Coraz mniejsze będą mieszkania, spada zdolność kredytowa, tylko stopy procentowe rosną
Od wielu lat deweloperzy sukcesywnie zmniejszali powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania – sugerują dane GUS. Był to efekt popularności tzw. kompaktowych mieszkań, czyli takich, które przy danej liczbie pokoi mają możliwie skromny metraż. Pozwalało to ograniczać łączną cenę zakupu nieruchomości, a więc też ułatwiało sprzedaż nowych lokali.
Jeszcze w 2009 roku mieszkania wprowadzane na rynek miały przeciętnie 65 mkw. W kolejnych latach średnia powierzchnia oddawanych do użytkowania mieszkań deweloperskich była coraz mniejsza. Najmniejsze lokale trafiały do właścicieli w 2019 roku. Wtedy przeciętne „M” miało 55,4 mkw.
Deweloperzy nie tylko rozpoczynają obecnie mniej inwestycji, ale w ich ramach stawiają przeważnie też na budowę skromniejszych mieszkań
Nawiasem mówiąc w statystykach GUS pod pojęciem „mieszkania” klasyfikowane są zarówno lokale w blokach, jak i domy. Te drugie bez wątpienia podbijają urzędową średnią.
Dobra koniunktura niewiele zmieniła
Po 2019 roku przeciętne nowe „M” były już trochę większe. W 2021 roku deweloperzy do użytkowania oddawali mieszkania o przeciętnej powierzchni 57,1 mkw. Był to najwyższy wynik od 2013 roku.
Najmniejsze lokale trafiały do właścicieli w 2019 roku. Wtedy przeciętne „M” miało 55,4 mkw.
Można było powoli trzymać kciuki za to, że większe możliwości nabywcze Polaków (rosnące wynagrodzenia i tanie kredyty) spowodują, że przeciętny nabywca będzie mógł sobie pozwolić na większe „M”.
Czytaj także: Nowych mieszkań przybywa, ale zbyt wolno, aby spadały ceny
W 2022 roku rynek wymusza kompromisy
Niestety, najnowsze dane obejmujące pierwsze 4 miesiące bieżącego roku studzą ten optymizm. Przeciętna powierzchnia nowego mieszkania deweloperskiego wróciła w okolice standardu z ostatnich lat (56 mkw.).
W 2009 roku mieszkania wprowadzane na rynek miały przeciętnie 65 mkw.
Aby wytłumaczyć to zjawisko trzeba zauważyć, że budowa przeciętnego bloku wznoszonego przez dewelopera trwa około dwóch lat. To w uproszczeniu znaczy, że mieszkania, których budowa kończyła się w 2021 roku ‒ była rozpoczynana w roku 2019. Był to rok bardzo dobrej koniunktury, który mógł sprzyjać budowaniu większych mieszkań. Potem nastała jednak epidemia, co na chwilę schłodziło rynek. Nie dziwne więc, że oddawane do użytkowania w około dwa lata później (początek 2022 roku) mieszkania są mniejsze.
Co mogą przynieść kolejne dane GUS? Niewykluczone, że w następnych kwartałach obserwować będziemy jeszcze rosnącą przeciętną powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów – jako konsekwencję dokonanych w 2020 roku obniżek stóp procentowych, a bardziej ‒ szerszego wyjścia przez deweloperów poza rynki największych miast.
Poza największymi rynkami, ze względu na niższe koszty, można sobie pozwolić na budowę większych mieszkań lub domów jednorodzinnych zamiast lokali w blokach. Pod koniec 2023 roku czy w roku 2024 bardzo prawdopodobne jest jednak, że przeciętna powierzchnia budowanych nieruchomości znowu będzie poddawana kompresji.
Za dwa lata oferta mieszkań będzie mała
Wszystko przez cykl bardzo poważnych podwyżek stóp procentowych rozpoczęty w październiku 2021 roku. Jest on znacznie dalej idący niż to sugerowały prognozy jeszcze w 2021 roku. Konsekwencją podwyżek stóp procentowych jest wyraźny spadek zdolności kredytowej. Przypomnijmy – jeszcze we wrześniu ubiegłego roku para dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła pożyczyć 700 tys. zł. Obecnie – pomimo wzrostu przeciętnej pensji, jest to około 250‒300 tys. złotych mniej.
W efekcie możliwości nabywcze Polaków znacznie się zmniejszyły. Efekt tego jest taki, że deweloperzy nie tylko rozpoczynają obecnie mniej inwestycji, ale w ich ramach stawiają przeważnie też na budowę skromniejszych mieszkań. Czyli lokali, które będą trafiały do rąk właścicieli za dwa lata będzie mniej, a do tego mogą mieć one przeciętnie mniej metrów i pokoi.
Czytaj także: Widoczne zmiany na rynku nieruchomości; raport AMRON-SARFiN za I kwartał 2022 roku
Największe mieszkania budowano w Rzeszowie
Jeśli spojrzymy na rynek mieszkań bardziej lokalnie to okaże się, że w ubiegłym roku największe mieszkania oddawano do użytkowania w Rzeszowie. Przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych w stolicy województwa podkarpackiego osiągnęła 64 mkw. To o prawie 6 mkw. więcej niż w roku 2020.
Ciekawym przypadkiem jest natomiast Opole, które jeszcze niedawno cieszyło się z miana „największych mieszkań” w Polsce. Jak bowiem wynika z danych jeszcze pod koniec 2020 roku przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych przez deweloperów wynosiła w tym mieście aż 73 mkw. Rok później było to 10 mkw. mniej.
Niejako na drugim biegunie w stosunku do Rzeszowa znajdziemy z kolei Gorzów Wielkopolski. W stolicy województwa lubuskiego średnia wielkość mieszkania, które w minionym roku były oddawane do użytkowania wyniosła 47,5 mkw.
Trzeba jednak pamiętać, że roczne wyniki mogą być obarczone dużą przypadkowością – szczególnie w przypadku mniejszych rynków. Rzeszowski wysoki wynik może być spowodowany zakończeniem budowy znacznie większej niż w poprzednich latach liczby domów jednorodzinnych. Z drugiej strony wynik Gorzowa Wielkopolskiego może sugerować, że w 2020 roku deweloperzy oddali więcej mieszkań w blokach.
Oskar Sękowski, Bartosz Turek,
HRE Investments.
