Możliwy ogromny rozstrzał cen mieszkań w 2024 r.
Największy wpływ na rynek w 2023 roku miał program Bezpieczny Kredyt 2%
2023 rok przyniósł wyraźne zmiany cen mieszkań. Na dynamikę cen miało wpływ kilka czynników, których nie przewidywały wcześniejsze prognozy. Największe pobudzenie rynku było następstwem uruchomienia programu Bezpieczny Kredyt 2%. Już sama zapowiedź nowego programu, która została podana do wiadomości publicznej pod koniec 2022 roku sprawiła, że wiele osób przyspieszyło decyzję o zakupie mieszkania.
W pierwszej kolejności do akcji wkroczyły osoby posiadające gotówkę. Od pierwszych miesięcy roku z rynku zaczęły znikać najbardziej atrakcyjne cenowo nieruchomości, zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym. Szybkie znalezienie nieruchomości dawało możliwość zakupu po niższej cenie. Opublikowanie szczegółów dotyczących nowego kredytu z dopłatami sprawiło, że ceny nieruchomości zaczęły rosnąć do górnego limitu dopuszczonego przez program, czyli do 800 tys. zł.
Jeszcze przed rozpoczęciem przyjmowania wniosków wielu przyszłych beneficjentów programu miało już wybrane i zarezerwowane mieszkania. Bardzo duże zainteresowanie Bezpiecznym Kredytem 2% sprawiło, że właściciele mieszkań zaczęli odważnie dyktować warunki i stali się mniej skorzy do negocjacji.
Prognozy cen mieszkań w 2024 roku
Przyszły rok na pewno nie przyniesie obniżek. Z dużym prawdopodobieństwem ceny będą dalej rosły. Podczas debaty „Nastroje na rynku nieruchomości”, zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl w ramach X Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie, dr hab. Waldemar Rogowski, profesor Szkoły Głównej Handlowej i główny analityk Biura Informacji Kredytowej przewidywał, że nominalny wzrost cen mieszkań w 2024 roku wyniesie 10-15 procent.
Inni uczestnicy debaty spodziewali się również zwiększenia różnic cenowych w zależności od rodzaju nieruchomości i ich lokalizacji.
Ceny najbardziej popularnych mieszkań, czyli małych i średnich lokali w dobrym standardzie i atrakcyjnej lokalizacji, będą rosnąć. W przypadku największych miast o dynamicznym rynku, takich jak np. Kraków, prognozy cen mieszkań mówią o wzrostach sięgających 15 proc. w ujęciu rok do roku.
Jednak ceny dużych mieszkań w mniejszych miastach i mniej atrakcyjnych dzielnicach mogą spaść nawet o 20 proc. Spadki mogą być również widoczne w przypadku dużych i drogich mieszkań, nawet w dobrych lokalizacjach. Ze względu na wysoką cenę mieszkania takie nie kwalifikują się do finansowania w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Wzrost popytu i podaży. Czy deweloperzy ukrywają ziemię?
Zdaniem analityków obecnych na X Kongresie Przedsiębiorczości w przyszłym roku dalej będzie rósł popyt na mieszkania, gdyż rynek nieruchomości odzwierciedla rynek pracy. Według prognoz Polskiego Instytutu Ekonomicznego w przyszłym roku tempo wzrostu wynagrodzeń wyniesie 11,7 procent.
Sytuacja z dostępnością lokali na sprzedaż może się nieznacznie poprawić. Część deweloperów zachęconych ożywieniem na rynku powraca do odłożonych planów realizacji nowych inwestycji. Rynek w głównej mierze będzie zasilany kawalerkami, mieszkaniami dwupokojowymi i kompaktowymi trójkami.
Największym problemem deweloperów ciągle pozostaje jednak dostępność gruntów pod budowę. Zdaniem Tomasza Stogi, prezesa Profit Development i prezesa wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, firmy budowlane nie mają tajnych banków ziemi, które czekają na lepszą koniunkturę. Wbrew opiniom niektórych ekspertów deweloperzy chętnie realizowaliby kolejne projekty, zwiększając tym samym liczbę dostępnych lokali. Problemem dla nich nie jest brak zainteresowania ze strony kupujących czy ograniczona dostępność materiałów budowlanych, ale brak atrakcyjnych działek budowlanych.
Jan Dziekoński, niezależny analityk rynku nieruchomości i założyciel portalu analiz FLTR.pl dodaje, że nie ma się co oszukiwać, ale gruntów nagle nie przybędzie. Ponieważ nie spadną też koszty pracy i nie zostaną złagodzone wymagania techniczne dotyczące efektywności energetycznej budynków, w jego opinii można się spodziewać wzrostów cen mieszkań również w dłuższym okresie, obejmującym najbliższą dekadę.
Co dalej z Bezpiecznym Kredytem 2%?
Już na początku przyszłego roku banki mogą zawiesić przyjmowanie wniosków o Bezpieczny Kredyt 2%, ponieważ skończy się budżet na dopłaty. Konieczna będzie zmiana ustawy, ale jak na razie w nowej koalicji sejmowej zdania dotyczące sensu utrzymywania tego programu są podzielone.
Nawet jeśli dostępność programu zostanie ograniczona lub zostanie on całkowicie wstrzymany, to nie możemy oczekiwać, że ceny wywindowane jego wprowadzeniem zaczną spadać. Chociaż w przypadku największych rynków, takich jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto i Wrocław, możemy mówić o przeszacowaniu cen, to jednak Jan Dziekoński zwraca uwagę, że sytuacja dotycząca nadmiernych oczekiwań sprzedających dotyczy tylko wybranych lokalizacji i niektórych standardów nieruchomości. Jest to tak mały fragment rynku, że nie wpłynie na zmianę dynamiki wzrostów w tych aglomeracjach.
