Raport NBP o cenach nieruchomości w III kwartale 2015 r.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w III kwartale bieżącego roku jest stabilna – oceniają eksperci Narodowego Banku Polskiego. Departament Stabilności Finansowej NBP opublikował wyczerpujące zestawienie danych dotyczących polskiego rynku nieruchomości w tym okresie. Przygotowując opracowanie, analitycy NBP korzystali z różnych baz gromadzących informacje na temat rynku mieszkaniowego i kredytów – m.in. z systemów AMRON i SARFiN oraz danych kredytowych zebranych przez Biuro Informacji Kredytowej S.A.

Ceny mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – kształtują się na stabilnym poziomie już od mniej więcej dwóch lat – wskazują dane zaprezentowane przez ekspertów Narodowego Banku Polskiego. Najwyższe ceny metra kwadratowego tradycyjnie już odnotowano w Warszawie; średnia cena ofertowa m2 nowego mieszkania wyniosła 7807 zł, a lokalu oferowanego na rynku wtórnym – 8565 zł. Ceny transakcyjne, czyli te, za które sprzedano lokal, były odpowiednio niższe – 7557 zł dla rynku pierwotnego i 7093 zł dla rynku wtórnego. Oznacza to istotny spadek – co najmniej od III kwartału 2014 aż do czerwca 2015 r. na rynku wtórnym kształtowały się one na poziomie 7300 zł/m2. Średnia cena transakcyjna nieruchomości w Warszawie jest zatem o 3,3 proc. niższa od proponowanej przez dewelopera – i aż o 20,8 proc. niższa aniżeli kwota oczekiwana przez sprzedawcę na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego najbardziej opłacalne dla deweloperów są lokale najmniejsze, do 40 m2 powierzchni – tu różnica wartości pomiędzy ceną wystawioną w ofercie a kwotą uzyskaną z tytułu sprzedaży wynosi zaledwie 0,8 proc. Nabywca z kolei utargować może najwięcej kupując lokal duży, powyżej 80 m2 – w takim przypadku różnica między ceną ofertową a transakcyjną wyniosła 8,7 proc. Odwrotnie wygląda sytuacja w przypadku rynku wtórnego; tu najmniej tracą na wartości mieszkania o powierzchni powyżej 80 m2. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną kształtuje się na poziomie 12,8 proc. – dla porównania, sprzedając lokal o powierzchni pomiędzy 61 a 80 m2 liczyć się trzeba z opuszczeniem ceny nawet o 21 proc. w stosunku do wystawionej w ogłoszeniu.

Jak wyglądała pod tym względem sytuacja w innych miastach? W Gdańsku różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wyniosła 5,6 proc. dla rynku pierwotnego i 17,2 dla rynku wtórnego. W przypadku lokali nowych najbardziej opłacalna była sprzedaż mieszkań o powierzchni poniżej 40 m2 – tu różnica wyniosła jedynie 0,6 proc, natomiast przy powierzchni pomiędzy 60 a 80 m2 deweloper musiał opuścić cenę średnio o 7,5 proc. W przypadku rynku wtórnego najlepiej sprzedawane były mieszkania powyżej 80 m2 – różnica pomiędzy ceną proponowaną przez sprzedawcę a wartością transakcji sprzedaży wyniosła 12,2 proc. Najmniej opłacalna była sprzedaż lokalu o powierzchni do 40 m2 – tu kupujący byli w stanie utargować niemal jedną piątą wartości mieszkania. W Krakowie na rynku mieszkań deweloperskich opuszczano cenę średnio o 5,5 proc. – również najwięcej przy sprzedaży mieszkań o metrażu pomiędzy 60 a 80 m2 (12,9 proc), a najmniej przy lokalach od 40 do 60 m2 (1,7 proc). Dla rynku wtórnego średnie odchylenie ceny transakcyjnej od ofertowej wyniosło 14 proc. i największe było w odniesieniu do lokali największych (18,8 proc), zaś najmniejsze – przy metrażu 60-80 m2 (12,8 proc.). Podobnie kształtowały się różnice między ceną oferowaną a sprzedażową w Łodzi. Na rynku pierwotnym wyniosła ona średnio 4,3 proc – od 0,5 proc. dla lokali pomiędzy 60 a 80 m2 do 10,8 proc. dla mieszkań największych. Z kolei na rynku wtórnym kupujący mogli liczyć na średni upust w wysokości 14,7 proc. ceny wystawionej przez zbywcę. Najwięcej, bo aż 21,5 proc, utargować można było w przypadku lokali największych. W Łodzi do tej grupy należały jednak mieszkania z przedziału 60-80 m2 – z uwagi na fakt, iż w minionym kwartale na rynku wtórnym nie odnotowano ani jednej sprzedaży lokalu mieszkalnego o powierzchni przekraczającej 80 m2.

