Rynek nieruchomości 2019: jakie zmiany przyniesie ustawa o FINN

Z opublikowanego niedawno, przez Główny Urząd Statystyczny raportu „Obrót nieruchomościami w 2017 r.” wynika, że wartość rynku nieruchomości przekroczyła w zeszłym roku 50 miliardów złotych. Odnotowano ponad 204 tysięcy transakcji, a łączna powierzchnia użytkowa sprzedanych i zakupionych nieruchomości wyniosła ponad 11 milionów metrów kwadratowych. Z danych GUS wynika, że wzrost liczby i wartości transakcji kupna/sprzedaży rozpoczął się w 2010 roku, z jednoroczną przerwą w roku 2014. W porównaniu do roku 2016, liczba transakcji wzrosła o 6,3%, a ich wartość – aż o 10,2%.

Ceny wciąż w górę

Zarówno domy jak i mieszkania od dłuższego czasu drożeją. Widać to choćby po zestawieniu cen ofertowych, mówi Jarosław Krawczyk, starszy specjalista z serwisu Otodom.

Przykładowo, za nowe mieszkanie w Warszawie żądano w październiku przeciętnie 8543 zł / mkw. Jeszcze rok temu było to 7989 zł, zatem ostatnie 12 miesięcy przyniosły 7-procentowy wzrost. Na rynku wtórnym metr kwadratowy mieszkania w stolicy kosztuje obecnie 9788 zł wobec 9346 zł / mkw. w październiku 2017 roku, zatem podrożały one w ostatnim roku o prawie 5%.

Warszawa nie jest odosobniona: w Poznaniu ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wynoszą średnio 6737 zł za metr (o 9% więcej, niż rok temu), we Wrocławiu – 7106 zł (ponad 10% więcej), a w Łodzi – 4630 zł, a w ostatnim roku zdrożały o ponad 12%. Średnie ceny wyraźnie wskazują wzrostową tendencję niezależnie od miasta.

Trzeba jednak pamiętać, że w obrębie poszczególnych miejscowości mogą się one znacznie różnić. Na wartość nieruchomości wpływa bowiem wiele czynników.

– Mieszkanie w ścisłym centrum lub w popularnej dzielnicy będzie o wiele droższe od identycznego lokalu położonego na obrzeżach albo w okolicy cieszącej się złą sławą. Właśnie dlatego mieszkania z drugiej ręki potrafią być droższe od nowych – deweloperzy nie zawsze mają okazję budowania nowych osiedli w najlepszych lokalizacjach. Do tego lokale deweloperskie często wymagają zainwestowania dodatkowych środków w adaptację wnętrz.- komentuje Agata Polińska z Otodom.

Rynek biurowy

W Warszawie powstają najwyższe i najbardziej prestiżowe projekty biurowe w Polsce. Popyt na powierzchnię biurową wysokiej klasy stale rośnie, więc nowe budynki oddawane na rynek w stolicy są zapełniane najemcami jeszcze na etapie budowy.

Obecnie stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum stolicy w III kw. 2018 roku wynoszą 23,75 EUR/mkw./miesiąc, a dla stref niecentralnych 14,50 EUR/mkw./miesiąc. Ograniczenia po stronie podaży oraz wysokie zainteresowanie ze strony najemców mogą jednak spowodować wzrost tych wartości – wylicza Katarzyna Kotkowska z Cushman&Wakefield.

Rynek miast regionalnych, choć zdominowany przez Kraków i Wrocław, rozwija się bardzo dynamicznie także w innych ośrodkach miejskich.
Całkowity popyt na powierzchnię biurową w ośmiu największych miastach regionalnych od początku 2018 roku wyniósł 421 400 mkw. i był o 9% niższy w porównaniu do analogicznego okresu w rekordowym 2017 roku, ale jednocześnie o 4% wyższy od średniej trzyletniej. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się Kraków (roczny popyt 196 000 mkw.), Wrocław (38 100 mkw.) oraz Poznań (40 400 mkw.) – dodaje Kotkowska.

Rynek handlowy oraz nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych

Na koniec trzeciego kwartału 2018 roku łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły ponad 14,5 mln mkw., z czego w całym 2018 roku do użytku oddano 200 000 mkw. W strukturze podaży dominują centra handlowe z udziałem 74%, przed magazynami handlowymi (15%) oraz parkami handlowymi (7%).

Wraz ze zwiększaniem się ilości nowoczesnej powierzchni handlowej ewoluuje jej charakter, co stanowi odpowiedź na rozwój nowych technologii oraz zmianę oczekiwań konsumentów. Do centrów handlowych wprowadzane są nowoczesne koncepty rozrywkowe i restauracyjne, a sklepy tradycyjne coraz częściej korzystają z nowoczesnych rozwiązań w obsłudze klienta.

Z kolei, na koniec III kwartału 2018 roku, całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 15 mln mkw., co oznacza ponad 20%-owy wzrost rok do roku.

Silny popyt oraz rosnące koszty budowy wpłynęły na wyraźny wzrost efektywnych stawek czynszu przy jednoczesnym zachowaniu stawek bazowych na stabilnym poziomie od 3,4 do 3,6 EUR/mkw./miesiąc. Mniejsze zachęty finansowe powodują wzrost czynszów efektywnych w niektórych lokalizacjach o ok. 5% w relacji do stanu na koniec 2017 roku, jednak na rynkach takich jak Czechy i Węgry, czynsze za powierzchnie logistyczne klasy A są i tak nadal wyższe o 10%-15%.

Siłą napędową rynku magazynowego w kolejnych latach będzie dynamiczny wzrost obrotów branży e-commerce.

Ustawa o FINN, czyli polskie REIT-y

Obecnie Sejm zajmuje się rządowym projektem ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN). Komisja Finansów Publicznych dała zielone światło do uchwalenia ustawy, należy się zatem spodziewać, że w najbliższym czasie projekt zostanie przedłożony do głosowania posłom. Ustawa miałaby obowiązywać już od 1 stycznia 2019 r.

Wprowadzona ustawa zwiększy powiązanie rynku kapitałowego i nieruchomości, na wzór wielu rozwiniętych krajów. Pozwoli ona refinansować istniejące portfele mieszkań na wynajem, co w dłuższym terminie istotnie wesprze ten słabo rozwinięty u nas segment rynku. Warto jednak pamiętać, że z uwagi na małą skalę obecnie funkcjonujących portfeli nieruchomości na wynajem, będziemy musieli poczekać na istotny wpływ na nowe budownictwo, a w pierwszych dwóch latach jej wpływ będzie prawdopodobnie niewielki – mówi Kamil Hajdamowicz, doradca inwestycyjny, Vienna Life TU na Życie S.A. Vienna Insurance Group

Krokiem w dobrą stronę jest również wprowadzenie preferencji podatkowych na poziomie stawek podatku CIT i PIT, co również jest swoistą kalką zachodnich rozwiązań. Do tej pory brak było istotnych rozwiązań prawnych wspierających rozwój budownictwa nowych mieszkań na wynajem. Zwiększy się również liczba alternatyw inwestycyjnych dla inwestorów. Warto pamiętać, że inwestycja w mieszkania na wynajem jest dobrą możliwością inwestycyjną zarówno w okresie wzrostu gospodarczego, jak i dekoniunktury gospodarczej, gdyż w odróżnieniu od nieruchomości komercyjnych popyt nie jest tak silnie uzależniony od momentu cyklu koniunkturalnego – dodaje Hajdamowicz.

Źródło: Vienna Life