Prospekt informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego ? forma zabezpieczenia klientów dewelopera

Ważną kwestią jest również fakt, że prospekt informacyjny i umowa deweloperska powinny być ze sobą zgodne, natomiast wszystkie rozbieżności należy zaznaczyć w treści umowy w sposób przystępny dla nabywcy. Zaznaczyć należy również, że sporządzenie prospektu informacyjnego przez deweloperów nie jest tylko ustawowym obowiązkiem, ale wpływa na sposób ich postrzegania na rynku. Informacje w nim zawarte podnoszą wiarygodność przedsiębiorcy i stanowią swego rodzaju reklamę, co może przekładać się na zwrócenie uwagi potencjalnych nabywców i wpływać w sposób korzystny na wyniki sprzedaży.

Obowiązek sporządzania prospektu informacyjnego został nałożony na deweloperów ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2016 poz. 555).  W art. 20 ustawodawca określa:

„1. Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy.

2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.”

Wzór, który został zamieszczony w załączniku do ustawy, nie jest narzucony deweloperom i każdy z nich może opracować własną formę tego dokumentu. Jednak obowiązkowy zakres informacji jest ściśle określone w ustawie i należy je zamieścić w sporządzanym prospekcie informacyjnym bez względu na jego formę.

Prospekt informacyjny niezależnie od tego, w jakiej formie został sporządzony, składa się z dwóch części – ogólnej oraz indywidualnej. Część ogólna jest zazwyczaj sporządzana w takiej samej formie dla całej inwestycji. W części ogólnej możemy znaleźć takie informacje, jak:

• dane kontaktowe i identyfikacyjne przedsiębiorcy ( m. in. nazwa, adres, NIP, REGON, nr telefonu itd.);

• dotychczas zrealizowane inwestycje (doświadczenie i historia działalności dewelopera);

• informację o prowadzonych przeciwko deweloperowi postępowań egzekucyjnych (również tych zakończonych) na kwotę przekraczającą 100 000 zł;

• informacje na temat nieruchomości oraz całego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym:

• stan prawny nieruchomości (nr księgi wieczystej, położenie działki i jej oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków);

• obciążenia hipoteczne nieruchomości (czy nie stanowi zabezpieczenia kredytu);

• przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno działki, na której realizowana jest inwestycja, jak również działek sąsiednich;

• planowane w promieniu 1 km inwestycje infrastrukturalne (w szczególności drogi, linie szynowe, wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków itp.)

• wydane pozwolenia, w tym pozwolenie na budowę;

• termin rozpoczęcia oraz zakończenia realizacji inwestycji (szczegółowy harmonogram podzielony na poszczególne etapy) oraz termin, w którym nastąpi przeniesienie własności nieruchomości;

• liczba budynków wchodzących w skład przedsięwzięcia deweloperskiego raz ich rozmieszczenie na nieruchomości;

• instytucja finansująca budowę;

• dane banku, który prowadzi rachunek powierniczy;

• warunki, na jakich można odstąpić od umowy deweloperskiej;

• dodatkowe informacje, które są ważne z punktu widzenia potencjalnego nabywcy i dostępne w biurze dewelopera:

• możliwość zapoznania się w z aktualnym stanem księgi wieczystej nieruchomości;

• odpis KRS lub wpis do CEIDG;

• kopia pozwolenia na budowę;

• projekt architektoniczno-budowlany;

• sprawozdanie finansowe przedsiębiorcy za ostatnie dwa lata.

W części indywidualnej prospektu informacyjnego znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego wybranego przez nabywcę. Elementy, jakie powinien zawrzeć deweloper w tym miejscu, to:

• standard wykończenia lokalu lub domu, zamontowane instalacje oraz dane dotyczące części wspólnych budynku;

• usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku;

• zagospodarowanie inwestycji oraz technologia wykonania budynku;

• liczba lokali w budynku oraz liczba miejsc garażowych i postojowych w budynku oraz wokół niego;

• cena za metr kwadratowy.

Jak można zaobserwować powyżej, prospekt informacyjny zawiera wiele cennych informacji dla nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Porównanie informacji zawartych w prospektach różnych inwestycji daje możliwość wybrania optymalnej oferty. Należy zaznaczyć jednak, że są to informacje techniczne oraz prawne związane z gospodarką nieruchomościami. Nabywcy mieszkań i domów mogą nie w pełni rozumieć (i nie mają też takiego obowiązku) informacje zawarte w prospektach informacyjnych. Warto w przypadku analizowania zapisów zawartych w ofertach deweloperów skorzystać z wiedzy fachowców zajmujących się sprawami rynku nieruchomości mieszkaniowych, aby w pełni wykorzystać ochronę, jaką starają się nabywcom mieszkań i domów zapewnić ustawodawcy.

Dokładne przeanalizowanie prospektu informacyjnego pozwala zweryfikować wiarygodność dewelopera oraz historię jego inwestycji na rynku. Prospekt stanowi swego rodzaju gwarancję, że zawarte w nim informacje znajdą zastosowanie w rzeczywistości. Do momentu nałożenia na deweloperów obowiązku sporządzania tego rodzaju dokumentów, na rynku funkcjonowała swego rodzaju „samowolka”. Informacje o przedsięwzięciach deweloperskich przekazywane były za pomocą przekazów ustnych, w których deweloperzy zapewniali o wyjątkowości oraz nadzwyczajnych walorach swoich inwestycji, jednak bardzo często rzeczywistość nie w pełni pokrywała się z zapewnieniami przedsiębiorców. Dzięki obecnie funkcjonującym przepisom, w przypadku rozbieżności treści prospektu informacyjnego z rzeczywistością nabywcy mieszkań mają konkretne narzędzia, których mogą użyć w walce z nierzetelnym deweloperem. Ustawa przewiduje konkretne sankcje prawne grożące przedsiębiorcy, który w sposób nierzetelny podejdzie do realizacji przepisów zawartych w ustawie „deweloperskiej”.

Mariusz Gnys
Specjalista ds. Weryfikacji Wycen
Centrum AMRON