NBP: przyspieszenie dynamiki cen mieszkań w większości miast w I kw. 2022 r.
W I kwartale br. notowano dalsze wzrosty cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen.
„Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Gdyni, Warszawie i Wrocławiu. Wzrost cen wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast. Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Zwiększył się popyt na mieszkania starsze i mniejsze. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast” – napisano.
Czytaj także: PKO BP: jeszcze w tym roku zaczną spadać ceny mieszkań >>>
Wzrost liczby wniosków o wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań
Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań.
„Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 67 proc. udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (ponad 31 proc. udział w całości pozwoleń). Udział udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych był niemal zerowy w omawianym okresie. Udział pozwoleń na budowę mieszkań zwiększył się nieznacznie w Warszawie (do 6 proc. z 3 proc. w I kw. 2021 r.), oraz w pozostałej Polsce (do 71 proc. wobec 69 proc.), natomiast zmniejszył się 6. i 10. miastach. Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była też efektem zarówno nadrabiania ich niedoborów, będących skutkiem ograniczeń związanych z COVID-19, opóźnionej realizacji wniosków o wydanie pozwolenia złożonych przed końcem 2020 r., w tym przed zmianą regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków, jak i nadal zgłaszanego wysokiego popytu” – napisano.
Poziom sprzedaży mieszkań
NBP zauważa jednocześnie, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych w I kwartale 2022 r. była najniższa w okresie ostatnich sześciu kwartałów.
Czytaj także: Gwałtowny spadek sprzedaży nowych mieszkań i zaklinanie rzeczywistości >>>
Taki poziom sprzedaży mieszkań był wynikiem zarówno ograniczenia popytu spowodowanego wzrostem niepewności związanej z inwazją Rosji w Ukrainie, jak i spadku podaży mieszkań ze strony deweloperów.
Kontynuowane było przesunięcie popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach stanowiących aglomeracje dużych miast. Notowano także spadek popytu na kredyt mieszkaniowy wobec wzrostu poziomu jego oprocentowania i zacieśnienia polityki kredytowej banków.
W pierwszym kwartale oddano do użytkowania w Polsce 54,7 tys. mieszkań
Jednocześnie w pierwszym kwartale br. oddano do użytkowania w Polsce 54,7 tys. mieszkań, co było rekordowym wynikiem dla tego okresu od 2005 r.
„Było to jednak efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych. Obserwowano wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz wzrost stawek transakcyjnych najmu” – dodano.
Poziom średnich transakcyjnych stawek najmu w górę
Poziom średnich transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach.
Pomimo znacznego spadku wynajmu w 2020 r. i niewielkiej poprawy koniunktury na tym rynku w pierwszej połowie 2021 r., co nadal skutkowało niskimi przychodami z wynajmu, nie odnotowano odsprzedaży mieszkań na większą skalę.
Jak wskazuje NBP od trzech kwartałów, systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu, a inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu.
NBP odnotował ponadto, że w ostatnich latach rosło zainteresowania nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK.
Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym
Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych.
Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe zmniejszyła się ze względu na wzrost oprocentowania SPW.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wzrósł nieznacznie kdk w efekcie szybszego wzrostu wynagrodzeń niż cen mieszkań
Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zmniejszył się nieznacznie, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania.
Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności były zarówno rosnące ceny mieszkań jak i wzrost stóp procentowych.
Na największych rynkach nieruchomości biurowych nieznacznie wzrosły nierównowagi
Na największych rynkach nieruchomości biurowych w I kw. 2022 r. nieznacznie wzrosły nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią – podał także NBP.
„Na największych rynkach nieruchomości biurowych w I kw. 2022 r. nieznacznie wzrosły nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, lecz względem poprzedniego kwartału jest niższa. Według informacji firm doradczych, na koniec omawianego okresu całkowita podaż powierzchni biurowej na największych rynkach biurowych wyniosła ok. 12,3 mln mkw., a w budowie było ok. 1 mln mkw” – napisano.
„Stopa pustostanów na 9. największych rynkach kształtowała się na poziomie 13,8 proc. (wobec 13,4 proc. w IV kw.) a w samej Warszawie wyniosła 12,2 proc., tj. spadła o 0,5 pkt. proc. do poprzedniego kwartału. Stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku oraz, przede wszystkim, od lokalizacji biurowca. Budowa dodatkowej powierzchni nie oznacza automatycznego wzrostu pustostanów, jednak będzie ona generować istotną konkurencję o najemców, szczególnie dla starszych i gorzej zlokalizowanych budynków. W konsekwencji, będziemy obserwowali częściowe wycofywanie tej powierzchni z rynku lub jej wyburzanie i budowę nowej rynkowo atrakcyjnej, w tym mieszkaniowej” – dodano.
Wyhamowanie akcji kredytowej może zapobiec wzrostowi nierównowagi na rynku nieruchomości
Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. i do kwietnia 2022 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości pomiędzy podażą i popytem, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wynika z kolei z ankiety NBP przeprowadzonej w maju wśród pośredników w obrocie nieruchomościami.
„Na początku marca 2022 r. zdania pośredników na temat przewidywań w zakresie poziomu sprzedaży w całym 2022 r. były podzielone. W obliczu dużej niepewności wywołanej napaścią zbrojną Rosji na Ukrainę i spadku zdolności kredytowej pośrednicy oczekiwali 6 proc. spadku liczby transakcji sprzedaży w całym 2022 r., przy oczekiwanym wzroście o 3 proc. podaży ofert i o 4 proc. cen mieszkań ” – napisano.
