Inwestycje hotelowe – czy to się opłaca?

Dzięki inwestycjom baza noclegowa w Polsce jest w stanie  spełnić oczekiwania najbardziej wybrednych turystów. Z kolei organizatorzy biznesowych eventów mogą zapewnić ich użytkownikom wszelkie udogodnienia związane z nowymi technologiami, łączą komfortową pracę z relaksem w równie komfortowych warunkach.

To dwa filary trwającego od kilku lat boomu inwestycyjnego na rynku hotelowym w Polsce. Czy jednak nadal jest na nim miejsce na nowe przedsięwzięcia?

Najwięcej buduje się w stolicy, dynamiką imponuje Łódź i okolice

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w pierwszej połowie 2018 r. wzrost liczby obiektów hotelowych względem roku poprzedniego zanotowało 13 polskich województw.

Z kolei największy przyrost pod względem liczby nowych miejsc noclegowych odnotowano w województwie łódzkim (aż o ponad 1 tys. nowych miejsc noclegowych w porównaniu do 2017 r.), lubuskim i zachodniopomorskim. Spadek liczby miejsc noclegowych (w związku z zamknięciem obiektu) zanotowało jedynie województwo wielkopolskie.

– Na przestrzeni ostatnich kilku lat na polskim rynku hotelowym utrzymywała się bardzo dobra koniunktura. Rosnące z roku na rok statystyki dotyczące liczby turystów polskich i zagranicznych oraz obłożenia pokoi hotelowych potwierdzały, że Polska jest dobrym wyborem dla inwestorów. Nie bez powodu w naszym kraju pojawiło się lub wznowiło swoją działalność wiele znanych na całym świecie brandów hotelowych – mówi Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evaluation.

Rynek na przykładzie stolicy

Według danych JLL, obecnie w Warszawie działa ponad 100 hoteli, ale na kolejnych kilka lat zaplanowanych jest około 25 nowych otwarć, co stanowi równowartość całkowitej podaży ostatniej dekady.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że warszawski rynek przez wiele lat był bardzo słabo rozwinięty i dopiero po 2015 roku mocno przyśpieszył. Co ważne – powstają nowe typy i klasy hoteli. Będą one generować nowe źródła popytu. Na przykład obecnie w Warszawie powstaje pierwszy hostel pod dużą międzynarodową marką – prawdopodobnie przełoży się to na zwiększenie liczby wycieczek szkolnych do stolicy.

Atutem Warszawy na tle innych metropolii europejskich, nawet w tej części kontynentu są ceny. Według STR Global, średnia cena za pokój w Warszawie w 2017 roku wyniosła niecałe 320 zł (około 76 euro). Dla porównania, w Pradze wydalibyśmy średnio 89 euro za noc, a w Budapeszcie – 80 euro.

Ale to nie wycieczki szkolne czy turyści w ogóle napędzają koniunkturę hotelową w Warszawie. – Popyt na hotele w stolicy jest przede wszystkim generowany przez gości biznesowych, a co za tym idzie hotele wypełniają się głównie w ciągu tygodnia. W przeciwieństwie do wielu stolic europejskich, które często są też głównymi ośrodkami kultury w tych krajach, tak jak Praga czy Budapeszt, Warszawa to przede wszystkim stolica biznesu z raczkującym rynkiem turystycznym”, tłumaczy Agata Janda, dyrektor ds. doradztwa hotelowego w JLL.

Wysokiej klasy hotele

Jednym z elementów, który ma szansę pozytywnie wpłynąć na ceny, jest pojawienie się wysokiej klasy hoteli. W tym roku otwarty został Raffles Europejski Warsaw na Krakowskim Przedmieściu, jedna z najbardziej luksusowych marek hotelowych świata. Noc w Raffles ze śniadaniem to koszt rzędu przynajmniej 1 300 zł. W listopadzie otwarty również został długo wyczekiwany Hotel Warszawa rodziny Likusów na Pl. Powstańców Warszawy. Kilka ultraluksusowych globalnych sieci z kultowymi hotelami w Nowym Jorku czy Londynie już szuka lokalizacji w Warszawie.

W powszechnej opinii istnieje przekonanie, że to sieci są właścicielami hoteli. Jednak poza nielicznymi wyjątkami tak nie jest. W tradycyjnym modelu sieć hotelowa (taka jak Hilton bądź Marriott) jedynie zarządza hotelem w imieniu właściciela, udostępniając przy tym swoje logo, markę, system rezerwacyjny, itd.

Warto też zauważyć, że dobrą koniunkturę hotelową w stolicy podkręca również wzrastający apetyt inwestorów międzynarodowych. Niemiecki fundusz jest właścicielem Holiday Inn na Żelaznej, a brytyjski – Radisson Blu na Grzybowskiej. Sąsiadujący Westin jest w rękach katarskich. Warszawą coraz częściej interesują się inwestorzy, którzy tradycyjnie byli zainteresowani tylko dojrzałymi rynkami zachodnimi, ale teraz powoli zaczynają dostrzegać hotelowy potencjał polskiej stolicy.

Dobra koniunktura co najmniej do końca dekady

Prognozy rozwoju do 2020 r. dla większości najważniejszych rynków hotelowych polskich miast są nadal pozytywne. Jednak hossa nie może trwać wiecznie. Analiza średniego tempa przyrostu miejsc noclegowych w hotelach na koniec 2017 r. pokazuje się, że przyrost nowych inwestycji na rynku hotelowym nieco spowalnia.

– Pomimo, że inwestycji w segmencie hotelowym nadal przybywa to są one efektem decyzji podjętych przez inwestorów rok czy dwa lata temu. Część bardziej doświadczonych deweloperów oraz sieci hotelowych z pewnością już teraz selekcjonuje lokalizacje pod nowe obiekty z większą rozwagą niż kilka lat wcześniej. Wydaje się, że mimo, że na rynku na razie nie widać oznak załamania, to koniunktura minęła już swój szczytowy punkt i wchodzimy w fazę spowolnienia rozwoju – tłumaczy Dariusz Książak.

Największego przyrostu liczby nowych pokoi hotelowych analitycy rynku spodziewają się w Trójmieście, gdzie ma ona wzrosnąć aż o ponad 40 proc. w stosunku do obecnej podaży. – Znaczna część nowych inwestycji powstaje na Wyspie Spichrzów, która w związku z trwającą rewitalizacją jest jednym z najintensywniej rozwijających się obszarów Gdańska. Powstają tam nie tylko klasyczne projekty hotelowe, ale także condohotelowe oraz obiekty z apartamentami wakacyjnymi. W tej chwili hotele na Wyspie Spichrzów oferują ponad 1 tys. pokoi, co stanowi prawie 1/5 całkowitej bazy pokoi hotelowych w Trójmieście – wskazuje Prezes Emmerson Evaluation.

Według analityków tej firmy ryzykowne dla branżowych podmiotów może stać się inwestowanie w lokalizacjach, które w ostatnim okresie zaliczają najbardziej dynamiczny przyrost podaży. – Rynek nie będąc w stanie wchłonąć tak wysokiej liczby obiektów będzie stawał się coraz bardziej wymagający dla potencjalnych inwestorów – prognozuje Dariusz Książak.