Rynek mieszkaniowy na Słowacji, dobry przykład dla Polski

Słowacja liczy niecałe 5,5 mln mieszkańców, jednak z gęstością zaludnienia nieco wyższą niż w Polsce (113 osób/km2). Ponad połowa (53,3%) Słowaków zamieszkuje w miastach. Pomimo postępującego procesu systematycznego zmniejszania się wielkości gospodarstw domowych, w dalszym ciągu

Więcej własności mieszkaniowej na Słowacji niż w Polsce

Słowacja ma przeciętny poziom liczby osób w gospodarstwie domowym, jeden z najwyższych w Unii Europejskiej na poziomie, 2,8 osób na gospodarstwo domowe.

Według statystyk Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF) wskaźnik własności mieszkań na Słowacji wynosi aż 89,5 %. Dla porównania ‒ według tej samej metody klasyfikacji poziom własności mieszkaniowej w Polsce wynosi 81,3 %.

Urynkowienie sektora mieszkaniowego na Słowacji po transformacji ekonomicznej i likwidacja wcześniejszych „państwowych” form kredytowania mieszkalnictwa doprowadziły do załamania liczby nowo budowanych mieszkań. O ile jeszcze w roku 1980 wybudowano na Słowacji ponad 48 tys. nowych mieszkań, to w roku 1990 już tylko 24 tys. Można powiedzieć ‒ jeszcze siłą rozpędu, bowiem w kolejnych latach następował dalszy spadek, aż do poziomu 6 tys. mieszkań w roku 1996.

Zauważalny wzrost nastąpił dopiero od roku 1999, gdy liczba nowo wybudowanych mieszkań przekroczyła 10 tys., a w roku 2005 już 15 tys. W roku 2019 na Słowacji oddano do użytkowania 20 171 mieszkań a rozpoczęto budowę 21 516 mieszkań.

Średnia powierzchnia użytkowa oddawanego mieszkania to 69,75 m². Ponad 58% to mieszkania wybudowane w trzech lokalizacjach Bratysławie, Trnawie i Żylinie. Ponad 30% wydanych nowych pozwoleń na budowę dotyczy Bratysławy.

Wysoka nadpłynność sektora bankowego i niskie stopy procentowe skutkowały wzmożonym popytem na kredyt, w tym również mieszkaniowy. Rynek mieszkaniowy został zaktywizowany przez niskie stopy procentowe.

Szukając większej przestrzeni życiowej, przy słabnącym argumencie lokalizacji i dostępu komunikacyjnego do miejsca pracy Słowacy inwestują w nowe i większe mieszkania. Efektem jest istotny wzrost cen transakcyjnych mieszkań, prezentowany w tabeli poniżej.

Ceny mieszkań na Słowacji wydają się być zbliżone do polskich. Oczywiście najdroższa jest Bratysława: średnio 2 449 euro za metr kwadratowy w centrum oraz 1 742 euro w innych dzielnicach. W Koszycach te wskaźniki wynoszą odpowiednio 1 425 i 1 082 euro, natomiast w Preszowie 1400 i 1000 euro. Bratysława liczy 429 564 mieszkańców.

Czytaj także: Mieszkania w Czechach tak drogie jak w Austrii

Bank centralny stara się ograniczać wzrost cen mieszkań

Tak intensywny rozwój rynku kredytów mieszkaniowych oraz cen transakcyjnych na Słowacji jest efektem:

• dobrej koniunktury gospodarczej i niskiego bezrobocia;
• rekordowo niskiego poziomu krajowej stopy procentowej, zwiększającego zdolność kredytową i ograniczającego zyskowność lokat;
• zainteresowania inwestorów z Europy Zachodniej zmotywowanych niskimi stopami procentowymi w strefie euro.

Bank Centralny Słowacji podjął działania mające na celu ograniczenie skali wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Przykładem jest podniesienie wymagań kapitałowych dla banków kredytujących mieszkania. Wzrost portfela kredytów mieszkaniowych na Słowacji w ciągu ostatnich 3 lat o ponad 36% prezentuje poniższa tabela.

