Nowelizacja ustawy deweloperskiej – lepsza ochrona nabywców mieszkań

Obowiązującą od 2011 r. ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czeka w najbliższym czasie sporo zmian. Jako że autorem przygotowanych założeń projektu nowelizacji ustawy jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dotyczyć one będę przede wszystkim lepszej ochrony kupujących domy i mieszkania. W opinii Urzędu aktualne prawo, mimo iż znacznie poprawiło sytuację nabywców mieszkań, nie rozwiązało wielu kwestii istotnych z punktu widzenia konsumenta, dokonującego jednej z najważniejszych inwestycji w życiu. Zmiany mają zapewnić bezpieczeństwo kupującym m.in. w przypadku  zaprzestania przez dewelopera prac na budowie, jego upadłości, a także wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Joanna Komorowska
Specjalista ds. Relacji z Klientami, Koordynator CPBiI ds. CSR
Centrum AMRON

e-mail: joanna.komorowska@amron.pl

Mieszkaniowe rachunki powiernicze

Obecnie większość deweloperów korzysta z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez ubezpieczeń ani gwarancji bankowych. Brak ww. zabezpieczeń wiąże się dla nabywcy z ryzykiem utraty środków w przypadku upadłości dewelopera lub niedokończenia inwestycji. UOKiK planuje więc likwidację otwartych rachunków bez zabezpieczeń. Środki klientów deweloperów mają być wpłacane na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową albo z gwarancją bankową. Planuje się, by wpłaty klientów były powiązane z postępami prac na budowie.

Gdyby deweloper zaprzestał budowy, bank rozwiąże umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego i zwróci nabywcy wszystkie zgromadzone na tym rachunku pieniądze. Rachunek powierniczy ma być zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, a nie dla całego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

UOKiK planuje także, by deweloper mógł zamknąć mieszkaniowy rachunek powierniczy dopiero, gdy  dla ostatniego lokalu zostanie ustanowione prawo odrębnej własności.

Umowy rezerwacyjne

Zmiany  dotyczyć mają także umów rezerwacyjnych – do tej pory  przepisy nie regulowały ich zapisów, więc deweloperzy mogli dowolnie kształtować m. in. wysokość opłaty rezerwacyjnej. Po nowelizacji nie będzie ona mogła być wyższa niż 1 procent ceny. Dodatkowo, ma mieć charakter kaucji zaliczanej na poczet ceny lokalu lub domu w razie zawarcia umowy deweloperskiej. Jeśli umowa rezerwacyjna zostanie rozwiązana, bo np. bank nie udzieli kredytu, kaucja zostanie klientowi zwrócona. Gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z winy dewelopera, zobowiązany on będzie do jej zwrotu w podwójnej wysokości. Na czas obowiązywania rezerwacji deweloper ma wyłączyć mieszkanie lub dom z oferty.

Zakup gotowych lokali

Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. Rozszerzenie przepisów na nabywców gotowych mieszkań pozwoliłoby tym ostatnim uzyskać ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności, a także uzyskać takie same prawa związane z odbiorem mieszkania i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji.

Jedna umowa na lokal i garaż

Założenia nowelizacji ustawy deweloperskiej przewidują objęcie jedną umową zakupu mieszkań, garaży, boksów na rowery lub udziałów w prawie własności gruntu. Wpłaty na poczet ich ceny będą podlegały więc ochronie.

Upadłość banku

Choć od października 2016 r., w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, nabywcom mieszkań nie grozi utrata wszystkich pieniędzy wpłaconych na ten rachunek, bo zwrócone im ma być do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, to jednak przepisy nie wskazywały, jak przeprowadzić proces zwrotu gwarantowanych środków.. Nowe regulacje nakładają na dewelopera obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego z innym bankiem w ciągu 30 dni i poinformowania o tym fakcie nabywcy. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, klient uzyska prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Nowy załącznik do umowy deweloperskiej

Nowością ma być obowiązkowy załącznik do umowy deweloperskiej – zgoda wierzyciela hipotecznego, który zabezpieczył się na nieruchomości objętej przedsięwzięciem deweloperskim (najczęściej banku kredytującego dewelopera) na to, by kupujący – po wpłaceniu pełnej ceny – otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Obecnie taka zgoda nie jest wymagana, zatem jeśli deweloper upadnie, kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Jeśli założenia projektu ustawy w tym zakresie zostaną przyjęte, umowa deweloperska bez nowego załącznika będzie nieważna.

Dodatkowe informacje w prospekcie informacyjnym

UOKiK przewiduje także rozszerzenie informacji zawieranych w prospekcie informacyjnym – ma się w nim znaleźć cena oferowanego mieszkania, a także informacja o ryzyku utraty części wpłaconych środków w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (czyli sumy przekraczającej kwotę 100 tys. euro, gwarantowaną Bankowym Funduszem Gwarancyjnym).

Kontrola banku

Mimo iż obecne brzmienie ustawy przewiduje obowiązek sprawdzenia dewelopera przez bank przed wypłatą mu pieniędzy, nie jest określone, co taka kontrola powinna uwzględniać. UOKiK zaproponował, by przed przekazaniem środków bank sprawdził m.in., czy deweloper posiada prawo do terenu, czy prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej są zgodne z ustawą deweloperską, czy pozwolenie na budowę jest ważne, a także czy przeciwko przedsiębiorcy nie toczy się postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne. Jeśli weryfikacja dewelopera okaże się negatywna, bank ma odmówić deweloperowi wypłaty pieniędzy.

Sankcje dla dewelopera

Planowana nowelizacja przewiduje sankcje dla deweloperów – grzywna, kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat grozić ma tym, którzy nie zapewnią klientom jednego z obowiązkowych środków ochrony ich wpłat.

Mimo iż mamy do czynienia dopiero z założeniami projektu nowelizacji ustawy, proponowane zmiany rokują na wzrost ochrony nabywców domów i mieszkań. W dalszej kolejności prac nad nowelizacją ustawy deweloperskiej UOKiK planuje opracować projekt konkretnych rozwiązań, które zostaną następnie przekazane do konsultacji.

Wiadomo już, że środowisko deweloperskie krytycznie odnosi się do likwidacji otwartych rachunków bez zabezpieczeń. Zdaniem przedstawicieli PZFD nie ma potrzeby ich likwidacji, bo dobrze się sprawdzają, a zmiana doprowadzić może do fali bankructw małych rodzinnych przedsiębiorstw. Zdaniem Konrada Płochockiego, Dyrektora Generalnego PZFD, istnieje ryzyko, że na rynku zostaną tylko duże międzynarodowe firmy. Marek Poddany wskazuje z kolei, że małe i średnie firmy nie mają tak dużego kapitału, by same mogły sfinansować inwestycję, banki nie dadzą im natomiast kredytu na całość[1].

Deweloperzy sprzeciwiają się także zbyt niskiej – ich zdaniem – wysokości opłaty rezerwacyjnej. Wskazują, iż powinna wynosić ona nie jeden procent ceny mieszkania, lecz pięć procent. Zdziwienie budzi także objęcie tą samą ochroną lokalu użytkowego (garażu), co mieszkania[2].

Ponieważ założenia projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej zakładają wprowadzenie wielu zmian po stronie deweloperów i banków, generując dodatkowe obowiązki po ich stronie, w kolejnych miesiącach możemy spodziewać się licznych uwag ze strony przedstawicieli tych środowisk. Jeśli jednak zmiany proponowane przez UOKiK zostaną zatwierdzone, nabywcy mieszkań będą mogli się cieszyć lepszą ochroną swoich praw, a także zyskają większe niż dotychczas poczucie bezpieczeństwa nad przebiegiem finansowania oraz lepszą kontrolę nad zainwestowanym kapitałem.

[1] http://www.rp.pl/Nieruchomosci/312069888-Ustawa-deweloperska-Najpierw-lokal-potem-pieniadze-dla-dewelopera.html

[2] jw.