(R)Ewolucja na rynku kredytów mieszkaniowych

Rok 2019 dla kredytów mieszkaniowych był rekordowy w ujęciu ilościowym od 2010 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano najwyższy wynik w historii. Według raportu AMRON-SARFIN (04/2019) ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych osiągnęła wartość 443,123 mld zł i tym samym przekroczyła poziom prognozowanych dochodów w Polsce w ustawie budżetowej na rok 2020 (prognoza 429,5 mld zł).

W warunkach rekordowo niskich i stabilnych stóp procentowych wielu kredytobiorców może nie zakładać wzrostu rat kredytów mieszkaniowych w przyszłości. Na koniec 2019 roku liczba czynnych umów kredytowych osiągnęła poziom 2,389 mln sztuk, z czego ≈ 100% to kredyty oparte o zmienną stopę procentową (według raportu Hypostat 2019, European Mortgage Federation).

Zaledwie 1500 umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce to umowy oparte o stałą stopę procentową, czyli zaledwie 0,0006% wszystkich kredytów mieszkaniowych. Dane empiryczne oznaczają jedno. A mianowicie, że prawie wszyscy posiadający kredyt mieszkaniowy w Polsce, to osoby narażone na ryzyko zmiany wysokości raty przez cały okres kredytowania.

Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce, jest podobny do rynku mieszkaniowego w Finlandii, czy też Bułgarii, ale tym samym odmienny od rynków w Belgii, czy Irlandii.

Komisja Nadzoru Finansowego dostrzega problem i tym samym zwraca szczególną uwagę w nowelizacji rekomendacji S na kwestie kredytów zabezpieczonych hipotecznie oprocentowanych stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową.

KNF oczekuje, że rekomendacja zostanie wprowadzona przez banki spółdzielcze maksymalnie do 31 grudnia 2022 r., a przez pozostałe banki i oddziały instytucji kredytowych do 31 grudnia 2020 r.

Czytaj także: Kredyty hipoteczne: za nami rekordowy rok. Raport AMRON-SARFiN

Stress testy na życzenie klienta

Zarządzanie ryzykiem w gospodarstwie domowym to podejmowanie zarówno decyzji, jak i realizacja zadań prowadzących do osiągnięcia przez gospodarstwo domowe akceptowalnego poziomu ryzyka, które umożliwia osiągnięcie określonego celu.

Każde gospodarstwo domowe winno posiadać rachunek przepływów pieniężnych dopasowany do okresu np. spłaty kredytu mieszkaniowego z jednoczesnym uwzględnieniem zmiennych w postaci wzrostu oprocentowania kredytu w przyszłości. Czyli jak parametr zmienny w postaci np. WIBOR 3M wpłynie na wysokość odsetek, tym samym raty oraz w rezultacie na łączne wydatki gospodarstwa domowego ?

Żyjemy w czasach, w których bank zobowiązany jest do spełnienia wszelkich wymogów informacyjnych. Bank musi przedstawić potencjalnemu kredytobiorcy symulacje uwzględniające wzrost oprocentowania w przyszłości na formularzu informacyjnym (reguluje to w sposób jednoznaczny art. 10 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej nazywana UoKH) oraz załącznik nr 2 do UoKH.

Czytaj także: BIK Indeks: w lutym kwota kredytów mieszkaniowych wyższa o 27,7%

Obowiązek odnoszący się do obligatoryjności informowania potencjalnych klientów zainteresowanych kredytem mieszkaniowym, tj. w okresie przedumownym wynika wprost z UoKH. Niestety ustawa  nie odnosi się do klientów, którzy już kredyt posiadają. Takie zapisy w UoKH i wynikające z niej obowiązki banku są źródłem powstającej asymetrii informacji pomiędzy kredytobiorcami. Każdy klient powinien mieć równomierny dostęp do informacji, bez względu na datę podpisania umowy z bankiem.

Pod publiczną dyskusję należy poddać wykonanie testów warunków skrajnych na życzenie klienta dla umów już zawartych kilka lub kilkanaście lat temu. Klient może się powołać na wymogi rekomendacji S, zapisane szczegółowo w rekomendacji nr 25.7 i domagać się takiej symulacji na podstawie obowiązku regularnego dostarczania klientowi informacji o prawach i obowiązkach wynikających z umowy.

Oddaj klucz do banku

Komitet Stabilności Finansowej (KSF) wydając opinię nt. kredytu z opcją „klucz za dług” sprecyzował jednoznacznie, że ta oferta powinna zostać objęta szczególnie konserwatywnymi standardami w zakresie wskaźnika LtV (loan to value) oraz DStI (debt service to income).

Zrzeczenie się praw do nieruchomości na rzecz banku (wymaga formy notarialnej) musi przysługiwać tylko i wyłącznie wybranym, którzy spełnią oba warunki jednocześnie, a mianowicie:

− klientom, którzy wykazali się wyższym wkładem własnym (minimum 30%),

− klientom, których wskaźnik DStI ≤ 35%.

