Grunty inwestycyjne będą drożeć w 2019 roku. Czekaja nas podwyżki cen mieszkań?

– Podaż gruntów inwestycyjnych będzie niższa niż popyt. Szczególnie jeśli chodzi o grunty mieszkaniowe ten popyt jeszcze wzrósł i widzimy, że wzrośnie w tym roku w porównaniu do ubiegłego – powiedział Puchalski podczas spotkania prasowego. Dodał, że wzrost popytu na grunty może w większym stopniu dotyczyć też branży hotelowej, na co wskazują trwające aktywne poszukiwania nieruchomości.

„Spokojniejsze” w ocenie Puchalskiego będą segmenty gruntów pod biura i handel, co nie oznacza, że i w nich ceny gruntów nie wzrosną. – Na każdym rynku ceny będą rosły – podkreślił.

Z drugiej strony, rynek gruntów inwestycyjnych nie powinien w 2019 r. doznać przełomu.- Raczej nic nie wskazuje, że w 2019 r. będziemy obserwowali jakieś wielkie korekty. Mówię raczej o stabilizacji. Mamy coraz bardziej wyedukowanych inwestorów, którzy 'odrobili lekcje’ z poprzedniego kryzysu. Będziemy raczej obserwowali trendy takie jak w 2018 r., przy czym będzie więcej firm, więcej usług, na rynku mieszkaniowym będą się pojawiały innowacje. Na rynku biurowym już się zaczęły pojawiać, np. w postaci wielofunkcyjnych projektów – wyjaśnił ekspert.

– Ten rok może być kolejnym rokiem rekordów, jak chodzi o wolumeny inwestycyjne na rynkach kapitałowych. Prawie na pewno będziemy też mogli mówić o rekordach, jeśli chodzi o ilość, wielkość i jakość, na rynku gruntów inwestycyjnych. To będzie bardzo gorący, dynamiczny rok – podsumował Puchalski.

W raporcie pt. „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce. Podsumowanie 2018. Trendy 2019” JLL zawarło wnioski dla czterech głównych segmentów – gruntów pod zabudowę mieszkaniową, biurową, handlową i hotelową.

Grunty pod zabudowę mieszkaniową

Deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach Polski zamknęli 2018 r. wynikiem blisko 65 tys. sprzedanych mieszkań. To rezultat o 11% słabszy niż rok wcześniej, ale jednocześnie drugi najlepszy wynik w historii polskiej branży deweloperskiej. Sektorowi sprzyjała sytuacja gospodarcza, w tym utrzymujące się w dalszym stopniu niskie stopy procentowe sprzyjające zaciąganiu kredytów hipotecznych. Jednocześnie deweloperzy borykali się z problemami niedoboru siły roboczej w budownictwie, skokowego wzrostu kosztów wykonawstwa i materiałów, a także coraz mniejszą dostępnością atrakcyjnych działek, ocenia JLL.

„W ubiegłym roku deweloperzy napotkali na wiele trudności z uzupełnieniem banków ziemi, głównie z powodu dużej konkurencji oraz ograniczonej podaży odpowiednich gruntów. Niska dostępność terenów wywindowała ceny ziemi do poziomów nie pozwalających wielu inwestorom na osiągnięcie oczekiwanych marż. To, w połączeniu ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji, pociągnęło za sobą nawet dwucyfrowy wzrost cen lokali na rynku pierwotnym. Drożeją też mieszkania na rynku wtórnym i w rezultacie zmniejszają się różnice średnich stawek cenowych dla obu tych segmentów, co najwyraźniej widać w Warszawie” – skomentował Puchalski, cytowany w raporcie.

Średnie ceny gruntów pod inwestycje mieszkaniowe w 2018 r. (zł/1 m2 PUM) były następujące: Warszawa Śródmieście 3 000 – 5 000; Warszawa – pozostałe dzielnice 1 000 – 2 500; miasta powyżej 400 tys. mieszkańców 650 – 2 500.

Według ekspertów, wraz z trudnością w zakupie gruntów w dotychczas preferowanych lokalizacjach, deweloperzy stali się bardziej otwarci na perspektywę ekspansji w miastach regionalnych. Wielu z nich zaczęło również interesować się obiektami wymagającymi rewitalizacji. Rozwój tego segmentu rynku ogranicza jednak brak ostatecznego uregulowania kwestii reprywatyzacji.

„W 2019 deweloperzy będą realizować projekty i sprzedaż na poziomie zbliżonym do obserwowanego w 2018 roku. Liczba sprzedanych lokali będzie powoli spadać, ale ceny mieszkań pozostaną stabilne. Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest u progu przemian – 2019 rok zapowiada się jako moment rozkwitu rynku najmu instytucjonalnego, czemu powinny sprzyjać również prace nad przyjęciem projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, zwanych polskimi REIT-ami. W dłuższej perspektywie czasu, podaż nowych projektów zaowocuje dużymi transakcjami w tym segmencie rynku” – czytamy w raporcie.

Grunty pod zabudowę biurową

Pozytywna sytuacja makroekonomiczna miała też wpływ na rekordowe wyniki notowane w sektorze nieruchomości biurowych. W 2018 roku rynek biurowy w Polsce wzbogacił się o 744 tys. m2., w tym ponad 500 tys. m2. przypadło na główne rynki poza Warszawą. W rezultacie, łączne zasoby powierzchni w kraju przekroczyły 10 mln m2.

