Nowe warunki techniczne od 1 stycznia 2018 r.

Celem nowelizacji jest wprowadzenie zmian, które pozwolą uprościć proces realizacji inwestycji, dostosowanie wymagań do aktualnie występujących w budownictwie aktualnie technologii oraz wyjaśnienie i doprecyzowanie pojęć, które do tej pory stanowiły problemy interpretacyjne. Nowe rozporządzenie obejmuje swym zakresem zmiany w większości działów.

Nowe pojęcia

Nowe warunki techniczne zmieniają lub upraszają część obecne funkcjonujących definicji, jak również wprowadzają zupełnie nowe.

Zabudowa śródmiejska

Zamiast występujących obecnie pojęć „śródmiejska zabudowa uzupełniająca” oraz „zwarta zabudowa śródmiejska”, wprowadzone zostało pojęcie „zabudowy śródmiejskiej”, które ma oznaczać zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia.

Kondygnacja podziemna

Doprecyzowana została definicja kondygnacji podziemnej – od przyszłego roku będzie ona oznaczać kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu, co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. W rozumieniu nowelizacji garaż posiadający z jednej strony wjazd zagłębiony poniżej poziomu przylegającego terenu, co najmniej w połowie jego wysokości w świetle, będzie stanowić kondygnację podziemną.

Teren biologicznie czynny

Zmieniona została również definicja terenu biologicznie czynnego – jest to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin, a od pierwszego stycznia również retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Działka budowlana

W rozporządzeniu pojawią się również nowe definicje np.: „działka budowlana”, która oznacza nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Parking

Nowe jest również pojęcie parkingu, po nowelizacji będzie to wydzielona powierzchnia terenu przeznaczona do postoju samochodów, składająca się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów je łączących, jeżeli takie dojazdy występują.

Aneks kuchenny

Do nowości należy również definicja aneksu kuchennego, czyli część pomieszczenia mieszkalnego służąca do przygotowywania posiłków.

Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej

Nowelizacja obejmuje również wprowadzenie szeregu zmian dotyczących zasad usytuowania budynku względem granic działki.

Obecnie budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy,

a od nowego roku odległości 3 m i 4 m będą dotyczyć odpowiednio „ścian bez okien i drzwi” i „ścian z oknami i drzwiami”.

W przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy dopuszcza się, usytuowanie go w odległości 1,5 metra od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki budowlanej jedynie w przypadku, jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość. Obecne przepisy uwzględniają również możliwość takiego posadowienia budynku w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy.

Nowelizacja zakłada również dopuszczenie budowy budynku, w określonych w rozporządzeniu przypadkach, w granicy działki na styku z innymi budynkami we wszelkiego rodzaju zabudowie, a nie jak dotychczas – jedynie w zabudowie jednorodzinnej;

Nowością jest też to, że budynki gospodarcze, bez względu na ich wymiary, będą mogły znajdować się bezpośrednio w granicy lub w odległości 1,5 metra od niej. W przypadku garaży nadal będzie obowiązywało ograniczenie gabarytów, nastąpi jednak zmiana maksymalnej długości z 5,5 m na 6,5m.

W nowym rozporządzeniu znalazło się również uściślenie odległości okapu od granicy działki – 1,5 m dla okapu lub gzymsu zwróconego w kierunku granicy (odległość również obowiązuje dla balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych). Dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m w przypadkach określonych w rozporządzeniu.

Powyżej wymienione odległości będą obowiązywały bez względu na to, czy sąsiednia działka będzie budowlana czy też nie, wyjątkiem jest sytuacja, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Oprócz wprowadzenia definicji parkingu, w zamian za definicję miejsca postojowego wprowadzone zostaną zmiany dotyczące wymiarów i usytuowania parkingów oraz stanowisk postojowych, tj.:

• zwiększenie szerokości miejsca postojowego dla samochodu osobowego z 2,3 m do 2,5 m;
• wprowadzenie minimalnej odległości stanowisk postojowych dla samochodów innych niż osobowe od okien i granicy działki budowalnej;
• wprowadzenie odległości dla stanowisk postojowych dla samochodów osobowych od granicy działek i okien, zależnej od liczby miejsc postojowych. Parkingi przy budynkach jednorodzinnych zostaną zwolnione z wymagań w zakresie odległości od granicy działki i okien.

