Nabywcy mieszkań i domów będą lepiej chronieni. Jakie rozwiązania przyniesie zmiana przepisów?
Jak zostało wskazane w uzasadnieniu do projektu ustawy, celem zaproponowanych w niej rozwiązań jest – oprócz doprecyzowania lub uzupełnienia już istniejących regulacji – zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem. Zgodnie z art. 1 projektu ustawy, ma ona określać m.in. środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej, zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej i innych umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą, zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Modyfikacja katalogu środków ochrony wpłat nabywcy
W porównaniu z obowiązującą ustawą, przewidziano m.in. modyfikację katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez usunięcie Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego oferowanego z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej oraz objęcie środków wpłacanych na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Zgodnie z propozycją możliwymi dostępnymi dla dewelopera środkami ochrony wpłat nabywcy będą Zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (ZMRP) albo Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (OMRP).
Wiele zmian w stosunku do poprzedniej wersji projektu
Jednocześnie najnowszy projekt ustawy skierowany na Stały Komitet Rady Ministrów wprowadza wiele zmian w stosunku do poprzedniej wersji projektu opublikowanej w grudniu 2018 r. Dodany został przepis, zgodnie z którym deweloper, który zawiera umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z oddziałem instytucji kredytowej ma zapewnić, aby poziom ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę na ten mieszkaniowy rachunek powierniczy odpowiadał co najmniej poziomowi wpłat nabywcy określonemu w ustawie. Ponadto, doprecyzowane zostały zasady wypłaty środków przez dewelopera w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa do odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji deweloper ma obowiązek niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni, od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy. Ponadto, w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloper przekazuje do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego informację o wysokości środków zwróconych nabywcy w związku z odstąpieniem przez niego od umowy i datę dokonaniu zwrotu tych środków. Deweloper, który nie zwrócił nabywcy środków, nie może zawrzeć z inną osobą umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy albo umowy sprzedaży w odniesieniu do nieruchomości, która była przedmiotem umowy, od której odstąpił nabywca – umowa zawarta z naruszeniem tego zakazu ma być nieważna. Szereg zmian dotyczy również dokonywania przez banki kontroli przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a także zasad wypłaty środków nabywcom dokonywanych przez banki prowadzące mieszkaniowe rachunki powiernicze. Inne zmiany zawarte w nowym projekcie dotyczą: obowiązku zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zmian w treści umów dot. lokalu użytkowego, obowiązku prowadzenia przez DFG Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w systemie teleinformatycznym oraz katalogu zawartych w niej danych wraz z zasadami ich przetwarzania.
Ustawa ma wejść w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia z pewnymi wyjątkami.
