Pierwsze spadki cen mieszkań w Niemczech od 2010 roku

Spadki cen spowodowały m.in. wzrost oprocentowania kredytów i zmienione warunki finansowania inwestycji mieszkaniowych. Dodatkowym skutkiem tych czynników był wzrost czynszów o trzy procent.

Kto więc wcześniej coś wybudował, by w zeszłym roku sprzedać, to albo przy sprzedaży zyskał mniej niż planował, albo wstrzymał się ze sprzedażą, albo wynajął lokum zamiast sprzedaży.

Na niższe ceny sprzedaży nieruchomości w 2023 roku złożyło się także potanienie działek budowlanych, domów jednorodzinnych i mieszkań własnościowych w ponad 150 miastach.

Ten ruch cen nie rozłożył się równomiernie. Największe spadki nastąpiły w takich dużych miastach, jak Berlin, Hamburg, Monachium, gdzie wyniosły one do siedmiu procent.

Bańka pękła

Ponieważ w minionych latach nieruchomości stale drożały i wielu inwestorów być może budowało ponad miarę, eksperci z Niemieckiego Instytutu Badań Gospodarczych (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung – DIW) Konstantin Kholodilin i Malte Rieth tak skomentowali odwrócenie tendencji: „Do roku 2022 w Niemczech istniała spekulacyjna bańka cenowa, jedna z największych w ostatnich 50 latach. Od tego czasu ceny zaczęły spadać. Bańka pękła”.

Droższe kredyty, a więc też inwestycje mieszkaniowe, sprawiły, że od marca 2021 do września 2023 roku wartość udzielanych kredytów budowlanych spadła o połowę.

„Wiele rodzin musiało pożegnać się z marzeniem o własnym domu, ponieważ spadek cen nieruchomości nie rekompensował wyższych kosztów finansowania” – zauważył ekspert Rieth z instytutu DIW, dodając, że ludzie ci dalej musieli najmować mieszkanie, co z kolei podniosło czynsze.

Jeśli chodzi o obecne załamanie cen na rynku nieruchomości, zapewne krótkotrwałe, należy też zwrócić uwagę na odwrotną tendencję długofalową, czyli na wieloletni, ciągły wzrost na tym rynku.

Wynika to z danych Niemieckiego Związku Nieruchomości (Immobilienverband Deutschland – IVD), obejmujących lata 1996-2023. Mimo ostatnich spadków, ceny gruntów budowlanych wzrosły od roku 2010 do 2023 o 116 proc., a ceny domów jednorodzinnych i szeregowych podwoiły się.

Najtaniej na wsi

Niemniej ostatnie spadki są faktem i ci, którzy mają nadwyżki w portfelu, powinni szybko rozważyć zakup jakiegoś lokum. Np. w Monachium, gdzie według firmy konsultingowo-finansowej Europace AG, mieszkanie własnościowe potaniało w trzecim kwartale 2023 roku w stosunku do roku poprzedniego o ponad piętnaście procent. Albo w Hanowerze czy Stuttgarcie, gdzie taki spadek wyniósł czternaście procent.

Domy jedno- i dwurodzinne potaniały zaś w Monachium o niecałe jedenaście procent, w Hamburgu o prawie dziesięć, a w Düsseldorfie o osiem i pół procent.

Niezależnie od spadków, ceny bezwzględne pozostają na ustanowionym przez dziesięciolecia poziomie. Najdrożej jest dalej w Monachium: w trzecim kwartale ub. roku metr kwadratowy mieszkania kosztował ponad siedem tysięcy euro ( 640 710 euro za mieszkanie 90 m².). Na drugim miejscu Berlin: ponad pięć tysięcy za metr kwadratowy (463 860 euro za mieszkanie 90 m²).

Na kolejnych miejscach pod względem ceny za metr kwadratowy plasują się obecnie: Hamburg (4500 €/m²), Stuttgart (3900 €/m²), Frankfurt ( 3860 €/m²), Kolonia i Düsseldorf (3500 €/m²), Drezno (3000 €/m²), Hanower (2800 €/m²). Najtańszy jest Dortmund, gdzie metr kwadratowy kosztuje 2 174 €, a za mieszkanie 90-metrowe trzeba więc wyłożyć zaledwie 195 660 €.

Również domy, mimo sporej obniżki, są w Monachium najdroższe. Za 150 metrów kwadratowych trzeba zapłacić ponad 900 tys. euro. Za to w Hanowerze znacznie mniej, tylko 390 tys. euro.

Eksperci doradzają potencjalnym nabywcom, by nie kupowali już teraz nerwowo mimo spadku cen nieruchomości, lecz jeszcze chwilę się wstrzymali. Jednak nie za długo, ponieważ może wzrosnąć oprocentowanie kredytów.

Według firmy konsultingowej Dr. Klein, w pierwszej połowie tego roku 10-letnia pożyczka hipoteczna będzie kosztować 3,5 proc. Kto zatem, uważa Dr. Klein, już ma konkretne plany i zasoby, niech kupuje teraz i nie czeka, bo raczej niewiele zyska na spadających (raczej powoli) cenach nieruchomości.

Jedno znawcy twierdzą na pewno: tanieć będą domy i mieszkania w rejonach wiejskich. Jeśli więc ktoś może pracować w trybie home office i w ogóle jest elastyczny, niech szuka lokum tam właśnie, teraz lub wkrótce. I tej sugestii potencjalny nabywca może się trzymać.