Rynek finansowania nieruchomości: Rozwój funduszy nieruchomościowych inwestujących w dochodowe obiekty handlowe detalicznych sieci spożywczych

Wojciech Jabłoński
Ekspert rynku funduszy inwestycyjnych.
Partner zarządzający Reduto Partners.

Mariusz Zabielski
Ekspert rynku nieruchomości handlowych.
CCIM, wykładowca akademicki SGH i PW, rzeczoznawca majątkowy.

Jest kilka przyczyn wzrostu zainteresowania inwestycjami w nieruchomości wśród zarządzających funduszami. Zarówno inwestorzy, jak i Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych nieustannie szukają rynków, na których można realizować zyski. Dzisiaj zainteresowanie przesuwa się w stronę aktywów, jakim są nieruchomości, ze względu na rozwój rynku i jego dobre perspektywy. Czynnikiem, który stymuluje zainteresowanie inwestorów funduszami innymi niż tradycyjne fundusze akcyjne czy obligacyjne, jest wzrost zamożności społeczeństwa i chęć dywersyfikacji inwestycji, tzn. rozłożenie lokat np. między fundusz akcji i fundusz nieruchomości. Dodatkowo, spadek indeksów giełdowych i wycofanie części zainwestowanego kapitału z tego typu inwestycji motywuje do szukania produktów bezpiecznych, a jako takie postrzegane są fundusze nieruchomości.

Powstawanie funduszy inwestujących w nieruchomości jest naturalną konsekwencją rozwoju rynku funduszy inwestycyjnych w Polsce. W pierwszych latach działania funduszy inwestycyjnych powstawały głównie fundusze akcji i obligacji skarbowych. W kolejnych latach powstawały fundusze inwestujące w surowce, waluty, rynki wschodzące etc. Powstawały fundusze inwestujące w alternatywne klasy aktywów, np. w wino czy działa sztuki.

Pierwsze fundusze inwestujące w nieruchomości powstały 10-12 lat temu. Tworzone były przez bankowe TFI BZWBK czy BPH. Najbardziej znany fundusz Arka, zaczynał swoją działalność inwestycyjną przed załamaniem rynku, tj. przed kryzysem lat 2008/2009. Z tego powodu fundusz nie mógł się pochwalić wynikami inwestycyjnymi. Ta sytuacja spowodowała zatrzymanie rozwoju segmentu rynku funduszy nieruchomości na kolejne lata. Dodatkowo, dobra koniunktura giełdowa a co za tym idzie, rozwój funduszy akcji i obligacji, nie wymuszał tworzenia funduszy inwestujących np. w nieruchomości. Dzisiaj sytuacja rynkowa się zmieniła i zarówno Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych, jak i sami inwestorzy poszukują bezpiecznych lokat.

Pojawienie się impulsów do rozwoju funduszy nieruchomościowych będzie zapewne przyczynkiem do wznowienia dyskusji nt. stworzenia w Polsce regulacji dotyczących działania podmiotów na wzór amerykańskich i europejskich REIT (Real Estate Investment Trust). Tego typu instytucje, zorganizowane w formie notowanych publicznie spółek akcyjnych zwolnionych z podatku dochodowego i zobowiązanych do wypłaty swoich dochodów, są bardzo rozpowszechnioną na zachodzie formą wspólnego inwestowania w nieruchomości. Należy podkreślić, że REIT-y inwestują w nieruchomości dochodowe, tzn. w gotowe i wynajęte obiekty. Taki model działania został przyjęty w celu minimalizacji ryzyka związanego z typowymi projektami budowy i komercjalizacji nieruchomości.

Obecnie w polskich przepisach nie ma konstrukcji prawnej analogicznej do tego, czym jest REIT na zachodzie. Konstrukcję podobną można osiągnąć na dwa sposoby. Pierwszy sposób jest możliwy dzięki wykorzystaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego. Fundusz jest bezpieczną formą zbierania kapitałów ze względu na nadzór KNF nad rynkiem. Dodatkowo, fundusz jest ustawowo zwolniony z podatku CIT, a podatek pojawia się tylko raz, w momencie dystrybucji dochodu do uczestników funduszu. Na podstawie statutu można zapewnić, aby określony procent dochodu funduszu był dystrybuowany do uczestników. Jednocześnie należy podkreślić, że taka konstrukcja nie zapewnia płynności na certyfikatach, ponieważ fundusz dokonuje wykupu certyfikatów w ściśle określonych dniach wykupu.

