związane z zakupem mieszkania poniesiemy decydując się na rynek pierwotny, a inne w przypadku kupna mieszkania z tzw. drugiej ręki. Zatem skąd się biorą różnice i o jakiej wysokości kosztów mowa?

Po pierwsze: pośrednik

Jeśli kupując mieszkanie korzystamy z pośrednictwa agencji nieruchomości, to możemy liczyć na kompleksową usługę doradczą. Pośrednik pomoże nam przebrnąć przez cały proces transakcji, ale za jego pomoc musimy zapłacić całkiem wysokie wynagrodzenie w formie prowizji, której wysokość nie jest uregulowana żadnymi przepisami, czyli płacimy tyle, na ile się zgodziliśmy podpisując umowę z agencją. Na ogół wysokość prowizji waha się od 1,5 do 3% ceny mieszkania, zatem w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego o wartości 300 000 zł prowizja 1,5% to 4 500,00 zł, a 3% to aż 9 000,00 zł.

Po drugie: koszty związane z wizytą u notariusza

Ustawodawca wymaga, by umowy przenoszące własność miały formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Za sporządzenie umowy notariusz pobiera wynagrodzenie, czyli taksę notarialną. Stawki opłat pobieranych przez notariuszy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej¹. Poniższa tabela zawiera wykaz obowiązujących maksymalnych stawek.

¹ Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564 z późn. zmianami

Jak wskazuje sama nazwa przywołanego rozporządzenia, podane stawki są kwotami maksymalnymi, ale niemal zawsze notariusze pobierają dozwolone maksimum. Do taksy notarialnej należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Podsumowując, maksymalna wysokość taksy notarialnej przy kupnie lokalu mieszkalnego za 300 000 zł wynosi 1 970,00 zł (z VAT 2 423,10 zł).

W przypadku transakcji na rynku wtórnym przyjęte jest, że koszt notariusza pokrywa kupujący, natomiast w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, koszty pokrywają solidarnie kupujący i sprzedający. Prawo przewiduje kilka sytuacji, w których notariusz pobierze połowę maksymalnej taksy: przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub przy zakupie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość z założoną księgą wieczystą w myśl przepisów ustawy o własności lokali.

Dodatkowo, notariuszowi należy zapłacić za wypisy aktów notarialnych. Opłata wynosi 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę, zatem jej wysokość zależy od objętości umowy. Na ogół, dla mieszkań z rynku wtórnego, objętość umowy zawiera się w przedziale od 10 do 20 stron. Notariusz sporządza 5 odpisów: dla kupującego, sprzedającego, urzędu skarbowego, do sądu wieczystoksięgowego oraz do ewidencji gruntów i budynków. Jeśli transakcja dotyczyła mieszkania spółdzielczego, to notariusz sporządza szósty odpis dla spółdzielni. Koszt przygotowania dokumentów ponosi kupujący. W przypadku aktów 10-stronnicowych, należy liczyć się z kosztem 369 zł.

Od kilku lat zawarcie niemal każdej umowy sprzedaży w obrocie nieruchomościami jest poprzedzane podpisaniem umowy przedwstępnej, w której strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy. Również tę umowę warto zawrzeć w formie aktu notarialnego, choć wiąże się to z poniesieniem dalszych, niemałych kosztów. Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest obligatoryjne w przypadku lokali z rynku wtórego, natomiast od końca kwietnia 2012 r. obowiązek zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego występuje dla mieszkań z rynku pierwotnego.

Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego? Otóż, w przypadku gdy po jej zawarciu któraś ze stron zrezygnuje z zawarcia umowy ostatecznej, to druga strona będzie mogła dochodzić swoich praw przed sądem – w przeciwieństwie do sytuacji, w której umowa przedwstępna byłaby zawarta w innej formie, np. w formie pisemnej.

W przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego, koszt jej zawarcia na ogół ponosi kupujący, natomiast dla lokali kupowanych od dewelopera zgodnie z art. 26 ust. 2 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego²: „Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej w równych częściach obciążają dewelopera i nabywcę.”

Po trzecie: podatek od czynności cywilnoprawnych

Sprzedaż nieruchomości z zasady objęta jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości będącej przedmiotem obrotu rynkowego. W przypadku zakupu mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego podatek ten obciąża kupującego. Podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest naliczany w przypadku, gdy transakcja jest opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ wówczas doszłoby do podwójnego opodatkowania tej samej transakcji, co jest niedopuszczalne. Zatem kupując mieszkanie od dewelopera nie zapłacimy podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż w cenę mieszkania jest już wliczony podatek VAT. Podatek pobiera notariusz. W przypadku naszego przykładowego mieszkania kupowanego za 300 000 zł, podatek wyniesie 6 000,00 zł.

