Prokonsumenckie zmiany w zakresie udzielania kredytów hipotecznych
Ustawa transponuje do polskiego systemu prawnego postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 roku w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenia (UE) nr 1093/2010 (Dz. U. UE L 60 z 28.2.2014, s. 34). Dotychczas nie było w Polsce regulacji dedykowanych zawieraniu umów o kredyty hipoteczne, jednak w dużej części zapisy nowej ustawy jedynie usankcjonują zasady, które już dziś funkcjonują na polskim rynku finansowania nieruchomości. Obecnie są one zawarte w rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego lub jest to po prostu utarta praktyka bankowa. Jakie rozwiązania wprowadza nowa ustawa?
Ograniczenie zbioru podmiotów udzielających kredytów hipotecznych
Zgodnie z zapisami ustawy udzielanie kredytów hipotecznych będzie wykonywane wyłącznie przez banki krajowe, oddziały banków zagranicznych, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną lub oddziały tych instytucji kredytowych, a także spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Dzięki temu działalność w zakresie udzielania tego rodzaju kredytów będzie w pełni pod ścisłym nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego.
Ograniczenie możliwości udzielania kredytów walutowych
Obecnie ograniczenie możliwości udzielania kredytów hipotecznych w obcej walucie zawarte jest w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która jednak nie ma rangi ustawowej i obowiązuje jedynie banki. Zawarcie w ustawie o kredycie hipotecznym zapisu mówiącego o możliwości udzielania kredytów hipotecznych wyłącznie w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość swojego wynagrodzenia lub posiada większość środków finansowych oznacza, że klient otrzymujący wypłatę w złotówkach praktycznie nie będzie miał możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w obcej walucie.
Rzetelna informacja
Ustawa w precyzyjny sposób określa obowiązki informacyjne dotyczące zarówno etapu przedkontraktowego, jak i procedowania umowy kredytowej. Na banki i pośredników kredytowych nałożono obowiązek podawania rzetelnych, jednoznacznych i zrozumiałych informacji reklamowych i marketingowych dotyczących oferowanych kredytów hipotecznych, które pod żadnym pozorem nie mogą wprowadzać potencjalnych klientów w błąd. Dotychczas częsta praktyką było podawanie w reklamach warunków dla kredytów, które w praktyce były udzielane sporadycznie (np. wysokość oprocentowania dla kredytu hipotecznego o LtV w wysokości 30%), a stawka rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO) była podana drobnym druczkiem. Zgodnie z zapisami nowej ustawy w reklamie zarówno stopa oprocentowania kredytu, jak i RRSO musi być dobrze widoczna, a kalkulacje kosztów kredytów będą wykonywane dla reprezentatywnego przykładu, który jest definiowany jako kredyt na warunkach, na których „kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej dwie trzecie umów o kredyt hipoteczny przy uwzględnieniu w tych umowach średniego okresu kredytowania, całkowitej kwoty kredytu hipotecznego i częstotliwości występowania na rynku umów o kredyt hipoteczny” (art. 8 ust. 2 ustawy). Ponadto przed podpisaniem umowy kredytowej każdy klient otrzyma na elektronicznym nośniku wszelkie informacje niezbędne do porównania oferty kredytowej dostępnej na rynku. Informacje te będą udostępniane bezpłatnie.
Zakaz sprzedaży wiązanej
Obecnie klient wraz z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny nierzadko zmuszony jest wykupić dodatkowe produkty, jak np. karta kredytowa czy pakiet ubezpieczeń. Zgodnie z zapisami nowej ustawy bank będzie mógł oferować korzystniejsze warunki udzielenia kredytu, jeśli klient wykupi dodatkowe produkty finansowe, jednak nie będzie mógł uzależnić od tego podpisania umowy kredytowej. Sprzedaż wiązana będzie mogła dotyczyć wyłącznie bezpłatnego rachunku bankowego, którego jedynym celem będzie gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu, jego obsługę lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu.
Spłata kredytu przed terminem
Obecnie warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego nie są w żaden sposób uregulowane, dlatego zwykle wiąże się to z dużymi utrudnieniami i kosztami dla kredytobiorcy. Zgodnie z nowymi przepisami, klient będzie miał prawo spłacić całość lub część zobowiązania w dowolnym momencie przed terminem określonym w umowie. W takim przypadku „całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą” (art. 39 ust. 1 ustawy). W ustawie określono też zasady pobierania rekompensaty przez bank w sytuacji spłaty kredytu przed terminem – bank będzie mógł pobrać prowizję tylko wtedy, gdy spłata kredytu nastąpi w okresie 36 miesięcy od dnia podpisania umowy.
Restrukturyzacja zadłużenia
Nowością będą ściśle określone zasady restrukturyzacji kredytów hipotecznych. Jeśli pojawią się problemy ze spłatą zobowiązania, bank będzie zobowiązany do restrukturyzacji zadłużenia w każdym, uzasadnionym oceną sytuacji majątkowej konsumenta, przypadku. W takiej sytuacji ustawa przewiduje możliwość skorzystania z wakacji kredytowych, obniżenie wysokości rat kapitałowo-odsetkowych, wydłużenie okresu spłaty kredytu oraz inne działania zmierzające do umożliwienia klientowi spłaty zobowiązania. Ponadto, jeśli bank odrzuci wniosek kredytobiorcy o restrukturyzację kredytu lub restrukturyzacja jest bezskuteczna, klient będzie miał zapewnione minimum 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności na zasadach wolnorynkowych, dzięki czemu pozyskana kwota może być znacznie wyższa niż w przypadku sprzedaży komorniczej. Jeśli jednak pozyskane w ten sposób środki nie będą wystarczające na pokrycie zadłużenie w pełnej wysokości, bank mimo to wykreśli hipotekę z księgi wieczystej sprzedanej nieruchomości a kwotę pozostałej części zadłużenia rozłoży na raty dostosowane do aktualnej sytuacji finansowej kredytobiorcy.
Nowe zasady funkcjonowania pośredników kredytowych
Do tej pory rynek doradców i pośredników kredytowych w zasadzie nie był w żaden sposób uregulowany, mimo że znaczna część umów kredytowych była zawierana za ich pośrednictwem. Ustawodawca dostrzegł jednak ten problem i w ustawie o kredycie hipotecznym zawarł szczegółowe wymagania dotyczące prowadzenia tego typu działalności, która będzie nadzorowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ustawa przewiduje, że każdy pośrednik kredytowy będzie musiał wykazać się odpowiednią wiedzą, weryfikowaną podczas egzaminu, a każdy klient będzie mógł to zweryfikować poprzez sprawdzianie, czy dana osoba figuruje w rejestrze pośredników. Ustawa nakłada też na pośredników wymogi edukacyjne, co z pewnością zmniejszy to ryzyko, że przy podejmowaniu decyzji o zobowiązaniu na 20 – 30 lat doradza nam osoba bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia zawodowego. Pośrednicy kredytu hipotecznego będą też zobowiązani zawrzeć umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej „na wypadek odpowiedzialności wynikłej z niedochowania należytej staranności” (art. 55 ust. 1 ustawy). Ponadto każdy pośrednik kredytu hipotecznego przed rozpoczęciem świadczenia usług będzie zobowiązany poinformować klienta o wysokości wynagrodzenia, które otrzymuje od poszczególnych banków.
Zapisy ustawy uregulują w sposób kompleksowy rynek kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach i doprecyzują kwestie, które dotychczas nie zawsze były oczywiste. Dzięki wyrównaniu asymetrii informacji pomiędzy kredytodawcą i kredytobiorcą oraz wprowadzeniu nadzoru KNF nad działalnością pośredników kredytowych zwiększy się poziom transparentności rynku. Przepisy pozwolą klientom na racjonalne podejmowanie decyzji kredytowych i zawieranie uczciwych umów na jasno określonych warunkach, a tym samym zwiększą poziom ochrony kredytobiorców.
Aktualnie ustawa czeka na podpis prezydenta, a większość zawartych w niej przepisów wejdzie w życie w ciągu trzech miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, zatem nowe regulacje prawdopodobnie zaczną obowiązywać w lipcu bieżącego roku.
Agnieszka Pilcicka
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
