Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera?

Pierwszy kwartał 2018 był kolejnym z rzędu gdy notowani na GPW deweloperzy notowali rekordową sprzedaż. Z opracowania portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w tym okresie sprzedali oni 7,3 tys. mieszkań, co oznacza 4,5-procentowy wzrost w porównaniu do pierwszego kwartału 2017 r. O ile Polacy nadal będą chcieli mieszkania kupować, to liczba transakcji nadal będzie rosła, bo deweloperzy budują coraz więcej – dane GUS donoszą o 112,9 tys. rozpoczętych budów w okresie kwiecień 2017 – marzec 2018, jest to wartość o 22,5 proc. wyższa od tej rok wcześniej.

Dla kupujących nowe mieszkania przygotowaliśmy poradnik dotyczący bezpieczeństwa transakcji na rynku pierwotnym.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa, najlepiej byłoby kupić wyodrębniony lokal z gotową księgą wieczystą, jednak taka możliwość jest rzadkością, należy więc dołożyć wszelkich starań by przeprowadzona transakcja była jak najmniej ryzykowna. Ale liczy się nie tylko samo bezpieczeństwo transakcji, ale i zminimalizowanie potencjalnych problemów w przyszłości.

Zwróć uwagę na okolicę i jej przyszłość

Wymarzone miejsce do zamieszkania to zaciszna okolica blisko centrum lub doskonale z nim skomunikowana. Dobrze, by w okolicy nie brakowało terenów rekreacyjnych oraz placówek oświatowych, kulturalnych i sklepów. Tak położone mieszkania kosztują jednak krocie, kupujący poszukują więc kompromisów.

Warto dokładnie poznać okolicę, w której planujemy zamieszkać, zapoznając się nie tylko z jej stanem aktualnym, ale i przyszłym. Dziś osiedle może być otoczone zielenią, ale już za kilka lat wyrośnie tu kolejny blok lub kilkupasmowa droga. Ustawa deweloperska zobowiązuje firmy sprzedające nowe mieszkania do przygotowania tzw. prospektów informacyjnych i zawarcia w nich szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia. Warto jednak poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie. Pomocne okażą się plany zagospodarowania przestrzennego i inne informacje dostępne w urzędzie gminy.

Sprawdź wiarygodność dewelopera

Zakup mieszkania należy potraktować jak kontrakt biznesowy i przed podpisaniem umowy warto jak najdokładniej prześwietlić drugą stronę. Łatwiej mają ci, którzy kupują lokal od firmy notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych. Takie przedsiębiorstwa mają sporo obowiązków informacyjnych, łatwiej poznać ich historię oraz kondycję finansową. W innych przypadkach trzeba zdobyć dane z KRS-u, co nie jest niemożliwe. Pamiętajmy jednak, że nawet najbardziej wnikliwa analiza kondycji dewelopera nie daje 100 proc. gwarancji.

Sprawdź zrealizowane inwestycje

Wybudowane już osiedla wiele mówią o rzetelności dewelopera. Jeśli po kilku latach od postawienia, blok wymaga remontu, to warto się poważnie zastanowić. Listę zbudowanych osiedli znajdziemy zwykle na stronie internetowej dewelopera, zainwestowanie jednego weekendu w kilka wycieczek po mieście krzywdy nikomu nie zrobi, a może uchronić przed przyszłymi kłopotami. Źródłem informacji mogą być nie tylko obserwacje własne, ale i rozmowy z mieszkańcami oraz opinie w internecie, acz należy pamiętać, że w dobie anonimowości, w sieci pojawiają się nie tylko rzetelne i prawdziwe informacje, należy więc odsiać ziarna od plew.

Dopilnuj rachunku powierniczego

Tak zwana ustawa deweloperska wprowadziła w 2012 r. ciążący na deweloperach obowiązek zakładania rachunków powierniczych, które są specjalnymi rachunkami bankowymi, na które kupujący wpłaca pieniądze. Firma może je wykorzystać dopiero w miarę postępu prac. Rachunek taki ma zminimalizować ryzyko zniknięcia dewelopera z pieniędzmi klientów bez realizacji inwestycji. Na rynku działają dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte. Te drugie dają jeszcze większe bezpieczeństwo, gdyż środki trafiają do dewelopera dopiero po wybudowaniu mieszkania. Mieszkania bez rachunku powierniczego są na rynku rzadkością (znaczy to, że wprowadzono je do sprzedaży najpóźniej wiosną 2012 r.), ale gdy mamy do wyboru takie z rachunkiem zamkniętym i otwartym, to warto wiedzieć czym się różnią.

Sprawdź stan prawny gruntu w księdze wieczystej

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto dowiedzieć się, jak wygląda stan prawny gruntu, na którym wybudowane zostało (lub zostanie) osiedle. Informacje te można znaleźć w księdze wieczystej, a dzięki dostępnej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości elektronicznym wersjom ksiąg, można to zrobić bez wychodzenia z domu. Wystarczy mieć nr księgi. Jeśli deweloper nie będzie chciał go udostępnić, to potencjalnym kupującym powinna zaświecić się ostrzegawcza lampka. Najlepiej gdy deweloper jest właścicielem gruntu, jeśli jest użytkownikiem wieczystym, to należy brać pod uwagę ryzyko kosztów z tym związanych.

Zweryfikować powinno się także ewentualne służebności, a także obciążenie hipoteką. Jeśli deweloper buduje osiedle na kredyt, to obciąża on grunt. W pesymistycznym scenariuszu obciążenie to przejdzie na kupione mieszkanie i w razie kłopotów dewelopera przeniosą się one na bogu ducha winnych właścicieli lokali. Aby uniknąć tego kłopotu, należy zażądać od dewelopera przedstawienie promesy jego banku na wykreślenie istniejących obciążeń hipotecznych lub tak zwane bezobciążeniowe wyodrębnienie nowej nieruchomości (kupowanego mieszkania).

Dokładnie przeczytaj umowę deweloperską

Wspomniana powyżej ustawa deweloperska wprowadziła także obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego (przy czym jego kosztami deweloper i kupujący dzielą się po połowie). Zastępuje ona popularną wcześniej umowę przedwstępną i zobowiązuje strony do przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży mieszkania w przyszłości.

Czytając propozycję umowy warto zwrócić uwagę na szczegółowość opisów dotyczących nieruchomości. Ważne jest wszystko: od planowanej daty ukończenia i przeniesienia prawa własności, poprzez standard mieszkania, a na otoczeniu budynku skończywszy. Zwracajmy uwagę na to, jak wyglądać ma garaż, klatka schodowa, winda, plac zabaw czy droga dojazdowa. W umowie powinny być też szczegółowe informacje dotyczące wykończenia mieszkania. Zapisy te są o tyle ważne, że gdyby deweloper nie wywiązał się ze zobowiązania, to na ich podstawie kupujący może dochodzić swych praw w sądzie.