Zdarza się, że liniowa zależność stawki podatku VAT od ceny transakcyjnej stanowi przyczynę zaniżania cen transakcyjnych w aktach notarialnych w celu uniknięcia zapłaty wysokiego podatku. Należy jednak pamiętać, że podanie nieprawdy oznacza w tym przypadku uszczuplenie podatku i jest przestępstwem skarbowym, za które może grozić odpowiedzialność karna.

Na koniec: opłaty sądowe

Po taksie notarialnej i podatku od czynności cywilnoprawnych, kolejną opłatą, jaką pobierze od nas notariusz, jest opłata sądowa za dokonanie wpisu w księdze wieczystej, potwierdzającego zmianę właściciela nieruchomości. Zasady poboru tej opłaty reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych³. Opłata wynosi 200 zł. Jeśli nabywana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to opłata za jej założenie wynosi 60 zł. W przypadku nieruchomości nabywanej na rynku pierwotnym, w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie kupującego o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, co wiąże się z kolejną opłatą w wysokości 150 zł. Po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży takie roszczenie należy wykreślić. Opłata z tego tytułu wynosi 75 zł.

Co z hipoteką?

Obecnie większość transakcji zakupu nieruchomości mieszkaniowych finansowana jest poprzez kredyt hipoteczny. W takim przypadku należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki. Stawka podatku wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W sytuacji, gdy kwota wierzytelności jest nieznana, stosowana jest zryczałtowana stawka podatku PCC w wysokości 19 zł. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, który również jest płatny. Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki to 200 zł.

Koszty bankowe

Dodatkowo należy pamiętać o różnych kosztach wynikających ze sposobu finansowania nieruchomości. Jeśli nabywamy mieszkanie ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, to musimy pamiętać, że będziemy zobligowani do poniesienia dalszych kosztów, które jednak nie zostały szczegółowo opisane w przygotowanym zestawieniu, gdyż ich wysokość w głównej mierze zależy od oferty finansowej banku. Do wspomnianych kosztów zalicza się m.in. prowizja za udzielenie kredytu (tzw. prowizja przygotowawcza) i ubezpieczenie, np. niskiego wkładu własnego, pomostowe do czasu wpisu hipoteki czy ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – w tym przypadku suma ubezpieczenia zazwyczaj jest równa wartości nieruchomości finansowanej przez bank. Jeśli określając wartość kredytowanej nieruchomości bank korzystał z rzeczoznawcy majątkowego, to należy również doliczyć koszt sporządzenia operatu szacunkowego.

Wracając do naszego przykładu. Jeśli założymy, że kupujemy mieszkanie własnościowe pochodzące z drugiej ręki z założoną księgą wieczystą, to pomijając koszty kredytu i agencji pośrednictwa, musimy być przygotowani na koszty w wysokości 8 992,10 zł. Biorąc pod uwagę, że często nabywając nieruchomość lokalową z rynku wtórnego korzystamy z agencji nieruchomości, to kwota ta może wzrosnąć o nawet 10 000 zł. W przypadku kupna lokalu mieszkalnego od dewelopera za tą samą kwotę, przy pominięciu kosztów związanych z kredytem, opłaty dodatkowe wyniosą 3 498,50 zł. Jeśli do wyliczonych kwot dodamy koszty związane z uruchomieniem kredytu hipotecznego, które często kształtują się na poziomie 1-2% jego wartości i obowiązkowy wkład własny, który od przyszłego roku będzie na poziomie 20% wartości nieruchomości, to uzyskamy niebagatelną sumę, którą musimy posiadać na samym początku procesu.

Z porównania wysokości dodatkowych opłat, niezbędnych do poniesienia w przypadku kupowania mieszkania pochodzącego z drugiej ręki, z analogicznymi opłatami na rynku pierwotnym, wynika, że zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z dużo wyższymi kosztami „około transakcyjnymi”. Wynika to głównie z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny transakcyjnej.

Podsumowując, dodatkowe koszty związane z kupnem nieruchomości lokalowej to niemałe sumy, o których musimy pamiętać planując mieszkaniową inwestycje. Na koniec odpowiedzmy sobie na pytanie: czy stać nas już na wymarzone M?

² Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 z późn. zm.

³ Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398 z późn. zmianami

Źródło: Centrum AMRON