Na rynku wtórnym coraz więcej mieszkań wybudowanych w ostatnich pięciu latach
Robert Lidke: Jak się zmieniają ceny mieszkań na rynku wtórnym od czasu inwazji rosyjskiej na Ukrainę?
Karolina Klimaszewska: Na rynku wtórnym ceny ofertowe rosną, ale wzrost cen jest coraz wolniejszy. Na tym rynku w III kwartale odnotowaliśmy 12,3% dynamiki rocznej, a w I kwartale ceny rosły 14% rok do roku.
W październiku i listopadzie ta dynamika spadła poniżej 10%. Jest więc możliwe, że IV kwartał zamknie się dynamiką roczną poniżej 10%.
Kupują ci, którzy mają gotówkę lub ci, którzy zamieniają mieszkania?
Co powstrzymuje nabywców przed zakupem mieszkania pytamy wprost użytkowników naszych serwisów – Otodom i obido.
Hipoteza, którą Pan stawia, częściowo potwierdza się w odpowiedziach. 18% ankietowanych wskazuje jako powód „Inne”. Badani w ramach tej odpowiedzi najczęściej wskazują na konieczność wcześniejszej sprzedaży obecnego mieszkania.
Co trzeci ankietowany wskazuje jako powód wstrzymania zakupu wysokie ceny mieszkań, a 17% twierdzi, że nic ich nie powstrzymuje – szuka jak dotąd.
Przyjąć zatem można, że jeśli ktoś chce i może kupić mieszkanie – to kupuje. Ci, którzy nie mogą, szukają odpowiedniego lokalu, czekając na moment odmrożenia finansowania przez banki. Dodatkowo rynek odpowiada na potrzebę tych, którzy szukają okazji.
Na rynku pierwotnym okazje przyjmują formę ofert specjalnych. Można dostać miejsce garażowe w cenie mieszkania, a także komórkę lokatorską.
Na rynku wtórnym zachowania sprzedających mają inny charakter. Rynek jest rozdrobniony i zróżnicowany, ale tu również sprzedający zauważają presję na obniżki. Wprawdzie trudno to zweryfikować, ale stawiamy hipotezę, że zakładając konieczność negocjowania ceny, na start podają w ofercie sprzedaży wyższą kwotę od tej, którą faktycznie chcieliby uzyskać.
Stosując tę taktykę trzeba jednak uważać. Zbyt przeszacowane oferty sprzedaży mogą zadziałać odstraszająco na klientów. Dlatego różnice w cenach w ostatnich miesiącach były niewielkie. We wrześniu w porównaniu do sierpnia i w październiku do września te ceny były niższe o ok. 0,2 procent – 0,4 procent.
Czy widać zmiany w strukturze sprzedawanych na rynku wtórnym mieszkań, czy rośnie oferta do sprzedaży mieszkań kupionych niedawno na rynku pierwotnym?
Publikujemy w naszym kwartalniku informacje o aktywnych ofertach z uwzględnieniem wieku budynku. Zauważalny jest spadek w ofercie mieszkań deweloperskich, a jednocześnie rośnie podaż mieszkań z rynku wtórnego – zwłaszcza wybudowanych w okresie ostatnich pięciu lat.
Czy widać proces zamiany większych mieszkań na mniejsze?
Obserwujemy, że osoby wchodzące na nasz portal w coraz większym stopniu poszukują mniejszych mieszkań. Więcej jest pytań o mieszkania od 31 m2, a mniej od 50 m2 w górę. Szukamy coraz mniejszych mieszkań. Na większy metraż nie stać.
Czas sprzedaży mieszkania się wydłuża?
Mediana czasu aktualności ogłoszenia pokazuje, że sprzedaż mieszkania w III kwartale zajmowała 76 dni, a w latach 2019, 2020 było to średnio 85 dni.
Co widzimy na rynku najmu?
Na tym rynku najgorętszym okresem był sierpień. Wtedy zaobserwowaliśmy podwyższony poziom zainteresowania mieszkaniami do wynajęcia.
Na to zainteresowanie złożyły się trzy czynniki. Pojawienie się w marcu uchodźców z Ukrainy, którzy szukali dla siebie mieszkań.
Jak zwykle w lecie, przed rokiem akademickim studenci szukali dla siebie miejsca do zamieszkania.
I ostatni element – pojawienie się na rynku osób, które utraciły zdolność kredytową, i które zmuszone są w tej sytuacji szukać mieszkania do wynajęcia.
Widzimy o 15% więcej zapytań o mieszkania do wynajęcia niż w roku ubiegłym i średnio o 25% mniej ofert mieszkań na wynajem.
Co się może wydarzyć na rynku mieszkaniowym w 2023 roku?
W tym kontekście zadać sobie trzeba dwa podstawowe pytania. Jak długo stopa referencyjna NBP będzie na podwyższonym poziomie? I drugie pytanie – co pokażą raporty Biura Informacji Kredytowej o stopniu zagrożenia kredytów hipotecznych, w tym jak mocno wzrośnie liczba tzw. NPL?
Moim zdaniem na rynku pierwotnym trudno spodziewać się obniżek cen, bo deweloperzy odpowiedzieli na spadek popytu ograniczeniem podaży. Dostosowują też swoje wprowadzenia do możliwości finansowych tych nabywców, którzy są aktywni na rynku.
To oznacza, że w pierwszej kolejności do realizacji trafiają inwestycje droższe. Tu zakładam dalszy wzrost cen, ale umiarkowany.
Na rynku wtórnym ceny raczej będą stabilne – głownie dlatego, że rynek wtórny dość wyraźnie podąża za tym, co dzieje się na pierwotnym. Kto nie będzie przyciśnięty koniecznością sprzedaży, poczeka i utrzyma cenę.
To, co wydarzy się na rynku najmu, zależy w pewnym stopniu od tego, kiedy zakończy się wojna w Ukrainie. Są dwa scenariusze.
W pierwszym Ukraińcy zaczną masowo wracać do ojczyzny, a wraz z tymi powrotami zwiększy się dostępność mieszkań na wynajem.
Ale równie dobrze wraz z przedłużającą się wojną i pogorszeniem sytuacji sanitarnej i mroźnej zimy możemy doświadczyć drugiej, pewnie już nie tak dużej jak na wiosnę, ale wciąż istotnej fali migracji.
Tak więc raczej nie ma przesłanek, aby odwrócić trend wzrostu cen na rynku najmu. Poza tym nic nie wskazuje na to, aby szybko wróciła zdolność kredytowa Polaków.
Natomiast w perspektywie 2-3 lat, kiedy ta zdolność już wróci, możemy być świadkiem problemów z podażą nowych mieszkań. Jeśli wyjdziemy z recesji, a wraz z tym wzrośnie popyt na mieszkania, rynek pierwotny może nie być w stanie szybko na niego odpowiedzieć. Właśnie ze względu na zmniejszenie aktywności deweloperskiej, której teraz doświadczamy.
W tej sytuacji popyt przeniesie się na rynek wtórny, a to oznacza kolejne wzrosty cen mieszkań.
