Nowy sposób na rozwiązanie problemów związanych z zagrożonymi kredytami hipotecznymi

Polski rynek hipotecznych kredytów mieszkaniowych jest rynkiem stosunkowo młodym – problemy ze spłatami dopiero się zaczynają. Według różnych źródeł, poważniejsze problemy ze spłatą pojawiają się zwykle po pierwszych siedmiu latach trwania kredytu. Tym samym analiza zachowania kredytobiorców i występujących prawidłowości (czy też nieprawidłowości) w zależności od upływu czasu nie jest do końca możliwa i w pełni wiarygodna. Dla zdecydowanej większości kredytów hipotecznych zawieranych na początku obecnego stulecia nie upłynął jeszcze okres, na jaki umowa kredytowa została zawarta. Zgodnie z danymi opublikowanymi w raporcie BIK z grudnia 2014r. „Kredyt Trendy”, najgorsze pod względem terminowości spłat okazały się kredyty udzielone w drugiej połowie 2008r. i w pierwszym kwartale 2009r. Kolejne „generacje” kredytów są lepsze od poprzednich, a wszystkie wyraźnie lepsze od najgorszych kredytów z przełomu lat 2008 i 2009. W raporcie analizowany został proces jakości kredytów mieszkaniowych udzielanych w latach 2011 – 2014. Za kryterium jakości przyjęto udział kredytów opóźnionych powyżej 30 dni (a nie 90+, jak w pozostałych analizach), co pozwoliło na ocenę kredytu z I kwartału 2014r. już w pół roku po udzieleniu kredytu. Relatywnie duża jest liczba kredytów opóźnionych w obsłudze w pół roku po udzieleniu oraz lekki wzrost tych opóźnień (szybkich – niedługo po uruchomieniu kredytu). Zasada zauważalna dla kredytów z lat wcześniejszych (im „młodsze” kredyty, tym lepsze) sprawdza się przy ocenie jakości dokonywanej po roku i dwóch, ale szybkie opóźnienia w spłacie kredytów udzielanych w kolejnych latach są na stałym poziomie. Wprawdzie udział kredytów opóźnionych wynosi 0,2% i wydaje się niski, ale w ujęciu bezwzględnym oznacza to, że co roku około 400 kredytów nie jest regularnie obsługiwanych niemal od momentu ich udzielenia.

Ze względu na specyfikę kredytu hipotecznego dla osób fizycznych (przede wszystkim długi okres kredytowania), nie można przewidzieć – i tym samym ograniczyć ryzyka wystąpienia  wszelkich życiowych sytuacji, które mogą negatywnie wpłynąć na zdolność i możliwości kredytobiorcy do terminowego i prawidłowego obsługiwania zobowiązania kredytowego w trakcie jego trwania.

Wg źródeł NBP, w latach 2008 – 2014 zauważalny był systematyczny, choć niewielki w skali roku przyrost portfela mieszkaniowych kredytów zagrożonych. Na koniec 2015 roku odnotowano jednak spadek udziału kredytów zagrożonych w puli udzielonych kredytów mieszkaniowych.

Zgodnie z danymi opublikowanymi przez NBP, czwarty kwartał 2015r. przyniósł znaczny spadek zagrożonych kredytów mieszkaniowych w PLN. Na koniec 2015 roku ich udział w ogólnej wartości kredytów udzielonych w polskich złotych wyniósł 2,69%.  Wysoki udział kredytów złotówkowych w ogólnej strukturze wartościowej udzielonych kredytów mieszkaniowych oznacza, iż spadek liczby zagrożonych kredytów w polskiej walucie przełożył się bezpośrednio na obniżenie udziału kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem – w IV kwartale udział ten wyniósł 2,85%, czyli mniej o 0,34 p.p. w porównaniu do III kwartału ubiegłego roku i o 0,25 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu roku 2014. Liczba niespłacanych kredytów we frankach szwajcarskich, jak i kredytów zagrożonych w pozostałych obcych walutach nie uległa znaczącej zmianie w porównaniu do poprzedniego kwartału.

Przedstawione dane pozwalają na stwierdzenie, że jakość portfela mieszkaniowych kredytów walutowych jest wysoka i to nie zmiany kursów walut są przyczyną powstawania zaległości w spłacie kredytów. Choć nie należy zapominać o wspomnianej już wcześniej „młodości” polskiego rynku kredytów hipotecznych i związanym z tym ryzykiem przedwczesnego uogólniania zachodzących na nim zjawisk.