W tym miejscu wypada podkreślić fakt, że prawie 25% wolumenu kredytów hipotecznych na Słowacji jest refinansowane listem zastawnym. Dla porównania średnia dla EU wynosi 26%, a w Polsce nieco powyżej 5%.

Kasy Oszczędnościowo-Budowlane, nam się nie udało ich stworzyć

Prawie 10% kredytów mieszkaniowych pochodzi z kas oszczędnościowo-budowlanych. Jeśli się uwzględni fakt, że kredyt z kasy jest równy co do wartości kwocie zgromadzonych w kasie oszczędności, to udział kas w finansowaniu inwestycji mieszkaniowych na Słowacji wzrasta do prawie 20%.

Od początku roku 2019 obowiązuje na Słowacji znowelizowana Ustawa o oszczędzaniu w Kasach Oszczędnościowo-Budowlanych, zobowiązująca kasy do dostosowanie swoich produktów oszczędnościowych do otoczenia niskich stóp procentowych.

Co najmniej co piąty Słowak oszczędza w kasie budowlanej lub spłaca zaciągnięty w niej kredyt

Jednocześnie obniżono wysokość państwowej premii za oszczędzanie z 5% do 2,5% od kwoty zgromadzonych w danym roku oszczędności, nie przekraczającej wysokości 2.800 €. Oznacza to maksymalną roczną premię dla jednego oszczędzającego w wysokości 70€.  Wysokość premii podwyższana jest o 1% (p.p.) za każde dziecko w rodzinie oszczędzającego. Mimo tak istotnych zmian zainteresowanie oszczędzaniem w kasach nie słabnie.

Poniżej prezentuję rozwój oszczędzania w trzech działających w Republice Słowacji Kasach Oszczędnościowo-Budowlanych.

Analiza działania kas budowlanych w Republice Słowacji upoważnia do stwierdzenia, iż w ciągu 30 lat udało się przekonać jej obywateli do systematycznego oszczędzania. Państwo konsekwentne wspiera oszczędzanie na cele mieszkaniowe, pomimo realizowanej etapowo redukcji skali pomocy państwa dla oszczędzających.

Ponad 2,5 mln Słowaków zrealizowało swoje plany mieszkaniowe przy wsparciu kasy oszczędnościowo-budowlanej

Liczba umów obsługiwanych przez słowackie kasy budowlane pozwala na stwierdzenie, że co najmniej co piąty Słowak oszczędza w kasie budowlanej lub spłaca zaciągnięty w niej kredyt. Uwzględniając przeciętną liczebność gospodarstwa domowego w Republice Słowacji można stwierdzić, że co drugie gospodarstwo domowe na Słowacji uczestniczy w systemie docelowego oszczędzania.

Od początku działania kas budowlanych na Słowacji, czyli od roku 1992, do końca analizowanego okresu podpisanych zostało ponad 5 mln umów docelowego oszczędzania. Praktycznie więc biorąc statystycznie każdy Słowak przynajmniej raz podpisał  w tym okresie umowę i oszczędzał w kasie budowlanej. Ponad 2,5 mln Słowaków zrealizowało swoje plany mieszkaniowe przy wsparciu kasy oszczędnościowo-budowlanej.

Obecnie trzy słowackie kasy budowlane obsługują około 1,1 mln umów oszczędnościowo-kredytowych i stanowią, obok 10 banków hipotecznych, działających na Słowacji od 1999 roku, podstawowy filar finansowania budownictwa mieszkaniowego.

Kasa Oszczędnościowo-Budowlana Prvá stavebná sporiteľňa AS, która jako pierwsza rozpoczęła na Słowacji działalność w roku 1992 udzieliła w tym okresie prawie 600 000 kredytów w zakresie finansowania mieszkaniowego, dostarczając ponad 11,3 mld €.

Dr Jacek Furga,

Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji,

Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich,

Centrum AMRON.