Mapy średnich cen nieruchomości

Wizualizacja danych punktowych

Podstawowym sposobem wizualizacji rozkładu przestrzennego cen transakcyjnych jest wyświetlenie na mapie punktów reprezentujących poszczególne transakcje wraz z przyporządkowaniem im symbolu pozwalającego na identyfikację cen lub przedziałów wartości. Poza informacją o wartości, metoda sygnaturowa pozwala badać popularność lokalizacji. Zaletą tej metody jest widoczność transakcji odstających oraz prostota przygotowania mapy – brak konieczności przetwarzania danych, wykonywania dodatkowych analiz oraz łączenia ze sobą obszarów. Wadą jest to, że w przypadku obszarów o dużej gęstości punktów, mapa staje się nieczytelna i uniemożliwia analizę cen.

Diagram Woronoja

Ciekawym rozwinięciem metody prezentacji obiektów punktowych są poligony Woronoja (diagramy Woronoja). Jest to podział przestrzeni wokół punktów stanowiących reprezentację danych transakcyjnych, w taki sposób, że wszystkie obiekty znajdujące się wewnątrz obszaru utworzonego wokół danej transakcji są bliżej niej niż względem innej transakcji.

Mapa rozkładu przestrzennego cen transakcyjnych przygotowana w oparciu o diagramy Woronoja jest bardziej przejrzysta niż metoda prezentacji obiektów punktowych. Wadą tej metody jest zafałszowany zasięg oddziaływania pojedynczej transakcji – zjawisko to jest szczególnie widoczne w przypadku obszarów o małej gęstości danych transakcyjnych.

Kartogram

Inną metodą prezentacji rozkładu cen transakcyjnych jest kartogram, czyli sposób przedstawienia średniej wartości cen nieruchomości w określonych jednostkach odniesienia.

Pola odniesienia mogą odpowiadać istniejącemu podziałowi terytorialnemu (np. obszary Miejskiego Systemu Informacji, obręby itp.), dzięki czemu w ramach jednego wydzielenia struktura i charakter zabudowań oraz ceny poszczególnych nieruchomości są mniej zróżnicowane.

W przypadku zastosowania podziału nienaturalnego, tj. dowolnie zdefiniowanego geometrycznego podziału przestrzeni (np. siatka kwadratów lub heksagony), poszczególne jednostki odniesienia mają identyczną geometrię.

Zaletą kartogramu jest prostota jego wykonania (wydzielone jednostki powierzchni pokrywa się szrafurami lub barwą, której intensywność uzależniona jest od wielkości zjawiska) i przejrzystość wizualizacji. Wadą natomiast jest brak zróżnicowania zjawiska wewnątrz pojedynczego wydzielenia, co stwarza wrażenie równomiernego rozmieszczenia danego zjawiska w granicach jednej przestrzeni.

Mapy ciepła

Mapy ciepła są jednym z najpopularniejszych sposobów wizualizacji rozkładu wartości cen transakcyjnych w dowolnym punkcie przestrzeni w wyniku interpolacji danych pozyskanych w punktach referencyjnych.

W zależności od parametrów (promienia istotności oraz minimalnej i maksymalnej liczby punktów odniesienia), mapa ciepła pozwala wyeliminować wpływ cen transakcyjnych odstających/nierynkowych. W odróżnieniu od kartogramów, metoda ta pozwala na płynne zróżnicowanie zjawiska w przestrzeni.

Porównanie wyników

W zależności od potrzeb i celu analizy wartości cen nieruchomości możemy skorzystać z różnych metod prezentacji kartograficznej średnich cen nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, jak bardzo wyniki poszczególnych metod mogą różnić się od wartości źródłowej. Poniższa tabela zawiera zestawienia podstawowych miary błędów dla poszczególnych metod.

Wartości błędów otrzymane w wyniku zastosowania metody diagramów Woronoja spowodowane są różnorodnością lokali w ramach jednej lokalizacji – w jednym budynku mogą znajdować się kawalerki w standardzie dobrym oraz luksusowe lokale np. penthouse.

Niższe wartości błędu maksymalnego dla kartogramów to naturalne zjawisko wynikające z uśrednienia znacznej liczby cen transakcyjnych w ramach jednej jednostki odniesienia. Widać natomiast, że metody te uzyskują najwyższe wartości błędów średnich, co spowodowane jest znacznym obszarem analizy.

Wysoki błąd maksymalny mapy ciepła może wynikać z nietypowego charakteru pojedynczej nieruchomości, która znacznie różni się o pozostałych obiektów w okolicy. Niskie wartości błędu średniego wynikają z faktu, że wartości ceny średniej zostały otrzymane w wyniku interpolacji cen metodą odwrotnej odległości IDW (Inverse Distance Weighting).

Podsumowanie

Mapy cen pozwalają w szybki i niewymagający eksperckiej wiedzy sposób zorientować się, jaki jest poziom cen nieruchomości w danej lokalizacji. Dane odczytane z tego typu opracowań będą porównywalne do wartości nieruchomości, których cechy zbliżone są do typowych. W zależności od wybranej metody prezentacji rozkładu przestrzennego cen, wartości odchylenia względem ceny źródłowej mogą być różne.

Mapy wartości stanowią pomocne narzędzie podczas segmentacji rynku oraz w trakcie wydzielania stref cenowych (obszary drogie i tanie). Pozwalają również zauważać zależności pomiędzy wartością nieruchomości a lokalizacją, np. odległością od głównych ciągów komunikacyjnych lub występowaniem w okolicy obiektów uciążliwych.

Należy jednak pamiętać, że wartość konkretnej nieruchomości zależy od jej poszczególnych cech, a mapy cen prezentują jedynie orientacyjny poziom wartości nieruchomości w okolicy.

Klaudia Jastrzębska
Centrum AMRON