Raporty: AMRON* – SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości – II kwartał 2017 r.
dr Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds.
Finansowania Nieruchomości
Związku Banków Polskich,
Prezes Zarządu Centrum Prawa
Bankowego i Informacji Sp. z o.o.
Z satysfakcją odnotowaliśmy duże zainteresowanie analizą rynku najmu prywatnego mieszkań i zmian stawek najmu, która po raz pierwszy pojawiła się w poprzedniej edycji Raportu, dzięki współpracy z firmą Mzuri, która systematycznie zasila bazę danych AMRON informacjami o umowach najmu. Polecam komentarz Artura Bartnickiego, Prezesa Zarządu Mzuri Sp. z o.o. i Wspólnika Współzarządzającego Grupą Mzuri.
Rynek mieszkaniowy od kilku lat notuje systematyczny, choć zrównoważony wzrost, a wyniki II kwartału 2017 roku to potwierdzają. W sytuacji niskich stóp procentowych wiele osób traktuje zakup mieszkania jako lokatę kapitału, która w dłuższym terminie przynosi wymierne zyski, ale jest też spora grupa nabywców, która zmienia swoje „pierwsze mieszkanie”, nabyte w okresie boomu w latach 2005-2008, na większe w celu poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych. Ujemne realne stopy procentowe obniżają skłonność Polaków do lokowania nadwyżek finansowych w bankach i wspierają inwestycje w nieruchomości na wynajem, zwłaszcza przy bardzo atrakcyjnym, niskim koszcie kredytu hipotecznego. Wstrzymanie przyjmowania wniosków o dofinansowanie wkładu własnego w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” nie wpłynęło na ograniczenie sprzedaży mieszkań i liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych.
W okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku banki w zasadzie powtórzyły spektakularny wynik z pierwszego kwartału, udzielając prawie 50 tys. kredytów mieszkaniowych, a wartościowo wynik ten był lepszy o ponad 6 proc. i wyniósł prawie 12 mld zł. Podobny wzrost dotyczył również średniej wartości kredytu mieszkaniowego udzielonego w złotówkach w II kwartale 2017 roku, która wyniosła 233 tys. zł. Ponownie wzrósł również udział Warszawy w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce, który w badanym kwartale wyniósł 42,83 proc.
Najnowsze dane opublikowane przez GUS potwierdzają bardzo dobrą kondycję sektora budownictwa mieszkaniowego. Systematycznie zwiększa się liczba wydawanych pozwoleń na budowę i liczba rozpoczynanych inwestycji. W II kwartale br. wydano pozwolenia na budowę 70 453 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 61 830 lokali, czyli odpowiednio o 16,97 i 39,87 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania w okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku spadła o 7,14 proc. w ujęciu kwartalnym i wyniosła 37 689.
Dokładna analiza zmian przeciętnych cen transakcyjnych metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w poszczególnych lokalizacjach w ostatnich kilku kwartałach wykazuje ich dużą fluktuację. Jednak porównanie wartości za ostatnie 3 lata wyraźnie potwierdza systematyczny, choć umiarkowany wzrost cen: w Warszawie i Gdańsku na poziomie powyżej 6 proc., we Wrocławiu o 5 proc., w Krakowie – o niecałe 3 proc. Tylko aglomeracja katowicka wykazuje spadek przeciętnej ceny transakcyjnej w tym okresie na poziomie 5 proc.
Spektakularne wyniki sektora bankowego w kredytowaniu hipotecznym w pierwszym kwartale br. oraz podtrzymanie skali akcji kredytowej w drugim kwartale, pomimo wyczerpania środków w ramach Programu „MdM”, przy utrzymaniu niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopie procentowej złotówki, skłaniają do zmiany wcześniejszej prognozy wyników akcji kredytowej w roku 2017. Zapowiada się najwyższy od 6 lat wynik na poziomie wyższym niż w roku 2012, a więc sięgającym liczby 200 tys. kredytów o łącznej wartości przekraczającej 40 mld zł.
