Mieszkalnictwo w Polskim Ładzie

Dokument Polski Ład poświęca kwestii mieszkaniowej zaledwie kilka akapitów i proponuje de facto dwa rozwiązania – nabycie mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego oraz samodzielną budowę dom 70 mkw. bez formalności.

Tymczasem w mediach oraz w wypowiedziach urzędników najczęściej przebija się temat bonu mieszkaniowego.

A ponieważ to właśnie ta propozycja oceniana jest przez większość ekspertów i analityków rynku mieszkaniowego najlepiej przyjąłem, że na pakiet mieszkaniowy Polskiego Ładu składają się trzy filary ‒ bon mieszkaniowy, program gwarancji kredytowych oraz regulacje pozwalające na budowę domu do 70 mkw. bez formalności.

Rząd wyciągnął  wnioski z niepowodzeń swoich poprzednich strategii. Kiedyś obiecywał wybudowanie 3 mln mieszkań, potem 1 mln, następnie 100 tys., a w Polskim Ładzie nie padła już żadna liczba.

Część rozwiązań ma ruszyć dopiero w styczniu 2023 roku! Brak jest oficjalnych  dokumentów, które pozwalałyby na analizę atrakcyjności poszczególnych rozwiązań dla potencjalnych beneficjentów oraz na ocenę skutków, jakie mogą wywołać na rynku mieszkaniowym

Pozytywnie należy ocenić samą zmianę narracji rządu w kwestii rozwiązywania problemu mieszkalnictwa. Po niepowodzeniu Programu Mieszkanie Plus, w ramach którego to państwo miało zapewnić potrzebującym dach nad głową przez budowę tanich mieszkań na wynajem, nowa koncepcja zakłada przerzucenie zadania rozwiązywania problemów mieszkaniowych tego zadania na samych zainteresowanych – czy to poprzez zachęcenie ich do samodzielnego budowania – bez pozwoleń i jakiejkolwiek kontroli – „domków z płaskim dachem” lub nabywanie od deweloperów mieszkań po zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego, bez posiadania własnego wkładu, za to z gwarancją rządową.

I w tym miejscu należy wskazać na kwestię wiarygodności tych proponowanych przez rząd nowych rozwiązań. Sześć ostatnich lat upłynęło na promocji przez rząd polityki mieszkaniowej Mieszkanie Plus, bazującej na zwiększaniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Uzasadniano to faktem nieposiadania przez ok. 60 proc. gospodarstw domowych wiarygodności kredytowej i głęboki niedobór mieszkań, w szczególności dotykający osoby młode. Dlatego zasadne było przekierowanie wsparcia finansowego państwa z dochodzenia do własności mieszkania na dochodzenie do dachu nad głową. Teraz bez jakiegokolwiek rozliczenia się z poprzednich obietnic proponuje się nowe, chwytliwe społecznie propozycje.

Na razie są to tylko hasłowe sformułowania. Co ciekawe, część rozwiązań ma ruszyć dopiero w styczniu 2023 roku! Brak jest oficjalnych  dokumentów, które pozwalałyby na analizę atrakcyjności poszczególnych rozwiązań dla potencjalnych beneficjentów oraz na ocenę skutków, jakie mogą wywołać na rynku mieszkaniowym. Szczątkowe informacje pochodzą z szeregu fragmentarycznych wypowiedzi przedstawicieli rządu i pracowników resortu.

Trudno jest więc ocenić wpływ proponowanych rozwiązań na postawy i zachowania podmiotów rynku mieszkaniowego oraz ekonomicznych i społecznych konsekwencji wdrażanych rozwiązań. A konsekwencje tych rozwiązań mogą być groźne.

Bony społeczne i mieszkaniowe

Bony mieszkaniowe są formą bezpośredniej, jednorazowej dotacji państwa dla rodzin w najmie lub nabyciu mieszkania bądź domu jednorodzinnego. W mojej ocenie to taka trochę inna forma programu Mieszkanie dla Młodych.