Obecnie banki coraz mocniej zdają sobie sprawę z tego, że stosowane jak dotąd działania windykacyjne – traktowane umownie jako standardowe (czyli telefony, pisma nakłaniające i wzywające do uregulowania przeterminowanego zadłużenia, a następnie wypowiedzenie umowy kredytowej i egzekucja komornicza) nie są rozwiązaniem korzystnym dla żadnej ze stron. Powodów jest wiele, ale najistotniejsze to przede wszystkim długotrwałość procesu egzekucji komorniczej, niska wartość kwoty uzyskanej z licytacji nieruchomości, ciągłe narastanie długu, koszty rezerw tworzonych przez banki oraz wysokie koszty działania komornika.

Praktyka pokazuje również, że problemy z prawidłową spłatą kredytu hipotecznego oznaczają wiele innych kłopotów – zarówno w sprawach, które często są ich przyczyną, czyli sytuacjach losowych: choroby, utrata pracy, rozwody etc., jak i innych problemach finansowych, najczęściej niespłacaniu innych rachunków i zobowiązań. Częstą reakcją kredytobiorców na takie problemy jest niechęć do kontaktu i unikanie rozmów z bankami – wierzycielami. Tymczasem konieczna jest zmiana postrzegania trudnej sytuacji zarówno przez bank, jak i przez dłużnika, a w szerszej perspektywie – przez społeczeństwo. Okazuje się, że założenie o ludzkiej racjonalności, które jest często przyjmowane a priori w naukach ekonomicznych, nie znajduje potwierdzenia w danych empirycznych. Zdiagnozowanie sposobów i możliwości działania banku i jego klienta w sytuacji, gdy kredyt hipoteczny jest już kredytem „trudnym”, czyli ryzyko braku spłaty zobowiązania przez klienta jest bardzo wysokie lub kredyt przestał być już obsługiwany przez kredytobiorcę, a nawet gdy bank wypowiedział już umowę kredytową klientowi, nie jest prostą sprawą.

Dlatego wydaje się naturalne i oczywiste, że oprócz wspomnianych standardowych działań windykacyjnych, stosowane powinny być rozwiązania alternatywne do przejmowania przez bank nieruchomości, sprzedaży wierzytelności czy egzekucji komorniczej, która została uznana za rozwiązanie ostateczne, nie spełniające jednak oczekiwań żadnej ze stron, tj. ani banku, ani jego klienta ze względu na długi czas realizacji oraz niską wartość odzyskiwanych kwot.

Jedną z propozycji w tym zakresie, zasługującą na szczególną uwagę, jest tzw. dobrowolna sprzedaż nieruchomości przez dłużnika działającego w porozumieniu z bankiem – wierzycielem. Korzyścią jest przede wszystkim uzyskanie wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości na warunkach rynkowych oraz krótszy czas jej sprzedaży. Dodatkowy atut to pełna współpraca i komunikacja z bankiem, mająca również na celu wypracowanie ostatecznego porozumienia dotyczącego spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego. Nad wprowadzeniem takiego pakietu działań – nazwanego Bankową Platformą Nieruchomości – pracuje obecnie Centrum AMRON wychodząc z założenia, iż stosowanie działań określanych jako windykacyjne i kończących się przekazaniem sprawy do egzekucji komorniczej nie jest najlepszym sposobem postępowania, gdyż powoduje narastanie długu klienta, trudności banku w kontaktach z klientem, a w konsekwencji utratę klienta i konieczność zawiązywania rezerw bankowych na „zły” kredyt.

Kredyt hipoteczny jest szczególnym zobowiązaniem – to nie jest zwykły „produkt”, gdyż wiąże się z podjęciem jednej z najpoważniejszych decyzji życiowych, długotrwałego zobowiązania, a jednocześnie oznacza spełnienie podstawowych (choć czasem nie tylko podstawowych, ale inwestycyjnych czy nawet „prestiżowych”) potrzeb życiowych. Jednak w czasie jego trwania – a jest to zwykle ponad 20 lat – wiele może się wydarzyć w życiu każdego kredytobiorcy i są to nieraz poważne życiowe komplikacje. Bankowa Platforma Nieruchomości to neutralne miejsce, stanowiące bufor pomiędzy bankiem i kredytobiorcą, ułatwiające wspólne rozmowy i negocjacje. Będzie służyć pomocą w znalezieniu rozwiązania kłopotów z kredytem hipotecznym. Należy jednak pamiętać, ze nieodzownym warunkiem takich działań jest chęć wzajemnej współpracy i komunikacji wszystkich zainteresowanych.

Dagmara Kubik,
Kierownik Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości,
Centrum AMRON