„Z analiz NBP wynika osłabienie szacowanej kredytowej dostępności mieszkań w drugim półroczu 2021 r., które pogłębiło się na wszystkich większych rynkach lokalnych w IV kw. 2021 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. Było to wynikiem wzrostu rozwarstwienia pomiędzy poziomem wynagrodzenia a przyśpieszonym tempem wzrostu cen mieszkań. Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. i w okresie od stycznia do kwietnia 2022 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości pomiędzy podażą i popytem zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym” – dodano.
Szacowany przez pośredników w obrocie nieruchomościami spadek sprzedaży w I kw. 2022 r. (o 9 proc. kdk) był efektem głównie spadku popytu na pierwsze mieszkanie na własne potrzeby w wyniku pogłębienia spadku zdolności nabywczej i zdolności kredytowej.
W kolejnych kwartałach może spaść popyt na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych
W kolejnych kwartałach może spaść popyt na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych – przynajmniej tych, których zakup bazuje na względnie dużym zaangażowaniu banku w ich finansowanie w postaci kredytów hipotecznych – podał NBP w kwartalnym raporcie.
„Relatywnie silne spadki rentowności inwestycji, szczególnie tych lewarowanych na poziomie 50 proc. i 80 proc., mogą być skutkiem zmian warunków kredytowania. W ostatnich dwóch kwartałach widać wyraźne wzrosty kosztów kredytów hipotecznych. Dodatkowo należy zauważyć, iż w I kw. br. po raz pierwszy od 2013 r. średnia stopa kapitalizacji jest niższa od oprocentowania nowych kredytów hipotecznych. Ponadto średnie oprocentowanie 10-letnich obligacji zbliża się z dużą dynamiką do poziomu oszacowanej kapitalizacji. Dodając do tego wyraźny wzrost wartości średniego oprocentowania nowych depozytów w I kw. br. można oczekiwać, iż w kolejnych kwartałach może spaść popyt na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych – przynajmniej tych, których zakup bazuje na względnie dużym zaangażowaniu banku w ich finansowanie w postaci kredytów hipotecznych” – napisano.
„Jednocześnie należy tu podkreślić fakt, iż sektor budowlany charakteryzuje się względnie długim okresem realizacji inwestycji budowlanych (szacunkowo są to 3 lata), a zmiany w warunkach finansowych dostrzegane są w krótkim okresie. Nie zmienia to jednak faktu, iż zaobserwowane zmiany, do których można jeszcze dodać pojawiającą się niepewność po stronie tak osób fizycznych, jak po stronie przedsiębiorstw budowlanych i deweloperskich, będą skutkowały bardziej ostrożnym podejmowaniem decyzji o uruchomieniu inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem” – dodano.
Silny wzrost wynajmu mieszkań przez imigrantów może podbijać popyt na zakup mieszkań na wynajem
Siny wzrost zainteresowania wynajmem mieszkań ze strony imigrantów może podnieść stawki najmu i popyt na zakup mieszkań na wynajem – wynika z ankiety przeprowadzonej przez NBP wśród pośredników w obrocie nieruchomościami.
„Pod koniec 2021 r. i w I kw. 2022 r. sytuacja na rynku najmu istotnie ożywiła się w wyniku wzrostu zainteresowania najmem mieszkań przez kilka grup społecznych, co skutkowało wzrostem stawek czynszu najmu. Grupą najemców, która zdaniem pośredników znacznie zwiększyła popyt na wynajem były osoby, które nie miały lub utraciły zdolność kredytową na zakup własnego mieszkania z powodu szybszego wzrostu cen mieszkań niż wynagrodzeń oraz/lub w wyniku zaostrzenia polityki kredytowej banków odłożyły plany zakupowe decydując się na najem mieszkania. Rynek najmu znacząco zasilił także napływ uchodźców z Ukrainy, a silny wzrost zainteresowania wynajmem mieszkań ze strony imigrantów może podnieść stawki najmu i popyt na zakup mieszkań na wynajem” – napisano w opracowaniu NBP.
„Zniesienie obostrzeń w poruszaniu się wprowadzonych po rozprzestrzenieniu się pandemii spowodowało powrót studentów do nauki stacjonarnej. Częściowa rezygnacja z modelu pracy zdalnej również zwiększyła zainteresowanie długoterminowym najmem mieszkań. W marcu i w kwietniu 2022 r., zdaniem pośredników udzielających wywiadu, oferta mieszkań na wynajem była znacząco niższa od liczby osób chętnych wynająć lokal mieszkalny” – dodano.
Dalszemu wzrostowi cen mieszkań może sprzyjać inflacja i utrzymanie się popytu gotówkowego
Dalszemu wzrostowi cen mieszkań może sprzyjać inflacja i utrzymanie się popytu gotówkowego jako alternatywa zabezpieczenia środków przed utratą wartości – podał NBP w kwartalnym opracowaniu o rynku nieruchomości.
„Według danych NBP, wzrost cen zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych na rynku wtórnym w 2021 r. w dużym stopniu generowały najnowsze mieszkania, tj. wystawione do odsprzedaży lub odsprzedane w okresie do 5 lat od wybudowania, co potwierdza duże zainteresowanie nabywaniem stosunkowo nowych lokali. Dalszemu wzrostowi cen mieszkań może sprzyjać inflacja i utrzymanie się popytu gotówkowego jako alternatywa zabezpieczenia środków przed utratą wartości” – napisano w raporcie.
„W obliczu rosnących kosztów budowy i słabnącego popytu deweloperzy planujący rozpoczęcie nowych projektów borykają się z ryzykiem realnego oszacowania kosztów generalnego wykonawstwa. Niedoszacowane kontrakty mogą skutkować problemami finansowymi deweloperów i nie dają przesłanek zatrzymania wzrostu cen mieszkań” – dodano w innym miejscu raportu.
