„Frankowicze” kontra „złotówkowicze” – kto ma gorzej?

Dla polskich kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich skutki tej sytuacji są dwa. Po pierwsze oznacza to wzrost raty kredytu hipotecznego w CHF o ok. 50 – 80 zł miesięcznie (przy założeniu, że miesięczna rata wynosi 500 franków szwajcarskich). A po drugie, wzrasta zadłużenie. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego na koniec roku 2015 (przy kursie franka na poziomie 3,90 zł) banki wykazały 166 tys. kredytów mieszkaniowych udzielonych we franku szwajcarskim o wartości ponad 70 mld zł, których bieżąca wartość LtV przewyższała 100%, czyli takich, których bieżąca wartość zobowiązań przekraczała wartość nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytu. Ponadto w portfelach banków było prawie 65 tys. frankowych kredytów mieszkaniowych o wartości 21 mld zł o LtV pomiędzy 80% a 100%. Oznacza to, że wzrost kursu franka szwajcarskiego do poziomu 4,05 – 4,10 zł może spowodować zwiększenie liczby kredytów o LtV powyżej 100% nawet o 20-30 tys. sztuk.

WYKRES 1. STRUKTURA PORTFELA KREDYTOWEGO WEDŁUG WALUTY KREDYTU – LICZBA (TYS. SZT.) WEDŁUG STANU NA KONIEC 2015 ROKU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF

Czy to oznacza, że niemal milion osób zadłużonych we franku szwajcarskim potrzebuje pomocy? Czy kredytobiorcy frankowi, zgodnie z ogólnie panującym poglądem, rzeczywiście są w gorszej sytuacji niż ci, którzy zadłużyli się z rodzimej walucie? Odpowiedzi na te pytania można znaleźć w raporcie opublikowanym przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego na temat sytuacji banków w 2015 roku.

WYKRES 2. STRUKTURA PORTFELA KREDYTOWEGO WEDŁUG WALUTY KREDYTU – WARTOŚĆ (MLD ZŁ) WEDŁUG STANU NA KONIEC 2015 ROKU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF

Wysokości rat kredytów w PLN i CHF

W momencie zaciągania kredytu mieszkaniowego, kredytobiorcy złotówkowi płacili zdecydowanie wyższe raty kapitałowo-odsetkowe niż kredytobiorcy frankowi. Największe różnice sięgające aż 50% raty zanotowano w 2008 roku, co było bezpośrednią przyczyną wzmożonego zainteresowania kredytami denominowanymi we franku szwajcarskim. W tym roku w Polsce została udzielona rekordowa liczba takich kredytów – aż 158 tys. sztuk na kwotę niemal 55 mld zł. Osoby, które zdecydowały się na kredyty hipoteczne w rodzimej walucie, nie tylko ponosiły wyższe comiesięczne koszty, ale często musiały również zadowolić się mniejszymi, tańszymi mieszkaniami o niższym standardzie lub w słabszej lokalizacji. Mimo to świadomie zdecydowały się na gorsze warunki w zamian za większe bezpieczeństwo swoich rodzin.

Przez znaczną część okresu kredytowania kredytobiorcy frankowi płacili niższe miesięczne raty. Jednak zmiany otoczenia gospodarczego zarówno w kraju, jak i na świecie w latach 2011 – 2015 doprowadziły do odwrócenia sytuacji. Kryzys nadmiernego zadłużenia niektórych państw strefy Euro, który wybuchł  w połowie 2011 roku i wywołany nim spadek nastrojów oraz skokowy wzrost kursu franka szwajcarskiego zapoczątkował systematyczny wzrost rat kredytów mieszkaniowych udzielonych w tej walucie. Jednocześnie seria obniżek stóp procentowych NBP spowodowała znaczny spadek oprocentowania kredytów udzielonych w złotówkach. Na skutek tych zmian aktualnie to kredytobiorcy frankowi ponoszą wyższe miesięczne koszty w porównaniu do kredytobiorców złotówkowych. Jednak w większości przypadków bieżące raty kredytu CHF w stosunku do pierwszych rat wzrosły nie więcej niż o 20-30% i nadal są niższe niż maksymalne raty, jakie musiały płacić osoby, które zaciągnęły analogiczny kredyt w złotówkach.

WYKRES 3. WYSOKOŚĆ PIERWSZEJ RATY SPŁATY KREDYTÓW PLN I CHF

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

WYKRES 4. WYSOKOŚĆ BIEŻĄCEJ RATY SPŁATY KREDYTÓW PLN I CHF

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

Całkowite koszty obsługi kredytów w PLN i CHF

Z uwagi na wyższe raty miesięczne w przypadku kredytów złotowych, całkowite koszty obsługi kredytu hipotecznego (liczone jako suma rat spłaty pomniejszona o kapitał) oczekiwane w momencie podpisania umowy również znacznie przewyższały całkowite koszty analogicznych kredytów we frankach szwajcarskich. Różnice w tym przypadku były ogromne – w połowie 2009 roku całkowite przewidywane koszty obsługi kredytu w wysokości 300 tys. zł. zaciągniętego w złotówkach (366 tys. zł.) były aż trzykrotnie wyższe niż kredytu frankowego (123 tys. zł.), natomiast nominalnie największą różnicę zanotowano w 2008 roku – ponad 260 tys. zł.

W aktualnych warunkach rynkowych to kredytobiorcy złotowi są w lepszej sytuacji pod względem oczekiwanego kosztu obsługi kredytu hipotecznego. Różnice te jednak nie są tak spektakularne – w większości przypadków wynoszą do 30%, a największa – sięgająca 177 tys. zł – dotyczy kredytów udzielonych w połowie 2008 roku na okres 30 lat. Warto również podkreślić, że pomimo wyraźnego wzrostu kursu franka szwajcarskiego, oczekiwane koszty kredytu w tej walucie nadal w większości przypadków są niższe w porównaniu z kosztami kredytów złotówkowych oczekiwanych do zapłaty w momencie podpisywania umowy kredytowej. W gorszej sytuacji są jedynie ci, którzy zaciągnęli kredyt na krótki okres spłaty, tj. 15 – 20 lat.

Co więcej, w dłuższym okresie należy liczyć się z możliwością nie tylko wzrostu stóp procentowych NBP, ale także ponownego spadku kursu CHF/PLN. Wtedy sytuacja po raz kolejny może się odwrócić, a kredyty CHF znowu będą korzystniejszą opcją.

WYKRES 5. CAŁKOWITE KOSZTY KREDYTU OCZEKIWANE W MOMENCIE UDZIELENIA KREDYTU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

WYKRES 6. CAŁKOWITE KOSZTY KREDYTU OCZEKIWANE W OBECNYCH WARUNKACH RYNKOWYCH

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

Zdolność obsługi zobowiązań

Skokowy wzrost kursu franka szwajcarskiego spowodował znaczny wzrost miesięcznej raty kredytu w CHF, jednak w tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw systematycznie rosło. Okazuje się, że nawet przy założeniu, że gospodarstwo domowe osiąga dochody w wysokości tylko jednej średniej pensji, wzrost miesięcznej raty modelowego kredytu we franku szwajcarskim został skompensowany przez podwyżkę wynagrodzeń, jaka nastąpiła w okresie od momentu udzielenia kredytu do końca 2015 roku. W analizowanym okresie wzrost przeciętnego wynagrodzenia brutto (po korekcie współczynnikiem 0,7) był od ok. 2 do 4 razy wyższy niż wzrost raty kredytu. W związku z tym przeciętny kredytobiorca frankowy nie powinien mieć problemów ze spłatą zaciągniętych zobowiązań.

WYKRES 7. WPŁYW WZROSTU WYSOKOŚCI RAT KREDYTÓW CHF NA ZDOLNOŚĆ KREDYTOBIORCÓW DO OBSŁUGI ZOBOWIĄZAŃ

* zmiana średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw po korekcie współczynnikiem 0,7
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

Liczne badania m.in. Związku Banków Polskich, Komisji Nadzoru Finansowego, Biura Informacji Kredytowej oraz TNS Polska pokazują, że sytuacja znacznej większości kredytobiorców frankowych jest zadowalająca, a w porównaniu do osób spłacających kredyty hipoteczne w złotówkach nadal w wielu aspektach nawet korzystniejsza. Statystyczny kredytobiorca frankowy charakteryzuje się ponadprzeciętnymi dochodami i znajduje się w lepszej sytuacji materialnej od kredytobiorcy złotówkowego, a negatywna percepcja kredytów walutowych ze strony części kredytobiorców wynika nie z braku możliwości spłaty rat, a jedynie ze świadomości, że aktualna wartość nieruchomości jest niższa niż wartość zadłużenia i nie ma możliwości swobodnej sprzedaży nieruchomości.

Według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej aż 96,6% osób terminowo spłaca swój kredyt we frankach. Natomiast zgodnie z wynikami badania „Preferencje polityczne polskich kredytobiorców hipotecznych” wykonanego w dniach od 12 do 30 maja 2016 roku przez TNS Polska na zlecenie Instytutu Jagiellońskiego, 53% osób posiadających kredyty frankowe oraz zdecydowana większość, bo aż 81%, kredytobiorców złotowych ocenia udzielenie pomocy publicznej posiadaczom kredytów w CHF jako niesprawiedliwe wobec innych grup społecznych. Ponadto kredytobiorcy niezależnie od waluty posiadanego kredytu nie akceptują pomocy, w wyniku której może dojść do spadku stabilności sektora bankowego, podwyższenia opłat dla klientów banków, czy też podwyższenia podatków w Polsce w przypadku pokrycia kosztów przewalutowania kredytów w CHF z budżetu państwa.

62% kredytobiorców frankowych deklaruje chęć skorzystania z rozwiązań pomocowych, które jak do tej pory obejmują głównie różne warianty przewalutowania na kredyty złotówkowe. Jednak pozbycie się franka nie gwarantuje dalszej bezstresowej spłaty kredytu. Prędzej czy później stopy procentowe w Polsce wzrosną i może się okazać, że te osoby, które pozostaną przy kredytach frankowych, będą płaciły niższe raty niż ci, którzy zdecydują się na przewalutowanie.

Agnieszka Pilcicka
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON