Raport AMRON-SARFiN

W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym.
W okresie od stycznia do marca klienci podpisali łącznie 50 238 umów o kredyt mieszkaniowy, czyli o blisko 20% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 11,010 mld zł i również była wyższa – o 12,58% w ujęciu kwartalnym. Znacząco wyższe wyniki w zakresie liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych to konsekwencja szczególnie wysokiego popytu na dopłaty w ramach dobiegającego końca Programu MdM. Średnie ceny mieszkań w głównych aglomeracjach pozostały na względnie stabilnym poziomie, widoczne są jednak oznaki tendencji wzrostowej, w szczególności na rynku warszawskim i krakowskim.

Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych na koniec marca bieżącego roku wyniósł 390,114 mld zł. Oznacza to spadek o 0,83% w odniesieniu do poprzedniego kwartału, czyli nominalnie o 3,253 mld zł. Wobec wzrostu liczby czynnych umów kredytowych, których liczba osiągnęła 2,083 mln sztuk (1,24% k/k), spadek ten należy przypisać zmianom kursu walutowego PLN, przede wszystkim w stosunku do CHF.

Na poziom akcji kredytowej w I kwartale bieżącego roku istotnie wpłynął dobiegający końca Program „Mieszkanie dla Młodych”. W ramach Programu, od stycznia do końca marca zaakceptowano 18 098 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania równą 511,5 mln zł. W tym samym okresie podpisano 14 893 umowy kredytowe o wartości 2 491,8 mln zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 414,4 mln zł. Stanowi to 29,64% liczby oraz 22,63% wartości nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy w I kwartale.

Po raz kolejny wpływ Programu „MdM” zakłócił cykliczność i zaburzył zasadę sezonowości zakupów mieszkań oraz zaciągania kredytów hipotecznych. Wyniki akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. w liczbie ponad 50 tys. udzielonych kredytów oznaczają wzrost akcji kredytowej w relacji do poprzedniego kwartału o prawie 20% – wzrost niespotykany na naszym rynku od okresu boomu kredytowego w latach 2006 – 2008, a następnie w okresie odreagowywania rynku na kryzys subprime w roku 2010. – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

Pomimo podwyższenia poziomu wymaganego wkładu własnego do poziomu 20% w 2017 roku, nadal największą popularnością cieszyły się kredyty mieszkaniowe o wskaźniku LtV powyżej 80% – w I kwartale 2017 roku stanowiły one 44,52% wszystkich nowych kredytów, co oznacza spadek o 0,82 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. W okresie od stycznia do marca bieżącego roku spadł również udziału kredytów z LtV od 50 do 80% (o 2,51 p.p.), które stanowiły 32,40% wszystkich nowo udzielonych kredytów. Udziały pozostałych kategorii LtV wzrosły, tj. kredyty z LtV do 30% stanowiły 14,57%, co oznacza wzrost o 1,51 p.p., natomiast najmniejszą popularnością cieszyły się kredyty z kategorii LtV pomiędzy 30 i 50% – w badanym kwartale ich udział wzrósł o 1,82 p.p. i wyniósł 8,51%.

Dobre wyniki odnotowane zostały także w sektorze deweloperskim. Deweloperzy zapowiadają kolejny rekordowy rok, gdzie niezależnie od klientów banków przychodzących po kredyt na nowe mieszkanie, coraz liczniej pojawiają się inwestorzy zdolni sfinansować zakup mieszkania za gotówkę. O ile incydentalny wzrost akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. wywołany został wznowieniem dostępności środków z programu rządowego, to systematyczny wzrost gotówkowych zakupów mieszkań jest efektem sytuacji na rynku finansowym, zwłaszcza braku atrakcyjnej oferty depozytowej. Inwestowanie w nieruchomości jest naturalną reakcją na niepewną sytuację polityczną. Polacy nadal zakup nieruchomości uważają za najbezpieczniejszą formę długoterminowego inwestowania, być może nawet jako element zabezpieczenia emerytalnego. Nie są to więc zakupy o charakterze spekulacyjnym, bo trudno liczyć na szybki wzrost cen mieszkań w najbliższych latach. Z jednej strony zapewniają to deweloperzy systematycznie zwiększający liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę i liczbę rozpoczynanych inwestycji. Z drugiej strony ograniczenia kredytowe wynikające z Rekomendacji S nie pozwolą na kredytowanie bańki cenowej. Uchwalona w lutym br. Ustawa o kredycie oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wchodzi w życie 21 lipca br. i zdecydowanie spowolni akcję kredytową, m.in. za sprawą wyższych kosztów kredytu oraz bardziej skomplikowanej procedury jego udzielania – wyjaśnia dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Na uznanie zasługuje wysoka elastyczność sektora deweloperskiego, odpowiadająca rosnącemu popytowi na mieszkania. W stosunku do I kwartału 2016 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła aż o ponad 42%, liczba rozpoczętych budów o prawie 29%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 8%. Zapobiega to wzrostowi cen na rynku pierwotnym, a wymogi cenowe zdefiniowane w Programie „MdM” z racji wysokiego udziału transakcji objętych tym Programem powodowały nawet incydentalne obniżki cen transakcyjnych.

 W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej tylko w Warszawie – o 132 zł za metr kwadratowy. Natomiast w Łodzi oraz w Gdańsku zaobserwowano spadki – odpowiednio o 169 zł/m² oraz o 126 zł/m².

Pomimo spektakularnych wyników sektora bankowego w kredytowaniu hipotecznym w pierwszym kwartale br. oraz pomimo niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki, podtrzymujemy prognozę wyników akcji kredytowej w roku 2017 na poziomie niższym niż w roku 2016, a więc nie przekraczającym liczby 178 tys. kredytów, o łącznej wartości nie przekraczającej 39 mld złotych – podsumowuje Jacek Furga

ZBP