Ciekawie przedstawiała się sytuacja na rynku nowych mieszkań w Poznaniu. Wprawdzie średnia różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną była tu porównywalna z krakowską i kształtowała się na poziomie 5 proc. – jednak w przypadku lokali największych transakcja dokonywana była po cenie wyższej aniżeli proponował deweloper (o 0,3 proc.)! Analogiczna sytuacja miała miejsce we Wrocławiu – za lokal o powierzchni powyżej 80 m2 trzeba było zapłacić średnio o 1,5 proc. więcej. Dla porównania, poznańscy deweloperzy najwięcej tracili na lokalach o powierzchni 41-60, a we Wrocławiu największe obniżki dotyczyły mieszkań z kategorii 61-80 m2 (różnica pomiędzy ceną proponowaną a faktycznie zapłaconą wyniosła tu mniej więcej 3,1 proc.) Na rynku wtórnym niespodzianek nie było – sytuacja w tych dwóch miastach kształtowała się podobnie jak w pozostałych regionach Polski: 17,3 proc. wyniosło średnie odchylenie cent transakcyjnej od oferowanej w Poznaniu, a 12,7 proc. we Wrocławiu. W przypadku Poznania najmniej opłacalna była sprzedaż mieszkania o metrażu 41-60 m2 – kupujący był w stanie zbić cenę średnio o 22 proc. Z kolei we Wrocławiu zbywca nieruchomości o metrażu 61-80 m2 musiał się pogodzić z obniżeniem ceny o jedną piątą w stosunku do pierwotnych oczekiwań. W obu miastach najkorzystniej sprzedawały się lokale powyżej 80 m2 – w Poznaniu różnica między ceną oczekiwaną a zapłaconą wyniosła 15,7 proc., a we Wrocławiu – tylko 6,7 proc.

Przy kupnie lokalu na warszawskim rynku – zarówno pierwotnym, jak wtórnym – trzeba się liczyć z wydatkiem nie mniejszym niż 4000 zł/m2, jednak największy wybór będzie dostępny w cenach pomiędzy 6 a 8 tys. zł/m2. Podobnie kształtowały się proporcje w Krakowie – niemal połowa podpisanych umów z deweloperami i ok. 60 proc. transakcji na rynku dotyczyło mieszkań pomiędzy 60 a 80 m2. W Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu najczęściej sprzedawały się mieszkania z przedziału cenowego 4-6 tys. zł/m2. Z kolei w Łodzi konieczne było wyznaczenie innych przedziałów cenowych niż w przypadku pozostałych miast. Na rynku pierwotnym najlepiej sprzedawały się lokale z przedziału 4,5-5 tys. zł/m2, natomiast na rynku wtórnym – 3-3,5 tys. zł/m2.

Jaki wnioski płyną z powyższego zestawienia? Jednym z czynników napędzających popyt na średnie mieszkania na rynku pierwotnym może być bez wątpienia program MdM. Analitycy NBP uważają, że umożliwienie skorzystania z programu nabywcom mieszkań na rynku wtórnym może oznaczać zwiększenie zainteresowania tym programem wśród nabywców. Nie ma wątpliwości, że w ślad za tym pójdzie wzrost popytu na lokale używane z kategorii 41-80 m2 również i na rynku wtórnym – co może przełożyć się na zmniejszenie różnic pomiędzy ceną oferowaną a wartością sprzedaży.

Karol Jerzy Mórawski