Chińczycy nadpłacają kredyty hipoteczne

Sektor nieruchomości przez lata był motorem napędowym Chin odpowiadając za czwartą część gospodarki, ale zahamował przez niestabilny popyt i rosnącą niewypłacalność deweloperów. Ci ostatni, nie mając środków, nie byli np. w stanie ukończyć budowy mieszkań, co skłaniało wielu kupujących m.in. do bojkotu kredytów hipotecznych.

Od 2022 r. władze wprowadziły więc szereg środków, aby wesprzeć sektor nieruchomości, jak np. obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych, które wciąż nie przyniosły pożądanego ożywienia. Analitycy spodziewają się, że nastąpi to dopiero w drugiej połowie 2023 roku.

Reuters sygnalizuje, że w styczniu 2023 r. ceny nowych domów wzrosły o 0,1 proc. miesiąc do miesiąca. To zdaniem ekspertów pozytywny znak, ale potrzebna będzie jeszcze bardziej stymulująca polityka, aby podnieść wciąż słaby popyt i przynieść długoterminowe ożywienie.

Pekin najprawdopodobniej wprowadzi więcej środków w celu ożywienia gospodarki w trakcie dorocznego posiedzenia parlamentu, które rozpocznie się na początku marca.

Chińczycy jak Polacy – nadpłacają kredyty hipoteczne

W połowie 2022 r. zaczęto obniżać referencyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych, aby zwiększyć sprzedaż na rynku nieruchomości. Kryzys płynności deweloperów spowodował spiralę spadkową cen domów i ich sprzedaży. Niezadowoleni właściciele domów, obarczeni starszymi, wyższymi stopami procentowymi, zareagowali wcześniejszą spłatą kredytów hipotecznych.

Szacuje się, że od początku 2022 roku spłacono z góry prawie 700 miliardów USD kredytów hipotecznych, ok. 1/8 całkowitej kwoty zadłużenia. Przedpłacone kredyty hipoteczne wyniosły w ubiegłym roku 4,68 biliona juanów, porównując do całkowitych niespłaconych kredytów hipotecznych w wysokości 38,8 biliona juanów na koniec 2022 r.

Brak zainteresowania zakupami nowych domów kontrastuje z dawnym przegrzaniem na rynku nieruchomości, gdy władze utrzymywały wysokie oprocentowanie kredytów, aby ostudzić spekulacje.

Teraz posiadacze kredytów hipotecznych, którzy czuli się nadmiernie obciążeni wyższymi stopami procentowymi, sięgali po swoje oszczędności lub zaciągali tanie pożyczki w ramach programów stymulacyjnych przeznaczonych na duże zakupy konsumenckie lub zakładanie nowych firm.

To wszystko potencjalnie obciąża też zyski banków.

Według szacunków cytowanych przez Reutersa wysokie przedpłaty, które mogą utrzymywać się w przypadku kredytów hipotecznych o wyższym oprocentowaniu, obniżą zysk banków w tym roku do 5 proc. 

Niektóre banki próbowały więc powstrzymać falę przedpłat poprzez zwiększenie biurokracji, spowalniając przetwarzanie wniosków, co sprawiło, że kredytobiorcy czekali miesiącami na zatwierdzenia. Władze także sygnalizowały zaniepokojenie wzrostem przedpłat.

Będą zmiany regulacyjne

Chińska Komisja Regulacyjna ds. Bankowości i Ubezpieczeń i Ludowy Bank Chin spotkały się z bankami, aby omówić sposoby rozwiązania problemu. Zapowiedziano m.in. zintensyfikowanie dochodzeń i kar za niewłaściwe wykorzystanie kredytów biznesowych i konsumenckich.

Władzom zależy jednak na unikaniu dalszego rozgniewania nabywców domów, którzy w 2022 roku protestowali przeciw zadłużonym deweloperom, którzy nie ukończyli w terminie swoich projektów.

Nadzór uważa, że banki nie powinny nakładać ograniczeń na właścicieli domów, którzy chcą przedpłacić swoje kredyty mieszkaniowe.

Chińskie organy nadzoru bankowego i bank centralny planują za to przyjęcie bardziej zróżnicowanego systemu regulacyjnego oceny adekwatności kapitałowej banków komercyjnych i zarządzania ryzykiem, co pozwoli lepiej zapobiegać zagrożeniom w systemie finansowym kraju.

Przepisy mają pomóc bankom poprawiać precyzję pomiaru ryzyka i kierować bankami, aby lepiej służyły realnej gospodarce. Legislacja zbliża sektor bankowy do światowych standardów dzieląc kredytodawców na trzy grupy w zależności od skali biznesu i poziomu ryzyka.

Zasady będą zawierać również bardziej szczegółowe czynniki służące do pomiaru ekspozycji banków na ryzyko związane właśnie z kredytami hipotecznymi, takie jak rodzaje nieruchomości, źródła spłat i wskaźniki wartości kredytu do zabezpieczenia.