Alternatywą dla funduszu jest utworzenie publicznej spółki akcyjnej. Taki model gwarantuje przejrzystość, jaką zobowiązane są stosować podmioty giełdowe, ale jednocześnie brak jest nadzoru KNF nad samym podmiotem.

Dodatkowo, spółka akcyjna jest opodatkowana, a więc dochód akcjonariuszy będzie niejako opodatkowany podwójnie: na poziomie spółki i na poziomie akcjonariusza.

Od kilku lat toczy się w Polsce publiczna dyskusja na temat wprowadzenia REIT do porządku prawnego. Wielu ekspertów wierzy, że tak się stanie w ciągu następnych 2-3 lat. W marcu 2016 roku pojawiła się zapowiedź spółki Reino Dywidenda Plus na temat planów upublicznienia jej. Spółka ma nadzieję zostać pierwszym polskim quasi-REITE-em. Spółka będzie inwestować w dochodowe nieruchomości, a jej statut będzie zakładał obowiązek wypłat dywidendy pochodzącej z dochodu z nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę, że zagraniczne REIT-y są bardzo aktywne na polskim rynku nieruchomości w prawie wszystkich jego segmentach. Inwestycje w REIT na zachodzie traktowane są jak fundusze emerytalne. Obecnie polskie fundusze emerytalne nie angażują się w rynek nieruchomości. Zapewne i ta regulacja zostanie niebawem zmieniona ze względu na bezpieczeństwo lokat, jakimi są dobre nieruchomości dochodowe.

W Polsce w ciągu ostatnich dwóch lat powstały dwa typy funduszy inwestujących na rynku nieruchomości. Fundusze typu deweloperskiego i fundusze typu dochodowego. Fundusze inwestujące w deweloperskie projekty budynków mieszkalnych, to np. Murapol FIZ Mieszkaniowy i Trigon Profit III FIZ. Inny przykład funduszy nieruchomościowych to Retail Parks Fund FIZ, realizujący obiekty komercyjne. Dominują fundusze tworzone przy współpracy z konkretnym deweloperem w celu realizacji kolejnych projektów tego podmiotu. Należy zwrócić uwagę, że taka formuła nie jest tym samym, co realizują REIT-y. Tego typu fundusze nie czerpią dochodu z wynajętych nieruchomości, ale prowadzą działalność inwestycyjno-deweloperską, realizując i sprzedając projekty nieruchomościowe. Taki model działania jest obarczony wieloma rodzajami ryzyka, tak jak typowa działalność deweloperska.

Klasyczny model funduszu inwestującego w dochodowe nieruchomości zakłada nabywanie gotowych nieruchomości, które są wynajęte i generują dochód dla funduszu, który jest dystrybuowany do uczestników funduszu. Taki model działania zapewnia minimalizację ryzyka związanego z dewelopementem projektu i komercjalizacji. Przykładem takich funduszy są fundusze inwestujące w biurowce, tj. REINO Dywidenda FIZ oraz REINO 2 Dywidenda FIZ. Oba podmioty kupiły wynajęte budynki biurowe od firmy Skanska. Inny przykład to Real Estate Income Assets FIZAN, który nabył portfel 39 nieruchomości handlowych zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych w Polsce (nieruchomości typu high-street). Sprzedającym była grupa Capital Park.

Skala zaangażowanego kapitału w fundusze nieruchomościowe, zarówno te, które realizują projekty deweloperskie, jak i te, które czerpią zysk z najmu nieruchomości, nie jest duża. Można być pewnym, że pojawią się kolejne fundusze obu typów. Według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami na koniec roku 2015 suma aktywów w funduszach nieruchomościowych wynosiła blisko 600 mln PLN.

Zdaniem autorów, bardzo interesującym sektorem rynku nieruchomości są inwestycje w nieruchomości handlowe detalicznych sieci spożywczych operujących w obiektach o powierzchni sali sprzedaży mieszczącej się w przedziale od 400 do 2000 m2. Ten segment jest bardzo atrakcyjny ze względu na stopy zwrotu z inwestycji, wyższe niż w galeriach handlowych czy biurowcach.