Okazją do zweryfikowania tej prognozy będzie publikacja kolejnego Raportu, podsumowującego wyniki trzeciego kwartału br. Prezentacja Raportu odbędzie się w trakcie XIV Kongresu Finansowania Nieruchomości ZBP odbywającego się w dniach 30 listopada i 1 grudnia br. Wiodącymi tematami tegorocznego Kongresu będą skutki wdrożenia i interpretacja Ustawy o kredycie hipotecznym oraz założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego i alternatywne propozycje Związku Banków Polskich dotyczące rozwiązania problemu mieszkaniowego w Polsce. Już dziś proszę o rezerwację terminu i wpisanie do swojego kalendarza daty XIV Kongresu FN.
Zapraszam Państwa do lektury Raportu. Będziemy zobowiązani za wszelkie uwagi pozwalające na doskonalenie jego kolejnych wersji. Pytania i sugestie proszę kierować na adres e-mail: raport@amron.pl.
Przypomnę tylko, że zainteresowanym oferujemy rozszerzoną (odpłatną) wersję Raportu – również w języku angielskim..
* Centrum AMRON jest jednostką powołaną do zarządzania Systemem Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, działającą w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych
Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych
W okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku banki udzieliły 49 827 kredytów mieszkaniowych, co oznacza minimalny spadek w odniesieniu do poprzedniego kwartału – o 0,82 proc., czyli o 411 umów. Natomiast wartość nowych kredytów wzrosła o 6,14 proc. (nominalnie o 676 mln zł) w porównaniu do I kwartału 2017 roku i wyniosła 11,686 mld zł.
Okres kredytowania
W II kwartale 2017 roku udział najpopularniejszych kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności od 25 do 35 lat w ogólnej strukturze nowo udzielonych kredytów wyniósł 62,74 proc., co oznacza spadek o 0,83 p.p. w porównaniu do I kwartału. W pozostałych kategoriach zanotowano minimalne wzrosty, największy w przypadku kredytów udzielonych na okres powyżej 35 lat – o 0,36 p.p.
Struktura nowo udzielonych kredytów według wysokości kredytu
W porównaniu do poprzedniego kwartału, w II kwartale 2017 roku nastąpił niewielki spadek udziału kredytów mieszkaniowych o najniższej wartości, tj. do 100 tys. zł oraz od 100 do 200 tys. zł (odpowiednio o 1,62 p.p. i 1,86 p.p.) na rzecz kredytów z przedziałów wartości od 300 tys. zł do 1 mln zł. Udział kredytów o wartości od 300 do 400 tys. zł wzrósł o 1,57 p.p., tych z przedziału od 400 do 500 tys. zł – o 1,19 p.p., a tych od 500 tys. zł do 1 mln zł – o 0,62 p.p. Mimo tych zmian banki nadal najczęściej udzielają kredytów o wartości pomiędzy 100 a 200 tys. zł – w II kwartale 2017 roku stanowiły one 35,02 proc. portfela nowych umów kredytowych oraz kredytów o wartości z przedziału 200 – 300 tys. zł – ich udział osiągnął poziom 25,62 proc.
Struktura wskaźnika LtV
W II kwartale 2017 roku, udział nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych ze wskaźnikiem LtV na poziomie co najmniej 80 proc. wyniósł 49,18 proc., co oznacza wzrost o 4,66 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. W pozostałych kategoriach LtV zarejestrowano spadki. Kredyty z LtV do 30 proc. stanowiły 12,32 proc., czyli mniej o 2,25 p.p. niż w ubiegłym kwartale, udział kredytów z kategorii LtV między 30 i 50 proc. wyniósł 6,28 proc., co oznacza spadek o 2,23 p.p., a kredyty z LtV od 50 do 80 proc. stanowiły 32,22 proc. portfela nowo udzielonych kredytów hipotecznych, czyli mniej o 0,18 p.p. niż w I kwartale 2017 roku.