Dotychczas mówiło się o dwóch wariantach bonu społecznym i rodzinnym. Teraz resort rozwoju informuje jeszcze o bonie mieszkaniowym plus. Ma być on przyznawany przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego gospodarstwom domowym, które nie mają własnego mieszkania. Jego wypłata nastąpi po zakupie lokalu oraz po urodzeniu drugiego i kolejnych dzieci.

Społeczny bon mieszkaniowy ma być przeznaczony dla osób, które nie mają własnego mieszkania, a ich dochody ograniczają możliwość uzyskania kredytu. Będzie można go przeznaczyć na partycypację w kosztach budowy mieszkania społecznego czynszowego (SIM/TBS) albo na sfinansowanie wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Rodzinny bon mieszkaniowy ma być instrumentem wsparcia rodzin wielodzietnych, z co najmniej trójką dzieci lub osób, które mają orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu znacznym. Będzie mógł być przeznaczony na te same cele, co w przypadku bonu społecznego, a także na sfinansowanie zakupu mieszkania na własność, wniesienia wkładu budowlanego albo kosztów budowy domu jednorodzinnego.

Samo hasło bon mieszkaniowy jest chwytliwe i mogłoby zostać wykorzystane, i być niezmiernie skutecznym motywatorem np. we wspieraniu systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe w kasach budowlanych

Jak widać skorzystanie z takiego wsparcia w formule jednostkowej dotacji będzie obwarowane różnymi parametrami, więc skala tej formy pomocy będzie miała charakter relatywnie niewielki i nie wpłynie na  zmianę zachowania uczestników rynku mieszkaniowego, zarówno beneficjentów, jak i właścicieli mieszkań na wynajem czy deweloperów. 

Samo hasło bon mieszkaniowy jest chwytliwe i mogłoby zostać wykorzystane, i być niezmiernie skutecznym motywatorem np. we wspieraniu systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe w kasach budowlanych, a tak pozostanie chwytliwym hasłem bez istotnego wpływu na rozwój budownictwa mieszkaniowego.

Dużo większy wpływ na zachowania uczestników rynku mieszkaniowego mogą mieć dwa pozostałe rozwiązania i one budzą najwięcej kontrowersji ze względu na niosące ze sobą zagrożenia. Ograniczę się tylko do zdefiniowania tych najgroźniejszych.

Czytaj także: Polska z największym wzrostem cen mieszkań w Unii Europejskiej w ostatnich 15 latach

Wzrost ceny mkw. w budownictwie mieszkaniowym

Proponowane w Polskim Ładzie rozwiązania mają przede wszystkim charakter popytowy, tzn. wspierają wzrost popytu (gwarancje kredytowe, dotacje na wkład własny). Ich efektem będzie przede wszystkim wzrost cen mieszkań, tym groźniejszy, że nałoży się na silny od sześciu lat trend wzrostowy.

Trudno poważnie potraktować wypowiedzi, że aby zmniejszyć ryzyko wzrostu cen, zostanie wprowadzony poziom maksymalnej ceny za 1 mkw. nieruchomości, która będzie kwalifikować się do programu lub propozycję wprowadzenia wyższych podatków od drugiego czy trzeciego nabywanego mieszkania! ‒ jako receptę na zahamowanie wzrostu cen mieszkań.

Chaotyczna, ekstensywna zabudowa, o niskich standardach urbanizacyjnych

Co tak naprawdę oznacza samodzielna budowa domu 70 mkw. bez formalności? Czy takie domki budować będzie można w dowolnym miejscu, bez konieczności uwzględnienia interesu właścicieli terenów sąsiedzkich czy uwarunkowań przyrodniczo-geograficznych, czy wreszcie planów przestrzennego zagospodarowania? W znakomitej większości gmin w Polsce (ok. 70 proc.) nie ma co prawda planów przestrzennego zagospodarowania, ale odpowiedzią na taki stan rzeczy nie powinno być pogłębianie i legitymizowanie chaosu przestrzennego.

Niesie natomiast za sobą inne zagrożenie – rozlania się miast i ekstensywnej, generującej wysokie koszty realizacji infrastruktury technicznej i społecznej. Rozwiązanie uwalniające od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę prowadzić może do swobodnej budowy swoistych slumsów. Budowa infrastruktury towarzyszącej nie nadąży bowiem za podażą nowych mieszkań, a standardy urbanistyczne nie zostaną dotrzymane.