W ciągu ostatnich lat można było zaobserwować dynamiczny rozwój sieci spożywczych, czemu towarzyszyła stała podaż nowej powierzchni handlowej. Zdecydowana większość inwestycji w obiekty handlowe finansowana była przez właścicieli sieci oraz przez prywatnych inwestorów liczących na stały przypływ środków pochodzących z czynszów z wynajmowanych powierzchni. Szybki rozwój sieci spożywczych w Polsce był możliwy dzięki korzystnemu splotowi wielu okoliczności, takich jak: przystąpienie Polski do Unii Europejskiej, dynamiczny rozwój gospodarczy Polski, dostępność stosunkowo tanich gruntów wynikająca m.in. z załamania w latach 2008/2009 rynku nieruchomości oraz wzrost popularności robienia zakupów w obiektach sieci spożywczych.

Struktura właścicielska nieruchomości, w których sieci spożywcze prowadzą działalność handlową, jest mocno związana ze strategią rozwoju danej sieci. Dobrym przykładem odmiennego podejścia może być zestawienie dwóch obecnie największych sieci dyskontów, tj. Biedronka i Lidl. Nieruchomości pierwszej z wymienionych w przeważającej części są przedmiotem najmu, podczas gdy Lidl w zdecydowanej większości jest właścicielem swoich obiektów. Strategia Biedronki umożliwiła jej, w relatywnie krótkim okresie czasu, na otwarcie ponad 2650 sklepów i zdobycie pozycji lidera w branży spożywczej w Polsce. Z drugiej strony, filozofia Lidl gwarantuje tej sieci możliwość zaplanowania zrównoważonego rozwoju z wykorzystaniem standardowych modeli sklepów.

Koncepcja rozwoju sieci na bazie sklepów najmowanych stwarza duże pole możliwości dla potencjalnych inwestorów, zarówno tych, którzy planują realizować nowe obiekty, jak i tych, którzy liczą na zakup już wynajętych nieruchomości. Z przeprowadzonych analiz wynika, że ponad 55 proc. wszystkich nieruchomości wymienionych w zestawieniu przedstawionym w tabeli 2, to jest ponad 2750 obiektów handlowych, nie jest własnością sieci handlowych, a więc mogą być potencjalnie nabyte przez nowych inwestorów, m.in. fundusze inwestycyjne. Prawdopodobnym posunięciem sieci handlowych w najbliższych latach jest również przeznaczenie na sprzedaż w formie portfela kilku, kilkunastu, bądź kilkudziesięciu nieruchomości, stając się jednocześnie najemcą tych obiektów. Uwolniony w ten sposób kapitał sieci mogą przeznaczyć na rozwój i inwestycji. Taka sytuacja miała miejsce w 2015 roku, kiedy została przeprowadzona sprzedaż 9 obiektów sieci Mila, w których sprzedający został jednocześnie głównym najemcą.

Obecni właściciele nieruchomości handlowych, którzy wynajmują je detalicznym sieciom spożywczym, coraz chętniej oferują sprzedaż atrakcyjnych nieruchomości tego typu, pojedynczych lokalizacji, jak i całych portfeli, którymi swoje zainteresowanie przejawiają fundusze inwestycyjne planujące dynamiczne lokowanie kapitału w tego typu nieruchomości. Potwierdza to tylko dużą atrakcyjność tego sektora nieruchomości komercyjnych.

Przeciętna wielkość powierzchni handlowej na 1 mieszkańca Polski na koniec 2014 roku wynosiła 0,92 m2, co jest wartością niższą od średniej dla 32 krajów europejskich wynoszącej 1,02 m2. Na tej podstawie można wysunąć wniosek, iż Polska jest nadal rynkiem niedojrzałym, który ma potencjał wzrostowy. Istotny jest również fakt, iż wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla Polski jest niższy zarówno od krajów „starej Unii”, jak również krajów z regionu Europy Środkowej.

Biorąc zarówno to, jak i pozytywne wskaźniki makroekonomiczne (przewidywany wzrost gospodarczy, malejące bezrobocie, rosnące przeciętne wynagrodzenie) pod uwagę, możemy założyć dalszy rozwój rynku nieruchomości handlowych w Polsce.

