Najem instytucjonalny – krok w kierunku rozwoju rynku najmu w Polsce

Czym jest najem instytucjonalny?

Zgodnie z art. 19f. 1. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu może być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas dowolnie długi, ale oznaczony. Nie występuje tu ograniczenie wynikającego z art. 661 § 1 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym „najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony”, zatem w przypadku najmu instytucjonalnego ustawodawca pozostawia pełną swobodę w zakresie określania okresu trwania umowy.

Umowę najmu instytucjonalnego lokalu jako wynajmujący mogą zawierać wyłącznie podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie (osoby fizyczna, osoba, prawna czy jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną). Osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie najmu do dyspozycji pozostawiono umowę najmu okazjonalnego, która zawierana jest na okres oznaczony, maksymalnie 10-letni.

Charakterystyczną, dość kontrowersyjną cechą najmu instytucjonalnego jest uproszczona procedura eksmisyjna. Integralną częścią umowy będzie oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu i tym samym zrzeka się prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Ten ostatni element procedury eksmisyjnej wzbudził niepokój Rzecznika Praw Obywatelskich, który w swoim wystąpieniu do Prezydenta RP z dnia 08 sierpnia br. zwraca uwagę, że jeżeli dłużnik zostanie zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, nie będzie mu przysługiwało prawo do tymczasowego pomieszczenia, co oznacza, że przymus opróżnienia lokalu może być przez komornika sądowego zrealizowany do noclegowni bądź schroniska dla bezdomnych[1].

^{[1] źródło: https://www.rpo.gov.pl/pl/content/rzecznik-pisze-do-prezydenta-w-sprawie-ustawy-o-krajowym-zasobie-nieruchomosci}

Z procedury eksmisyjnej właściciel lokalu będzie mógł skorzystać jedynie w trzech przypadkach:

• gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• gdy najemca zalega z czynszem za trzy miesiące pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności,
• gdy najemca wynajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela.

W przypadku obowiązującej obecnie formy najmu okazjonalnego, eksmisja na bruk została częściowo ograniczona. Najemca zawierając umowę ma bowiem obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w sytuacji wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz dołączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Znaczenie dla polskiego rynku nieruchomości na wynajem

Niektóre organizacje lokatorskie obawiały się, że nowe przepisy umożliwią eksmisję lokatorów „na bruk”, również tych z poważnymi problemami zdrowotnymi czy finansowymi i apelowały do prezydenta o weto. Należy mieć jednak na względzie, że polskie prawo w zakresie eksmisji jest jednym z najbardziej restrykcyjnych w Europie. Bez przyznania lokalu socjalnego nawet sąd nie może eksmitować kobiet w ciąży, osób małoletnich, niepełnosprawnych i ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osób o statusie bezrobotnego, a także innych osób określonych przez radę gminy. A ponieważ gminy nie dysponują wystarczającymi środkami finansowymi na budowę odpowiedniej liczby lokali socjalnych, w Polsce na takie mieszkanie można czekać nawet kilka lat.

Niezrównoważona relacja praw pomiędzy właścicielem a najemcą daje poczucie bezkarności nieuczciwym lokatorom i zwiększa ryzyko właścicieli nieruchomości, wynikające z mocno ograniczonych możliwości usunięcia lokatorów zalegających z czynszem czy nawet niszczących mieszkanie. Podwyższone ryzyko inwestycji w mieszkania na wynajem przyczynia się do wzrostu wymaganych depozytów i stawek czynszów, co w zderzeniu z relatywnie niskim kosztem obsługi kredytu hipotecznego stwarza silny bodziec do nabywania mieszkań na własność i tym samym ogranicza rozwój rynku wynajmu.

Polski rynek mieszkań na wynajem pozostaje rynkiem stosunkowo młodym i jest dość mocno opóźniony w porównaniu do najbardziej rozwiniętych krajów Unii Europejskiej. Według danych opublikowanych przez Eurostat, Polska w 2015 roku zajmowała dopiero 22 miejscu wśród 28 państw unijnych pod względem udziału osób wynajmujących mieszkania na warunkach rynkowych. Aż 83,7% Polaków zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe przez zakup lokalu, a 16,3% społeczeństwa wynajmuje mieszkania, z czego zaledwie 4,5% na wolnym rynku. O ile na tle regionu nie wypadamy najgorzej, to w porównaniu do średniej UE różnica w odsetku ludności korzystającej z najmu rynkowego wynosi 15%, a w odniesieniu do Niemiec czy Danii – ponad 30%.

W Polsce od lat wpierana jest własność, a budownictwo społeczne, komunalne i socjalne stanowi jedynie niewielką część rynku. Natomiast rozwój najmu komercyjnego nabiera tempa. Według deweloperów nawet 40% mieszkań z rynku pierwotnego jest kupowanych za gotówkę, głównie w celach inwestycyjnych. Widać więc, że w polskim rynku nieruchomości na wynajem tkwi ogromny potencjał, a inwestorów nie brakuje. Jednak niezbędne jest stworzenie odpowiednich warunków, żeby najem w Polsce mógł funkcjonować lepiej i na szerszą skalę. Wprowadzony kilka lat temu najem okazjonalny w dużym stopniu usystematyzował relacje pomiędzy właścicielem i najemcą, jednak nie wyeliminował wszelkich problemów i patologii.

Regulacje prawne dotyczące najmu instytucjonalnego wzmocniły pozycję właściciela lokalu w porównaniu do innych form najmu i tym samym są wyrazem próby pogodzenia interesów lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów zainteresowanych budową czy zakupem mieszkań na wynajem. Stwarza to realne szanse na rozwój rynku najmu w Polsce, jednak jest to dopiero pierwszy krok w kierunku ucywilizowania tej części rynku nieruchomości.