Na mieszkanie rodzina pożyczy dziś 32 tys. zł więcej niż przed rokiem

Zdolność kredytowa statystycznej rodziny już od kilku miesięcy utrzymuje się na wysokim poziomie – nienotowanym od początku 2009 roku, kiedy rozpoczęto badanie. Dane za luty br. sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć 449,1 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Założyliśmy, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne). Lutowy wynik jest o 32 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem, a także o 92,1 tys. zł wyższy niż we wrześniu 2012 roku. Ta druga data jest o tyle ważna, że od września rynek zaczął dyskontować mające nadejść obniżki stóp procentowych, co przełożyło się na spadek oprocentowania i rosnące możliwości pożyczkowe.

W rok rata spadła o ponad 100 zł

Bliska rekordowej zdolność kredytowa jest oczywiście pokłosiem spadającego oprocentowania długu. Obecnie chcąc zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1388 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,8%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1492 zł, czyli była o 104 zł wyższa, i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.

Przeciętna marża kredytowa

Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną jest od czwartego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. przykładowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 449,1 tys. zł, czyli o 92,1 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 2%.

Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Tax Care wynika bowiem, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,47% we wrześniu 2012 r. do 1,82% obecnie, a więc o 0,35 pkt proc. W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,19 pkt. proc. Jak widać, wzrost marż jest znacznie mniejszy niż spadek stóp procentowych.

Cztery banki pomnożą dochód przynajmniej razy 100

Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

Efekt? Cztery banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych, a więc ponad 100 razy więcej niż wynoszą miesięczne dochody kredytobiorcy (BNP Paribas Bank, Pekao Bank S.A., Alior Bank i Raiffeisen Polbank). Na drugim biegunie są Deutsche Bank Polska, PKO BP i mBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie poniżej od 350 do miej niż 390 tys. zł.

Już w marcu oczekiwana jest obniżka stóp

Co prawda lutowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej nie przyniosło coraz bardziej oczekiwanej obniżki stóp procentowych, ale za to ton wypowiedzi przedstawicieli Rady po posiedzeniu sugeruje, że w marcu obniżka jest już bardzo prawdopodobna. Podobnego zdania są gracze rynkowi, którzy już dziś dyskontują mającą dopiero nadejść obniżkę stóp. Co więcej w 2015 roku spodziewane są łącznie dwa cięcia – tak przynajmniej sugerują notowania kontraktów terminowych na stopę procentową. 17 lutego 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,53%, a więc wyraźnie niżej niż wynosi obecna wartość tego wskaźnika (1,92% na dzień 17 lutego 2015 r.). Po przeliczeniu tej prognozowanej zmiany WIBOR-u na ratę kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, okazuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy wysokość raty może spaść z obecnych 1388 zł do 1322 zł. To oznacza, że rata może się obniżyć o ok. 21,8 zł na każde 100 tys. kapitału pożyczonego na 30 lat – o ile oczywiście dzisiejsze prognozy rynkowe znajdą odwzorowanie w rzeczywistości.

Co niemniej ciekawe w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,69%, a więc także niżej niż dziś. W powyżej przytoczonych notowań kontraktów terminowych można wysnuć wniosek, że rynek spodziewa się jeszcze dwóch cięć stóp procentowych w 2015 roku, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.

Bartosz Turek
Lion’s Bank
Anna Olesiejuk
Tax Care