W roku 2015 lider pośród sieci dyskontowych, Biedronka, zwolniła tempo ekspansji, jednakże po uporządkowaniu swojej struktury kontynuuje rozwój i ma bardzo ambitne plany. Według analizy Domu Maklerskiego PKO BP sieć w 2016 i 2017 r. otworzy ok. 100 nowych sklepów, zaś po 2017 r. tempo rozwoju zwiększy się i uruchamianych będzie do 200 placówek rocznie. Lidl utrzymuje założone roczne tempo organicznego rozwoju, wynoszące 30-35 nowych lokalizacji. Natomiast celem Stokrotki na 2016 rok jest otwarcie ponad 100 nowych sklepów. Kaufland, Aldi czy Netto również planują dalszy rozwój swoich sieci. Dodatkowo, od wielu lat mówi się, że o inwestowaniu w Polsce myśli amerykański Walmart. Te dane pokazują że rynek nieruchomości w tym segmencie nie jest w pełni nasycony, a tym samym stopy zwrotu z nieruchomości pozostają atrakcyjne.

Supermarkety takie, jak Piotr i Paweł, Polomarket czy Mila także inwestowały w rozwój sieci, choć ze względu na większe rozdrobnienie segmentu, nie był on tak dynamiczny, jak rozwój sklepów dyskontowych.

Należy również wspomnieć wydarzenie z kwietnia 2015 roku, kiedy likwidacji uległa sieć dyskontów Czerwona Torebka, posiadająca na koniec marca 2015 roku 38 sklepów. Taka sytuacja była dużym utrudnieniem dla inwestorów, którzy byli właścicielami nieruchomości wynajętych przez likwidowaną sieć. Dziś duża część tych nieruchomości ma już nowych najemców, co potwierdza, iż sektor nieruchomości handlowych o powierzchni sali sprzedaży 400 do 2000 m2 jest bardzo dynamiczny i daje możliwości alternatywnego wykorzystania danej nieruchomości. Cechy te powodują, iż sektor ten jest obarczony stosunkowo niskim ryzykiem inwestycyjnym.

Wraz ze wzrostem liczby sklepów oraz coraz większą siłą nabywczą klientów, od kilku lat odnotowywany jest wzrost obrotów poszczególnych sieci.

Mimo deflacji w 2015 roku na poziomie 0,9 proc., spowodowanej w głównej mierze spadkiem cen artykułów spożywczych i paliw, największa sieć detaliczna Biedronka odnotowała w tym roku wzrost przychodów o 9,1 proc.

Podsumowując, uważamy że powstanie funduszu inwestycyjnego inwestującego w obiekty handlowe wynajmowane przez detaliczne sieci spożywcze jest uzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia. Fundusze nieruchomościowe dadzą możliwość inwestowania kapitału na rynku nieruchomości osobom, dla których samodzielne nabycie nieruchomości jest niemożliwe ze względu na wysoki koszt nieruchomości. Fundusz inwestycyjny, który jest formułą zbiorowego inwestowania, pozwala połączyć potencjał mniejszych inwestorów i dokonać inwestycji w nieruchomości. Dobre zarządzanie funduszem i przemyślana polityka inwestycyjna stwarzają perspektywy osiągnięcia atrakcyjnych stóp zwrotu dla mniejszych inwestorów.

Należy także zwrócić uwagę, że powstawanie tego typu instytucji zwiększy ilość kapitału krążącego na rynku nieruchomości. Tym samym zwiększy to płynność rynku, a pojawienie się nowej kategorii inwestorów zmniejszy też zapewne presję na banki, co powinno skutkować obniżeniem kosztu kredytu. Zastrzyk gotówki od funduszy nieruchomościowych da sieciom handlowym impuls do rozwoju, a obecnym właścicielom nieruchomości stworzy szansę wyjścia z inwestycji.

STRESZCZENIE

W artykule zostały zaprezentowane opinie nt. rozwoju funduszy nieruchomościowych w Polsce. Autorzy podkreślają dobre perspektywy inwestycyjne na rynku obiektów handlowych wynajmowanych przez detaliczne sieci spożywcze. Fundusze inwestujące na rynku nieruchomości stwarzają możliwość inwestowania w nieruchomości znacznej grupie inwestorów. Fundusze nieruchomości zwiększą płynność rynku nieruchomości.

SŁOWA KLUCZOWE

fundusze inwestycyjne,

REIT,

sieci spożywcze,

nieruchomości handlowe

ABSTRACT

The article presents opinions on the development of real estate funds in Poland. The authors emphasize the good investment prospects in the market of commercial buildings rented by retail food chains. Funds investing in the real estate market creates the opportunity to invest in real estate a large group of investors. Real estate funds enhance market liquidity.

KEY WORDS

investment funds,

REIT,

retail corporation/FMCG,

commercial real estate