„W odróżnieniu od branży mieszkaniowej, sytuacja na rynku gruntów biurowych była bardziej stabilna i spokojna. Wyjątkiem były transakcje dotyczące terenów inwestycyjnych w takich miastach jak Kraków, Gdańsk czy Warszawa, gdzie dobrych lokalizacji, z jasną sytuacją prawną, jest coraz mniej, atrakcyjne oferty błyskawicznie znikają z rynku. W konsekwencji aktywnego rozwoju segmentu biurowego i malejącej podaży gruntów pod inwestycje komercyjne, średnie ceny gruntów przeznaczonych pod inwestycje biurowe wzrosły” – skomentował Puchalski.

Średnie ceny gruntów (zł/m2 PUB) w segmencie były w 2018 r. następujące: Warszawa Centralny Obszar Biznesowy 3 500 – 4 500, Warszawa obrzeża COB 1 300 – 2 300, Warszawa pozostałe 600 – 1 300, Gdańsk/Wrocław/Kraków 1 000 – 1 400,

Grunty pod zabudowę handlową

W ubiegłym roku na polskim rynku przybyło 435 tys. m2. nowej powierzchni handlowej w ramach wszystkich formatów, z czego centra handlowe stanowiły 266 tys. m2. Na koniec 2018 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekraczały 14 mln m2. Większość zakupów realizowanych jest w centrach i parkach handlowych, którymi rynek jest wciąż nierównomiernie nasycony. Z jednej strony mamy „wypełnione” powierzchnią handlową aglomeracje Wrocławia czy Poznania, a z drugiej – takie miasta, jak Szczecin, gdzie potencjał dla rozwoju jest nadal duży, ocenia JLL w raporcie.

„W przypadku terenów inwestycyjnych, największym zainteresowaniem będą się cieszyć grunty pod budowę małych parków handlowych o wielkości od 3 tys. do 10 tys. m2. powierzchni usługowej. W szczególności dotyczy to lokalizacji, gdzie występuje luka podażowa. Również starsze obiekty handlowe oraz takie, które nie są już 'mile widziane’ w portfelu inwestora, mają szansę znaleźć w 2019 nowych nabywców, którzy przeprowadzą modernizację lub wyburzą istniejący budynek, aby zrealizować własny projekt” – wskazał Puchalski.

Średnie ceny gruntów (zł/m2 PUU) pod inwestycje handlowe w 2018 r.: Warszawa – tereny przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy 2 000 – 5 000, Warszawa – tereny przeznaczone pod parki handlowe i wolnostojące budynki handlowe 1 500 – 2 000, miasta powyżej 400 tys. mieszkańców 400 – 1 200.

Grunty pod zabudowę hotelową

Rok 2018 pokazał drzemiący w branży hotelowej potencjał. Wzrost turystyki biznesowej i wypoczynkowej pociągnął za sobą zainteresowanie ze strony zagranicznych sieci. Fala nowych hoteli sieciowych rozlała się w największych aglomeracjach (Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Kraków), ale też i mniejszych (Swarzędz, Oświęcim, Kalisz), w kurortach (Świnoujście, Kołobrzeg) oraz na lotniskach (Pyrzowice, Okęcie), podało JLL w raporcie.

„Z naszych informacji wynika, że w 2018 roku ponad 30 firm poszukiwało aktywnie lokalizacji pod budowę hoteli w Polsce, a oferowane przez nie ceny przyczyniły się do wzrostu oczekiwań właścicieli nieruchomości w zakresie ceny sprzedaży. Oprócz gruntów, zainteresowaniem inwestorów cieszyły się kamienice i inne budynki nadające się do przebudowy pod wszystkie typy oraz standardy hoteli w największych miastach w Polsce. Na aktywność inwestorów wpływa też dynamika rozwoju sektora biurowego, który generuje ruch biznesowy w hotelach i eliminuje problem tzw. sezonowości. Na rynku pojawiają się coraz częściej projekty łączące w ramach jednej inwestycji budynki biurowe z hotelami, czego dobrym przykładem jest The Warsaw HUB” – wyjaśnił Puchalski.

Według niego, ostatnie dwa lata przyniosły też wzrost popularności projektów condo. W kurortach niemal nie powstają typowe hotele z jednym podmiotem właścicielskim. Tego typu inwestycje są realizowane albo w formie klasycznych hoteli, z pełnym hotelowym wyposażeniem oraz funkcjami, albo jako budynki apartamentowe. Fala projektów condo stanowi odpowiedź na duże zainteresowanie inwestorów. Wobec niskich stóp procentowych depozytów bankowych oraz niepewności rynku, coraz więcej osób poszukuje alternatywnych sposobów lokowania kapitału. Jednocześnie dynamiczny rozwój turystyki spowodował, że wyższe stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału uzyskuje się z wynajmu krótkoterminowego niż z wynajmu lokalu mieszkalnego na długi termin jednemu najemcy.

Zdaniem JLL, rynek hotelowy w Polsce ma wciąż duży potencjał wzrostu – w ciągu 3 lat liczba miejsc noclegowych powinna zwiększyć się o 30%. Na przeszkodzie dalszej ekspansji branży mogą jednak stanąć coraz wyższe ceny gruntów i materiałów budowlanych oraz deficyt pracowników wśród firm budowlanych i wykształconej kadry hotelowej. Niezależnie od istniejących wyzwań, eksperci JLL prognozują, że w 2019 będziemy obserwować ciągłość trendu zakupowego gruntów i kamienic w największych ośrodkach biznesowych i turystycznych w Polsce, z naciskiem na centralne, dobrze wyeksponowane i skomunikowane lokalizacje.

Źródło: ISBnews