Miejsca służące do gromadzenia odpadów stałych na obszarze zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej mogą być usytuowane bez zachowania odpowiednich odległości od okien, drzwi i granicy działki budowlanej.

Budynki i pomieszczenia

Do najistotniejszych zmian dotyczących budynków i pomieszczeń należą poniższe zapisy

• poziom podłogi w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi nie może być niżej niż poziom terenu przy budynku. W przypadku budynków zakładu opieki zdrowotnej, oświaty, wychowania i nauki przestaje obowiązywać wymóg poziomu podłogi 30 cm powyżej terenu otaczającego budynek;
• w pomieszczeniach produkcyjnych, handlowych, usługowych, gastronomicznych lub obsługi pasażerów poziom podłogi, po uzyskaniu zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, będzie mógł się znajdować poniżej poziomu terenu;
• brak wyznaczonej minimalnej szerokości pomieszczeń w budynkach wielorodzinnych;
• zniesienie minimalnej powierzchni poszczególnych pomieszczeń, wprowadzenie minimalnej powierzchni użytkowej mieszkania – 25 m²;
• wprowadzenie konieczności wydzielenia pomieszczeń do karmienia i przewijania dzieci w nowo projektowanych budynkach stacji paliw oraz budynkach gastronomii, handlu i usług o powierzchni użytkowej pow. 1000 m²;
• zwolnienie budynków inwentarskich o kubaturze do 1500 m² z wymagań w zakresie klasy odporności pożarowej;
• zwolnienie z urządzania ustępów ogólnodostępnych w budynkach obsługi bankowej, handlu i usług o powierzchni użytkowej do 100 m²;
• nakaz wydzielania ustępów dla dzieci w żłobkach, klubach dziecięcych, przedszkolach oraz innych formach opieki przedszkolnej ściankami i drzwiami o wysokości min. 1,5 m.

Bezpieczeństwo pożarowe

Wiele zmian dotyczy bezpieczeństwa pożarowego. Budynki będą musiały być projektowane i wykonywane w sposób ograniczający możliwość powstawania pożaru, a nie – jak jest dotychczas – w sposób zapewniający ograniczenie rozprzestrzenianie się ognia i dymu.

Przepis, odnoszący się do wymagań klatek schodowych, będzie obowiązywał w przypadku klatek schodowych przeznaczonych do ewakuacji z danej strefy pożarowej, a nie – jak dotychczas – wszystkich klatek schodowych w budynkach posiadających choć jedną strefę pożarową wymienioną w przepisach.

W rozporządzeniu zostały zawarte również regulacje dotyczące usytuowania budynków względem lasu. Budynki jednorodzinne będą mogły być wybudowane w odległości 4 m od lasu, znajdującego się na sąsiedniej działce lub w dowolnej odległości od lasu, znajdującego się na tej samej działce. Zabudowa działki, na której znajduje się granica lasu, będzie możliwa, jeśli w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną, a w przypadku braku planu, gdy grunty leśne zostały objęte zgodą na zmianę ich przeznaczenia na cele nieleśne. Budynki znajdujące się w okolicach lasu będą musiały być zbudowane z elementów nierozprzestrzeniających ognia, nie będą mogły posiadać pomieszczeń, w których może wystąpić ryzyko wybuchu oraz będą musiały posiadać wysoką klasę odporności pożarowej.

Wprowadzane zmiany w sferze ustawodawczej, dotyczącej procesu inwestycyjnego w budownictwie, mają wspierać realizację Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Klaudia Jastrzębska

Centrum AMRON