Zachęca się młode osoby bez wiarygodności kredytowej do przyjęcia prezentu w postaci dostępności do własności niewielkiego budynku mieszkaniowego, zlokalizowanego na, siłą rzeczy ‒ tanich, nieuzbrojonych w infrastrukturę techniczną i społeczną gruntach.

Rozwiązanie uwalniające od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę prowadzić może do swobodnej budowy swoistych slumsów

Funduje się im tym samym trudne życie: trudny dostęp do żłobków, przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia, brak kanalizacji, transportu publicznego, ośrodków kultury oraz naraża na potencjalną utratę zdolności do spłaty kredytu, a cały system bankowy na utratę stabilności. O ile jakiś bank zdecyduje się na kredytowanie takiej inwestycji!

Kto będzie odpowiadał za ewentualne skutki wad wykonawczych, włącznie z katastrofą budowlaną?  Czy znajdzie się firma ubezpieczeniowa, która będzie chciała tak wybudowany budynek ubezpieczyć?  A czy ktoś zadał sobie trud policzenia kosztów rozwoju lokalnych społeczności, ucywilizowania wymuszanej w ten sposób urbanizacji? 

Czytaj także: Jak możliwość budowania domów do 70 m2 bez pozwolenia na budowę wpłynie na rynek nieruchomości?

Uruchomienie kolejnej (obok kredytów frankowych) pułapki popytowej na rynku mieszkaniowym

Gwarancja udzielana przez Bank BGK ma zastępować brak wkładu własnego kredytobiorcy.  Proponowane w Polskim Ładzie rozwiązanie abstrahuje od negatywnych doświadczeń ostatnich lat, także polskich; naraża kredytobiorców na tego typu zagrożenie.

Przecież załamanie się rynku kredytowego i mieszkaniowego w wielu krajach po roku 2008 miało miejsce m.in. wskutek udzielania kredytów równych 100 proc. ceny kupowanej nieruchomości. Gdy kryzys finansowy uruchomił spadek cen nieruchomości, wielkość udzielonego kredytu znacząco przewyższyła wartość zabezpieczenia hipotecznego, naruszając wiarygodność kredytową właścicieli, powodując lawinowe wypowiadanie kredytów i utratę dachu nad głową.

Jeżeli rząd chce wesprzeć dotarcie do bezpiecznego kredytu mieszkaniowego, to powinien wspierać sięganie po kredyty o stałej stopie lub wspierać oszczędzanie na cele mieszkaniowe, które pozwalałoby m.in. gromadzić wkład własny potencjalnych kredytobiorców.

Udział wkładu własnego, zresztą regulowany przez KNF stosownymi rekomendacjami, daje bankom możliwość weryfikacji czy potencjalny kredytobiorca potrafi i jest gotowy do systematycznego odkładania części swojego wynagrodzenia na wywiązywanie się z zaciągniętych zobowiązań finansowych. Poza wszystkim koszt kredytu z gwarancją będzie  dla kredytobiorców wyższy.

Jeżeli rząd chce wesprzeć dotarcie do bezpiecznego kredytu mieszkaniowego, to powinien wspierać sięganie po kredyty o stałej stopie lub wspierać oszczędzanie na cele mieszkaniowe

Pamiętam, jak pani premier Beata Szydło prezentowała przed ponad 6 laty teczkę z ‒ jak twierdziła ‒ gotowymi rozwiązaniami do Programu Mieszkanie Plus. Teraz premier Mateusz Morawiecki kilkoma slajdami składa nowe obietnice mieszkaniowe, chyba nie do końca jeszcze zdefiniowane, a na pewno niezweryfikowane.

Jesteśmy gotowi jako Związek Banków Polskich wspierać każdą konstruktywną propozycję i pomysł na rozwiązanie problemu mieszkaniowego w naszym kraju. Mamy również własne propozycje i rekomendacje instrumentów pozytywnie zweryfikowanych w krajach ościennych i ponownie je do rządu zgłosimy.

Dr Jacek Furga,

Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP.