Ochrona lokatora większa niż właściciela mieszkania

W Niemczech, gdzie większość obywateli mieszka nie we własnych mieszkaniach, rynek najmu jest bardzo rozbudowany i drobiazgowo uregulowany. Dzięki szczegółowym przepisom wszyscy mogą się czuć bezpieczni, uważając zarazem, by nie pogubić się w gąszczu paragrafów. Sam o mało kiedyś nie popełniłem błędu przy wynajmie lokum w Hamburgu, ale o tym później.

Generalną zasadą w niemieckim ustawodawstwie jest większa ochrona najemcy (Mieter), co jest zrozumiałe i uzasadnione społecznie. Właściciel czyli wynajmujący (Vermieter) też oczywiście ma prawa, bo to w końcu jego własność, ale musi nieźle pogłówkować, jeśli chce rozwiązać umowę z lokatorem.

Jak usunąć lokatora?

Względnie prosta jest sytuacja, gdy lokator – mówiąc językiem prawniczym – „poważnie narusza swoje obowiązki”, czyli nie płaci czynszu, niszczy lokal, uporczywie lekceważy zasady ochrony przed hałasem czyli narusza spokój domowy. Wówczas można mu wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

W warunkach „normalnych” wynajmujący może wymówić tylko w ściśle określonych przez kodeks sytuacjach, a właściwie w jednej, powołując się  na własne potrzeby (Eigenbedarf); reguluje to § 573, ust. 2 k.c. Własne potrzeby są zarazem definiowane dość szeroko i mogą oznaczać chęć udostępnienia lokum dzieciom lub pasierbom wynajmującego, rodzicom, rodzeństwu, wnukom, dziadkom, siostrzeńcom, bratankom, chrześniakom. Ale także partnerowi życiowemu, teściom oraz pomocy domowej lub opiekunowi.

Więcej mieszkań, większy kłopot

Nie wystarczy jednak ot tak stwierdzić, że wymawiam, bo potrzebuję lokum dla teściowej. Wynajmujący, jeśli ma kilka mieszkań, musi wiarygodnie uzasadnić, dlaczego wybiera właśnie to lokum i dlaczego czyni to właśnie teraz. Wymówienie musi nastąpić listownie, a nie e-mailem czy faksem. Okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, jeśli lokator mieszkał krócej niż 5 lat. Jeśli mieszkał 5-8 lat, okres wypowiedzenia wydłuża się do 6 miesięcy, a od 8 lat zamieszkiwania do 9 miesięcy.

Czytaj także: Kredyt na mieszkanie: w Niemczech: 50 tys. euro na 1,06 proc. – i mało chętnych

Ważna rola sądów

Czasami lokatorzy kwestionują podany przez wynajmującego powód  i procesują się. Z różnym skutkiem. Np. pewien berlińczyk nie chciał opuścić mieszkania, które zajmował od 40 lat, i zwrócił się do sądu. Ten przyznał mu rację, uznając dobro lokatora za wyższe niż argument, że mieszkanie to ma posłużyć mężowi wynajemczyni jako dodatkowe biuro jego firmy doradczej.

Były też odmienne orzeczenia. Dwa lata temu sąd przyznał rację właścicielowi, który potrzebował lokum jako biura otwieranej kancelarii adwokackiej i wymówił lokatorowi. W Niemczech rocznie toczy się ok. 12.000 procesów, wytoczonych przez lokatorów, którzy podejrzewają, że powód „na własne potrzeby” to pretekst, by dane mieszkanie wynająć komuś innemu drożej. Sąd to bada.

Lokatorowi łatwiej zerwać umowę

Najemca zaś nie musi się tłumaczyć, wypowiadając umowę. Ważne, by dotrzymał 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Jeśli np. chce się wyprowadzić do 30 kwietnia, musi doręczyć list z wymówieniem najpóźniej 3 lutego.

Terminy te nie obowiązują, gdy umowa najmu opiewa na czas określony. I właśnie do takiej umowy, na jeden rok, próbował mnie kilkanaście lat temu namówić właściciel mieszkania w Hamburgu w domku, w którym zresztą obok sam mieszkał. Odruchowo chciałem podpisać, ale w ostatniej chwili ustaliliśmy jednak czas nieokreślony. Lokum z ładnym tarasem miało jednak skryty uszczerbek. W ciepły początek grudnia nie ujawniło się jeszcze, że ściany są nieszczelne i gdy nadeszły chłody, nie dało się ogrzać. Zrozumiałem też, że latem mieszkanko zamieniłoby się w saunę bez możliwości ucieczki. Wymówiłem więc od razu w styczniu. Gdybym podpisał umowę na rok, musiałbym się długie miesiące męczyć. Najpierw w zimnicy, co jeszcze pół biedy, a potem w upał.

W 83-milionowych Niemczech znajdują się 23 miliony mieszkań pod wynajem. Interesów lokatorów pilnują liczne organizacje, mające formę towarzystw zarejestrowanych e.V. (eingetragener Verein). Wszystkie, jak to w Niemczech, ujęte są w klarownej strukturze.

Na szczycie Niemiecki Związek Najemców (Deutscher Mieterbund), do którego należy 15 związków krajowych (landowych), skupiających 320 stowarzyszeń najemców (Mietervereine). Należy do nich 1,2 mln gospodarstw domowych. Członkostwo w nich kosztuje tylko kilkadziesiąt euro rocznie. Mają różne nazwy: Mieterhilfe Deutschland e.V., Mieterschutzbund e.V., Berliner Mieterverein e.V. itp.

Współrządząca SPD chciałaby ograniczyć prawa wynajmujących, a zwłaszcza zawęzić pojęcie „na potrzeby własne”. Jak oznajmił ostatnio rzecznik frakcji SPD w Bundestagu ds. prawnych Johannes Fechner, powinno się ono ograniczać tylko do potrzeb właściciela, a nie obejmować dalszą rodzinę czy chęć założenia biura.

Ekspert z CDU Jan-Marco Luczak wskazał jednak, że najemcy są już w Niemczech dobrze chronieni, a wynajmujący to często ludzie, którzy zainwestowali w mieszkanie pod wynajem jako dodatek do przyszłej emerytury. „Trzeba uczciwie wyważać z jednej strony ochronę lokatorów, a z drugiej prawo własności” – wskazał chadek.

Zawsze są dwie strony. I zawsze jest zderzenie interesów. W państwie prawdziwie prawnym da się utrzymać względną równowagę.  Może dlatego, w poczuciu bezpieczeństwa, tak wielu Niemców najmuje mieszkania, zamiast je kupować.