Potencjalne skutki wyczerpania środków w Programie „Mieszkanie dla Młodych”
15 marca 2016 roku Bank Gospodarstwa Krajowego wydał komunikat o wstrzymaniu przyjmowania wniosków o dofinansowanie wkładu własnego w związku z nabyciem pierwszego mieszkania. Wraz z ubiegłoroczną nowelizacją ustawy rozszerzającą zakres programu między innymi na nieruchomości z rynku wtórnego oraz zwiększającą dofinansowanie dla rodzin wielodzietnych, liczba składanych do BGK wniosków rosła w lawinowym tempie. Już w połowie marca zostało zarezerwowanych 95% środków przeznaczonych na ten rok, a tym samym nabór kolejnych wniosków został zawieszony. Zgodnie z zapisami ustawy, pozostałe 5% funduszy ma być przeznaczone dla beneficjentów, którym urodziło się lub zostało przysposobione trzecie dziecko. W obliczu pustej kasy nasuwa się pytanie o sens kontunuowania programu w bieżącym roku oraz o sens publikowania nowych wskaźników przeliczeniowych i maksymalnych cen, które będą obowiązywały przez kolejnych sześć miesięcy? Kto najbardziej na tym straci?
Zagrożeniem dla osób, które planowały kupić mieszkanie przy pomocy środków z Programu „MdM”, a którym się to w tym roku nie udało, jest rosnący od kolejnego roku wkład własny. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, od początku przyszłego roku wzrasta on do 20% kredytowanej nieruchomości. Może się okazać, iż otrzymane w kolejnym roku dofinansowanie nie pokryje wymaganego regulacjami bankowymi minimalnego wkładu, a decyzję o zakupie własnego M będzie trzeba odłożyć do momentu uzupełnienia brakujących środków finansowych.
W nieciekawej sytuacji znaleźli się także potencjalni kredytobiorcy kończący w tym roku 35 rok życia, a nieposiadający przynajmniej 3 dzieci. W ich przypadku warto rozważyć kupno nieruchomości z rynku pierwotnego z terminem oddania do użytkowania na rok 2017 bądź 2018.
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, jeśli sprzedający nie zgodzi się na przesunięcie płatności na kolejny rok, publikacja nowych wskaźników jest tylko formalnością. Inaczej jest w przypadku nabywców lokali deweloperskich. Nawet jeśli termin oddania inwestycji zaplanowany jest na rok bieżący, zwłaszcza na samą końcówkę roku, można przypuszczać, że deweloperzy wykażą się elastycznością i przesuną harmonogram płatności na początek przyszłego roku, tak by nabywca mógł skorzystać z dopłat państwowych. Innym rozwiązaniem jest także najem lokalu od dewelopera na okres kilku miesięcy. W takim przypadku ustawa zakłada, iż lokal ten w dalszym ciągu jest lokalem deweloperskim, pod warunkiem iż nabywcą jest jego pierwszy najemca.
Nadal można składać wnioski o dofinansowanie nieruchomości, które zostaną oddane do użytku w kolejnych latach. W świetle ustawy, na wsparcie kredytobiorców na rok 2017 przeznaczonych jest 746 mln złotych, natomiast na rok 2018 – 762 mln zł. Pamiętać jednak należy o tym, iż ustawodawca dopuszcza zarezerwowanie środków na kolejne lata jedynie w wysokości nieprzekraczającej 50% łącznej puli środków przeznaczonych na dany rok. Zgodnie z danymi BGK, na koniec marca kwota zarezerwowana na kolejny rok wyniosła prawie 90 mln PLN (12,03%), a na 2018 – 0,12%. W marcu poziom zarezerwowanych środków wzrósł o niespełna 5 punktów procentowych względem lutego. Przy założeniu, iż tempo składania wniosków utrzyma się na podobnym poziomie, może się okazać, że jesienią br. BGK przestanie przyjmować wnioski o dofinansowanie na 2017 rok.
Można się spodziewać, iż pozostała część roku przyniesie widoczne przesunięcie popytu w stronę rynku pierwotnego, a pod koniec roku liczba kredytów udzielanych w ramach Programu „MdM” spadnie praktycznie do zera.
Rynek pierwotny – zmiany limitów
Kwietniowa aktualizacja limitów cenowych Programu „Mieszkanie dla Młodych” w większości miast wojewódzkich nie przyniosła wielkich zmian dla lokalnych rynków nieruchomości. Wyjątkiem jest Olsztyn, dla którego obowiązujące obecnie limity spadły o ponad 10% względem poprzedniego kwartału. Przez kolejne pół roku, aby uzyskać kredyt ze wsparciem państwa, potencjalny kredytobiorca z Olsztyna będzie musiał wybrać lokal mieszkalny kosztujący nie więcej niż 4 821,85 zł/m². W Opolu natomiast limit cenowy spadł o 5,79% względem poprzedniego kwartału i wynosi obecnie 3 988,05 zł/m². Do największego wzrostu doszło w stolicy podkarpacia – w Rzeszowie. Kwietniowe limity wzrosły w tym mieście o 167,20 zł/m² (wzrost o 3,79% kw./kw.) do poziomu 4 584,25 zł/m².
W przypadku gmin sąsiadujących z miastami wojewódzkimi, na nowych limitach cenowych najbardziej skorzystają mieszkańcy gmin sąsiadujących z Rzeszowem oraz Białymstokiem, gdzie limity wzrosły odpowiednio o 5,37% i 3,66% w stosunku do I kwartału bieżącego roku. Do największych spadków doszło natomiast w gminach okalających Opole oraz Warszawę. Aby nabyć w tych lokalizacjach nowe mieszkanie z dofinansowaniem w ramach Programu „MdM”, jego cena za metr kwadratowy nie będzie mogła być wyższa niż 3 788,40 zł w stolicy województwa opolskiego oraz 4 578,86 zł w stolicy kraju.
W pozostałych gminach największe zmiany nastąpiły w województwie podkarpackim oraz podlaskim, gdzie limity wzrosły odpowiednio o 7,25% oraz 4,37%. Do największych spadków limitów doszło w województwie opolskim (o 221,10 zł mniej w stosunku do poprzedniego kwartału) oraz w województwie wielkopolskim (o 195,40 zł mniej niż kwartał wcześniej).
Ilona Kostrzewska,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON
