Czy inwestowanie w nieruchomości nadal się opłaca?
Zachęcające stopy procentowe
Z analizy Open Finance wynika, że w ostatnich latach inwestowanie pieniędzy w nieruchomości, było najlepszym sposobem na pomnażanie swojego kapitału. Wpływ na to mają stopy procentowe, które od długiego czasu utrzymują się na rekordowo niskim poziomie.
– Obecne stopy procentowe nie zachęcają do lokowania oszczędności w bankach, gdyż nie przynosi to oczekiwanych zysków, a wręcz przeciwnie – zdeponowane pieniądze tracą na wartości – wyjaśnia Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum. – Zakup mieszkania to stosunkowo bezpieczna i pewniejsza forma inwestowania niż np. gra na giełdzie, która wiąże się z o wiele większym ryzykiem – dodaje.
Niskie stopy procentowe sprawiają, że wiele osób decyduje się na zakup inwestycyjny, wspomagając się kredytem hipotecznym. Jak zauważa Open Finance, przy podwyżce o 1 punkt procentowy miesięczna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat na kwotę 300 tys. zł, zwiększyłaby się o 190 zł. Jednak analitycy podkreślają, że sytuacja taka byłaby realna jedynie przy wzroście inflacji do poziomu około 4-5%, co według NBP jest sytuacją mało prawdopodobną.
– Jeżeli nawet w przyszłym roku dojdzie do podwyżki stóp procentowych, to będzie ona niewielka. Popyt na mieszkania znacznie się nie zmniejszy i efekt zacieśniania polityki pieniężnej będzie odczuwalny dopiero w następnych latach – twierdzi Grzegorz Woźniak.
Coraz wyższe ceny najmu
Z raportu REAS wynika, że 70% Polaków posiada więcej niż 1 mieszkanie do wynajęcia, a 64% deklaruje, że w przyszłości planuje kolejne inwestycje. Okazuje się, że lokowanie kapitału w nieruchomościach jest częściej zabiegiem celowym niż wynikającym z konieczności (dziedziczenie, darowizna). Większość właścicieli mieszkań twierdzi, że nie ma problemu ze znalezieniem lokatorów. 95% jest w stanie wynająć mieszkanie w ciągu miesiąca, a 42% potrzebuje na to zaledwie tygodnia.
Raport sporządzony przez AMRON-SARFiN pokazuje, że od I kwartału 2014 roku do III kwartału 2017 roku stawki najmu wzrosły prawie we wszystkich badanych ośrodkach. Coraz bardziej zaznacza się różnica cenowa pomiędzy stolicą a pozostałymi miastami. W Gdańsku jest taniej o 193 zł, w Krakowie o 224 zł, a w Katowicach aż o 740 zł.
W III kwartale 2017 roku za wynajem mieszkania w Warszawie trzeba było zapłacić średnio 1617 zł miesięcznie, a więc o około 90 zł więcej niż w poprzednim kwartale. W Gdańsku 1524 zł – o 135 zł więcej, a w Katowicach 877 zł – wzrost o 18 zł w stosunku do ubiegłego kwartału. Mniej więcej na tym samym poziomie utrzymały się czynsze w Krakowie i wynosiły około 1390 zł miesięcznie.
– Rosnące ceny czynszu nie są zaskoczeniem, gdyż na rynek najmu trafia coraz więcej nowych lokali o wyższym standardzie, kompletnie wyposażonych, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, w sąsiedztwie miejsc pracy i punktów usługowych – twierdzi ekspert ze spółki Quelle Locum. – W dalszym ciągu ogromnym zainteresowaniem cieszą się dwupokojowe mieszkania z oddzielną kuchnią. Największą grupę najemców stanowią bezdzietne pary oraz single, a w ostatnim czasie także obcokrajowcy, głównie obywatele Ukrainy – dodaje.
Ile można zarobić?
Inwestując pieniądze w nieruchomości, z jednej strony zarabiamy na wzroście wartości mieszkania w czasie, natomiast z drugiej na comiesięcznym najmie. Żadne z tych źródeł nie jest pewne, jednak perspektywa przyszłych zysków zachęca mnóstwo osób do podejmowania ryzyka i lokowania kapitału właśnie w nieruchomościach.
– Rentowność inwestycji jest uzależniona od wielu czynników m.in. od ceny transakcyjnej oraz kwoty najmu. Im zakup mieszkania będzie tańszy, a cena wynajmu wyższa, tym uzyskane dochody będą bardziej zadowalające. Oczywiście do tego dochodzą również okresy przestoju w wynajmie czy koszty niezbędnych napraw – twierdzi Grzegorz Woźniak.
Z analizy przeprowadzonej przez Home Broker i Domiporta.pl wynika, że najbardziej opłaca się kupić mieszkanie w Katowicach. Metr kwadratowy powierzchni kosztuje tam około 4,5 tys. zł. Na wynajmie można zarobić 36,7 zł za m², a więc oczekiwany zysk netto w skali roku wyniesie 6,58%.
Atrakcyjnie prezentuje się również Warszawa, Gdańsk i Łódź, gdzie rentowność netto z najmu to ponad 5,5% (w obliczeniach uwzględniony został podatek, czynsz dla wspólnoty oraz okres przestoju w wynajmie). Taki zwrot jest obecnie nieosiągalny w lokatach bankowych czy depozytach. Dla porównania oprocentowanie lokat długoterminowych, przy obecnych stopach procentowych, wynosi około 2,5%.
Inwestowanie kapitału w nieruchomości to w dalszym ciągu atrakcyjna lokata. Wpływ mają na to rekordowo niskie stopy procentowe, rosnące stawki najmu, duży popyt na mieszkania na wynajem, a także niepewność co do innych form lokowania pieniędzy. Należy jednak pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem. Znalezienie lokatora może trwać dłużej niż zakładaliśmy, a sprzedaż mieszkania może przeciągać się w czasie. Dla tych, którzy zakup lokalu finansowali kredytem hipotecznym, podwyżka stóp procentowych będzie wiązała się z obniżeniem zysków z najmu.
Źródło: Quelle Locum
