Jak wygląda rozwój budownictwa mieszkaniowego w ujęciu regionalnym?
Natomiast na koniec 2018 roku (na podstawie wyników pierwszych 10 miesięcy) w porównaniu do roku 2014 wzrosty mogą wynieść odpowiednio ok. 30%, 50% i aż 60%. Jednak szczegółowa analiza struktury rynku ze względu na formę budownictwa wskazuje, że znaczny wzrost całkowitej liczby mieszkań oddanych do użytkowania wynika wyłącznie ze wzrostu produkcji deweloperskiej, który na koniec 2018 roku może wynieść nawet 60% w relacji do roku 2014. Liczba mieszkań z kategorii budownictwa indywidualnego była w latach 2014 – 2017 praktycznie stała i wynosiła prawie 70 000 rocznie, natomiast w przypadku mieszkań budowanych przez inne podmioty w latach 2014 – 2017 zanotowano spadek o prawie 30%.
Mimo systematycznej poprawy sytuacji ekonomicznej Polaków, rozwój rynku nieruchomości zachodzi w różnym tempie w poszczególnych rejonach Polski. Istotne znaczenie ma tu przede wszystkim stopa bezrobocia, która bezpośrednio wpływa na poziom popytu na nieruchomości mieszkaniowe w regionie, a zatem również na poziom ich cen. Konsekwencją sytuacji na rynku pracy są również migracje wewnętrzne ludności, choć w tym przypadku trzeba pamiętać, że duża część ludności zmienia miejsce zamieszkania bez zmiany adresu zameldowania, czego nie uwzględnia statystyka publiczna. Oczywistym wydaje się, że przepływ mieszkańców regionów o wysokim poziomie bezrobocia do miejscowości o lepszych perspektywach zatrudnienia implikuje konsekwencje dla regionalnych rynków nieruchomości, powodując spadek popytu na nieruchomości w regionach opuszczanych przez migrujące osoby i jednocześnie podwyższając go na obszarach, do których ludność migruje.
W 2017 roku liczba ludności wzrosła w pięciu województwach – w mazowieckim o 18 719 osób, małopolskim o 9 120 osób, pomorskim o 8 640 osób, wielkopolskim 7 585 osoby i podkarpackim o 1 482 osoby. Na Mazowszu wzrost liczby ludności wynika bezpośrednio z wysokiego salda migracji wewnętrznych, w województwie pomorskim, małopolskim i wielkopolskim wysoki jest również przyrost naturalny, natomiast w przypadku województwa podkarpackiego wzrost liczby ludności był spowodowany przez dodatni przyrost naturalny. Dodatnie saldo migracji wewnętrznych zanotowano również w województwie dolnośląskim, mimo to jednak znaczny ujemny przyrost naturalny spowodował, że liczba ludności na tym obszarze spadła w 2017 roku o 1 163 osoby.
Najbardziej rozwiniętymi regionalnymi rynkami lokali mieszkalnych są województwa: mazowieckie, dolnośląskie i pomorskie. W 2017 roku zawarto tam odpowiednio 34 430, 25 541 oraz 20 065 transakcji sprzedaży mieszkań, co stanowi 42% obrotów w całej Polsce. W przeliczeniu na 1 tysiąc mieszkańców rekordzistą było województwo dolnośląskie, gdzie zanotowano 8,80 transakcji. Trochę niższy wynik zanotowano w województwie pomorskim – 8,63, a na Mazowszu – 6,39 lokali. Największy udział w tych liczbach miał oczywiście Wrocław, Warszawa oraz Gdańsk. Najwięcej gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi sprzedano w województwie śląskim (1,87 na tysiąc mieszkańców), dolnośląskim (1,66) oraz pomorskim (1,45), natomiast rynek gruntów pod zabudowę jest najbardziej rozwinięty w województwie warmińsko-mazurskim, lubuskim i pomorskim – w 2017 roku zawarto tam odpowiednio 2,81, 2,52 i 2,00 transakcje na tysiąc mieszkańców.
Województwo świętokrzyskie i podkarpackie to regiony, w których notuje się najmniejszą liczbę transakcji lokalami mieszkalnymi w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców. W 2017 roku było to odpowiednio tylko 1,76 i 1,66 transakcji, czyli znacznie mniej niż średnia krajowa, która wyniosła 4,91. Jednocześnie, łącznie z województwem lubelskim, są to obszary, gdzie zawiera się najmniejszą liczbę transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi – w 2017 roku w województwie świętokrzyskim zawarto zaledwie 0,65 takich transakcji w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, w województwie lubelskim było to 0,72 transakcje, a w województwie podkarpackim – 0,86. Najmniej transakcji nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę w przeliczeniu na liczbę ludności zanotowano w województwie zachodniopomorskim – zaledwie 0,88 na 1 tys. mieszkańców, podczas gdy średnia dla całej Polski wyniosła 1,68.
Rosnący popyt na nieruchomości mieszkalne wywołuje zwiększoną produkcję deweloperską. Sektor deweloperski oddaje do użytkowania najwięcej mieszkań w województwie mazowieckim (26% wyniku całej Polski) i małopolskim (12%), jednak w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców Małopolska zajmuje dopiero czwarte miejsce. W 2017 roku na Mazowszu deweloperzy wybudowali 4,29 lokali w przeliczeniu na liczbę ludności w tysiącach. Taki sam wynik zanotowano na Pomorzu, natomiast trzecie miejsce zajęło województwo dolnośląskie z wynikiem 3,73 mieszkań na 1 tys. mieszkańców. Jednocześnie liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym w przeliczeniu na mieszkańców tych województw w tysiącach była wysoka, co oznacza, że należy się spodziewać wzrostu odsetka liczby mieszkań budowanych na 1 tys. mieszkańców w ciągu najbliższych kilku lat.
Z kolei najmniej mieszkań w 2017 roku wybudowali deweloperzy w województwie opolskim i świętokrzyskim, czyli tam gdzie prognoza liczby ludności jest najmniej optymistyczna. Wg danych GUS w 2030 roku w województwie opolskim będzie o 7,9% mniej mieszkańców niż w 2017 roku, a w województwie świętokrzyskim o 6,2%. W 2017 roku w tych regionach nominalnie oddano do użytkowania odpowiednio 607 i 441 lokali mieszkalnych, a w przeliczeniu na ludność w tysiącach odpowiednio 0,61 i zaledwie 0,35 lokali, podczas gdy średnia dla kraju wyniosła 2,35. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku budów rozpoczętych oraz pozwoleń na budowę, co nie rokuje rozwoju budownictwa mieszkaniowego na tych obszarach w przyszłości.
Agnieszka Pilcicka
Analityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: agnieszka.pilcicka@amron.pl
www.amron.pl