Kredyty mieszkaniowe w największych miastach Polski
W II kwartale 2017 roku udział kredytów mieszkaniowych udzielonych w największych polskich aglomeracjach wzrósł o 3,35 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału i wyniósł 66,74 proc. Jest to spowodowane istotnym wzrostem udziału Warszawy w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce, który w badanym kwartale wyniósł 42,83 proc., co oznacza wzrost o 4,28 p.p. W pozostałych badanych aglomeracjach zarejestrowano minimalne zmiany.
Średnie marże oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych
Średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75 proc., udzielonego na okres 25 lat) od początku 2016 roku systematycznie wrasta. W II kwartale 2017 roku wyniosła 2,22 proc., czyli o 0,08 p.p. więcej w porównaniu do marca 2017 roku. Stopa referencyjną NBP została utrzymana na poziomie 1,50%, WIBOR 3M pozostał na poziomie 1,73 proc., a przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec II kwartału 2017 roku wyniosło 3,90 proc., co oznacza wzrost o 0,06 p.p. w porównaniu stanu z końca I kwartału br.
Program „Mieszkanie dla Młodych”
W związku ze wstrzymaniem przyjmowania wniosków o dopłaty w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” zarówno na 2017 rok (31 stycznia br.), jak i na rok 2018 (7 kwietnia br.), w II kwartale 2017 roku zaakceptowano zaledwie 1 701 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania 47,117 mln zł. W okresie od kwietnia do czerwca podpisano 5 659 umów kredytowych o wartości 1 065,2 mln zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 162,8 mln zł. Stanowi to 11,36 proc. liczby oraz 9,11 proc. wartości nowo podpisanych umów o kredyt w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku.
W okresie od 1 stycznia 2014 roku do 30 czerwca 2017 roku zaakceptowano 95 959 wniosków o dofinansowanie zakupu mieszkań na łączną kwotę dofinansowania prawie 2,487 mld zł. W tym samym okresie podpisano 95 311 umów o kredyt hipoteczny na zasadach ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, na łączną kwotę 16,708 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 2,466 mld zł. Kredyty udzielone w ramach Programu stanowiły 12,08 proc. ogólnej akcji kredytowej pod względem wartości oraz 15,04 proc. pod względem liczby nowych kredytów.
Wyodrębnienie transakcji zawartych w II kwartale 2017 roku o cenie i powierzchni użytkowej spełniającej kryteria Programu „Mieszkanie dla Młodych” pozwoliło na określenie możliwości skorzystania z Programu w największych polskich miastach. W badanym kwartale największy odsetek transakcji spełniających warunki Programu zarejestrowano w Łodzi – 64 proc. wszystkich transakcji z rynku pierwotnego i 51 proc. na rynku wtórnym. W nieco gorszej sytuacji są potencjalni nabywcy mieszkań w Poznaniu i Gdańsku, gdzie odpowiednio 53 i 43 proc. transakcji z rynku pierwotnego oraz 32 i 19 proc. transakcji zawartych na rynku wtórnym dotyczyło mieszkań o cenie jednostkowej poniżej ustalonych limitów. Najgorsza sytuacja pod względem dostępności lokali spełniających warunki Programu była w Warszawie – 15 proc. wszystkich zawartych transakcji na rynku pierwotnym i jedynie 4 proc. sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym spełniało wymogi Programu.
Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Budownictwo mieszkaniowe
Najnowsze dane opublikowane przez GUS potwierdzają, że sektor budownictwa mieszkaniowego w Polsce nadal jest w dobrej kondycji. W II kwartale 2017 roku wydano pozwolenia na budowę 70 453 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 61 830 lokali, czyli odpowiednio o 16,97 i 39,87 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania w okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku spadła o 7,14 proc. w ujęciu kwartalnym i wyniosła 37 689.
Okres od kwietnia do czerwca 2017 roku to kolejny bardzo dobry kwartał dla branży deweloperskiej. Pomimo braku wsparcia w postaci Programu „Mieszkanie dla Młodych”, utrzymał się wysoki poziom sprzedaży, a podaż dopasowała się do rosnącego popytu. Według danych GUS, w II kwartale 2017 roku deweloperzy oddali do użytkowania 18 464 lokale, co oznacza niewielki spadek w porównaniu do poprzedniego kwartału – o 2,61 proc. Natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji była wyższa odpowiednio o 14,68 i 31,93 proc. W badanym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę 30 595 mieszkań i uzyskali pozwolenia na budowę 38 033 kolejnych.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań
W II kwartale 2017 roku spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zanotowano jedynie w Krakowie – odpowiednio o 130 zł/m2 w odniesieniu do I kwartału br. We Wrocławiu, w Poznaniu i w Białymstoku przeciętna cena pozostała na poziomie z poprzedniego kwartału. W pozostałych ośrodkach miejskich doszło do wzrostu średnich cen mieszkań – w Gdańsku o 156 zł/m2, w Łodzi o 135 zł/m2, w aglomeracji katowickiej o 96 zł/m2, a w Warszawie o 45 zł/m2.
W I kwartale 2017 roku zanotowano nieznaczny wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej w trzech spośród ośmiu badanych aglomeracji, tj. w Warszawie, w Krakowie oraz we Wrocławiu, odpowiednio o 132, 21
i 20 zł/m2 w porównaniu do poprzedniego kwartału. W pozostałych badanych miastach zaobserwowano niewielkie spadki – największy w Łodzi – o 169 zł/m2 i w Gdańsku – o 126 zł/m2.
Średnie stawki czynszu najmu mieszkań
Analiza oparta na umowach najmu podpisanych w okresie od I kwartału 2014 roku do II kwartału 2017 roku wskazuje na utrzymującą się przewagę cenową Warszawy nad pozostałymi ośrodkami miejskimi. Stawki czynszu na rynku warszawskim rosną systematycznie od 2016 r. W II kwartale br. za wynajem lokalu mieszkalnego trzeba było zapłacić w stolicy średnio 1 559 zł miesięcznie, co stanowi kwotę wyższą o 700 zł od średniej stawki odnotowanej w tym samym okresie w Katowicach i o 665 zł wyższą od kwoty zarejestrowanej w Łodzi. Rynek katowicki oraz rynek łódzki należą do porównywalnych w zakresie dynamiki zmian czynszów oraz ich wartości, kształtując się w ostatnich ośmiu kwartałach na zbliżonym poziomie cenowym.
Wobec nieznacznych wzrostów stawek czynszu odnotowanych w ostatnim kwartale w Warszawie, a także zaobserwowanego spadku średnich stawek czynszu we Wrocławiu i Krakowie, dystans cenowy pomiędzy stolicą a ww. miastami zaczął się ponownie zwiększać. W II kwartale br. różnica w średnich stawkach czynszu między Warszawą a Wrocławiem wyniosła już 89 zł (wzrost o 54 zł kw./kw.), między Warszawą a Krakowem – 169 zł (wzrost o 67 zł kw./kw.), zaś między Warszawą a Gdańskiem – 170 zł (wzrost o 46 zł kw./kw.). Zbliżone od trzech kwartałów średnie stawki czynszu w Krakowie i Gdańsku w II kwartale br. przyniosły ich niemal całkowite zrównanie….
Niniejsza analiza została przeprowadzona w oparciu o dane o stawkach czynszu wprowadzone do bazy danych Systemu AMRON m.in. przez firmę Mzuri Sp. z o.o., lidera na polskim rynku zarządzania najmem prywatnym.
Badanie oparte zostało na miesięcznych kwotach należnych wynajmującym przed opodatkowaniem, bez uwzględniania czynszu dla administracji, wynagrodzenia podmiotów zarządzających najmem, bez prognozowanych i bieżących opłat za media i tym podobnych kosztów dodatkowych najmu.