Nadzór makroostrożnościowy celnie również wskazuje, że wprowadzenie oferty kredytu z opcją „klucz za dług” w przypadku kredytów nowych – może być źródłem tworzenia baniek cenowych na rynku nieruchomości.

„Klucz za dług” jak pokazują statystyki (raport AMRON-SARFiN 04/2019) będzie opcją dla wybranych. W przybliżeniu jedynie co czwarty kredytobiorca spełnia oba warunki jednocześnie. Warto również dodać, że opcja „klucz za dług” pozostaje dla banków nieobowiązkowa.

Czytaj także: Czy mimo epidemii koronawirusa warto zaciągnąć kredyt mieszkaniowy?

Bez obaw patrzę w przyszłość

Oferta kredytu mieszkaniowego powinna być ofertą dopasowaną do potrzeb klienta, a ten z kolei powinien mieć wybór. Nowelizacja rekomendacji S wprowadza możliwość wyboru przez Klienta w zakresie oprocentowania (stałe czy zmienne). Rekomendacja powinna uspokoić nie tylko tych, którzy dopiero będą podpisywać umowę o kredyt mieszkaniowy, ale również dotychczasowych kredytobiorców.

Banki bowiem powinny umożliwić swoim klientom dokonanie zmian w umowach już obowiązujących. Zainteresowane klientów  takimi zmianami będzie rosło, wraz ze wzrostem oprocentowania w przyszłości, co wydaje się być nieuniknione w kontekście rosnącej inflacji. W rezultacie banki mogą zostać zasypane wnioskami o zmianę warunków umów, tak jak dziś są zasypane wnioskami o zwrot prowizji w związku z tzw. małym TSUE.

Na dzień 07.03.2020 r.  na rynku kredytów mieszkaniowych cztery banki oferowały kredyty z oprocentowaniem stałym. Kolejne są w fazie wprowadzania takich ofert. Oznacza to, że już teraz w czterech bankach istnieje możliwość zabezpieczenia się przed ryzykiem zmiany oprocentowania, poprzez wybór oprocentowania stałego na okres 5 lat. Oznacza to również, że kredytobiorcy, którzy wybiorą wariant z oprocentowaniem stałym mogą spać spokojnie od dnia podpisania umowy kredytowej przez kolejne 5 lat.

Jakie są koszty takiego rozwiązania ?

W jednym z banków przy kredycie na kwotę 350 000 zł, LTV = 78% rata dla kredytu z oprocentowaniem zmiennym wyniosła 1 607,03 zł, zaś z oprocentowaniem stałym na okres 5 lat 1 634,84 zł. Zatem różnica w ratach to zaledwie 27,81 zł/miesiąc co daje w okresie 5 letnim kwotę 1 668,60 zł.

Oprocentowanie dla kredytu opartego o stałą stawkę wyniosło odpowiednio 3,82% przez pierwsze 60 miesięcy oraz 3,68% po 60 miesiącach, natomiast dla kredytu opartego o stawkę  zmienną 3,68%. W analizowanych ofertach prowizja za udzielenie kredytu była tożsama, gdyż wynosiła 0%.

Bardzo niskie koszt zabezpieczenia pozycji kredytowej na okres 5 lat są niewątpliwie warte rozważenia i z pewnością już teraz zaskoczyły rynek bankowy. Oczywiście, czynnikiem wpływającym na oprocentowanie są koszty pozyskania kapitału. W walce cenowej wygrają Ci, którzy stworzą odpowiednie warunki do pozyskania relatywnie taniego kapitału np. poprzez emisję listów zastawnych.

Czytaj także: Banki pompują koszty kredytów hipotecznych, w górę opłaty, prowizje i ubezpieczenia

Czy to oznacza otwieranie kolejnych banków hipotecznych ? Przyszłość pokaże, ale niewątpliwie jeśli banki będą chciały być konkurencyjne cenowo – muszą ewidentnie zmienić strukturę finansowania na bardziej stabilną i długoterminową.

Idealny czas na wprowadzanie zmian

Banki zintensyfikowały prace nad wdrożeniem kredytów mieszkaniowych opartych na stałą lub okresowo stałą stopę procentową pod koniec 2019 roku. Wprowadzenie rekomendacji S mocno przyspieszyło te plany. Bo w końcu kiedy wprowadzać stałoprocentowe kredyty mieszkaniowe (nawet jeśli tylko przez okres 5 lat),  jeśli nie w okresie wciąż jeszcze relatywnie niskich stóp procentowych.

Tym samym należy również kibicować rozwojowi rynku listów zastawnych, gdyż stabilny founding pozwoliłby na wydłużenie okresu związania ponad magiczne 5 lat.

Sławomir Kujawa jest adiunktem w Katedrze Bankowości i Finansów Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Gdańskiego.

Artykuł wyraża wyłącznie poglądy autora i nie powinien być interpretowany jako stanowisko instytucji, w której jest zatrudniony.