Ceny najmu rosną wolniej niż zakupu mieszkań na wynajem
Wraz z rosnącymi cenami nieruchomości może się wydawać, że inwestycje w mieszkania zaczynają być nieopłacalne. Jednak, jak pokazują analizy, są one nadal bardziej atrakcyjną alternatywą dla osób chcących pomnożyć swój kapitał w większym stopniu, niż to oferują najpopularniejsze instrumenty finansowe, np. lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Najbardziej atrakcyjne 12-miesięczne lokaty są aktualnie oprocentowane na poziomie 2,85% brutto. Jeżeli chodzi zaś o obligacje dwu- lub trzyletnie to poziom ich oprocentowania oscyluje wokół 2,1-2,2% brutto, w przypadku trzymiesięcznych jest to zaledwie 1,5%. A jak zmieniła się rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem na przestrzeni ostatniego roku?
Zarobek na metrze
Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez platformę Rentier.io, na podstawie analizy blisko 50 tys. ogłoszeń sprzedaży nieruchomości oraz ofert wynajmu, ceny jednego metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego, liczone dla 7 miast, tj. Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy zwiększyły się średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Jednak w tym samym czasie stawki najmu urosły średnio o 8,57%, choć zdarzały się także wzrosty na poziomie 13%, np. w Gdańsku. Przełożyło się to na obniżenie opłacalności rentowności inwestycji (ROI) w wynajem nieruchomości średnio o jedynie 0,27% do poziomu 7,45%. Choć w analizowanych miastach, w przypadku Łodzi, odnotowano także wzrost ROI o 0,91% do poziomu 8,38%.
Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w wartości sprzedaży w czasie dla metra kwadratowego.
| Miasto | ROI XI 2018 | Zmiana ROI (XI 2018 vs XI 2017) | Zmiana stawki najmu | Zmiana wartości sprzedaży dla m2 | |
| Gdańsk | 7,06% | -0,23% | 13% | 16,28% | |
| Katowice | 7,91% | -0,55% | 2% | 8,67% | |
| Kraków | 6,75% | -0,67% | 3% | 13,39% | |
| Łódź | 8,38% | 0,91% | 30% | 16,32% | |
| Poznań | 6,22% | -1,00% | 0% | 16,58% | |
| Warszawa | 7,64% | -0,28% | 7% | 10,87% | |
| Wrocław | 8,20% | -0,04% | 5% | 5,34% | |
| Średnia | 7,45% | -0,27% | 8,57% | 12,49% |
Źródło: Rentier.io
Małe bardziej opłacalne
Z podobną zmianą trendów, choć w zakresie wartości, mamy do czynienia w przypadku wzrostu cen i stawek najmu dla mieszkań o różnej powierzchni. Średni wzrost cen sprzedaży dla lokali o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych, liczonych także dla 7 największych miast, zwiększyły się w ciągu ostatniego roku o 8,99%. Jednak w przypadku mniejszych mieszkań, średnie stawki najmu urosły bardziej niż ceny sprzedaży. W tym przypadku bardzo duża dynamika wzrostu cen zakupu lokali została zrównoważona jeszcze wyższym, o 1,72%, wzrostem stawek najmu do poziomu 10,71%. To przełożyło się na wzrost średniego ROI – opłacalności inwestycji o 0,11% do poziomu 8,49% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Największy wzrost opłacalności inwestycji o 2,16% odnotowano w Łodzi, gdzie nastąpił spadek cen sprzedaży nieruchomości najmniejszych lokali.
Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 30-40 m2.
| Miasto | ROI XI 2018 | Zmiana ROI (XI 2018 vs XI 2017) | Zmiana stawki najmu | Zmiana wartości sprzedaży dla mieszkań 30-40m2 | |
| Gdańsk | 9,57% | 0,85% | 22% | 11,09% | |
| Katowice | 8,45% | -1,32% | -2% | 13,58% | |
| Kraków | 7,79% | -0,32% | 7% | 10,94% | |
| Łódź | 9,60% | 2,16% | 27% | -1,42% | |
| Poznań | 6,35% | -0,09% | 4% | 5,31% | |
| Warszawa | 8,73% | 0,07% | 9% | 8,20% | |
| Wrocław | 8,90% | -0,56% | 8% | 15,20% | |
| Średnia | 8,49% | 0,11% | 10,71% | 8,99% |
Źródło: Rentier.io
Duże lokale mniej opłacalne
W przypadku większych mieszkań o powierzchni 50-60m2, wzrost ceny sprzedaży na przestrzeni ostatniego roku był najniższy – wzrosły jedynie o 6,75%. W przypadku stawek najmu mamy do czynienia z analogiczną sytuacją co w przypadku mniejszych mieszkań, tj. zwiększyły się one bardziej niż ceny sprzedaży i były wyższe o 1,11% od wzrostu cen zakupu. W konsekwencji średnia opłacalności inwestycji nie spadła, lecz wzrosła o 0,08% i wyniosła 7,29%.
Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 50-60 m2.
| Miasto | ROI XI 2018 | Zmiana ROI (XI 2018 vs XI 2017) | Zmiana stawki najmu | Zmiana wartości sprzedaży dla mieszkań 50-60m2 |
| Gdańsk | 7,17% | -0,40% | 5% | 10,33% |
| Katowice | 8,04% | 0,37% | 15% | 9,43% |
| Kraków | 6,44% | 0,11% | 5% | 3,47% |
| Łódź | 8,00% | 0,97% | 20% | 5,46% |
| Poznań | 6,11% | -1,03% | -5% | 10,77% |
| Warszawa | 7,65% | 0,08% | 5% | 4,32% |
| Wrocław | 7,65% | 0,46% | 10% | 3,45% |
| Średnia | 7,29% | 0,08% | 7,86% | 6,75% |
Źródło: Rentier.io
Jak liczono ROI, stawki najmu i wartość sprzedaży?
Dane analizowane przez platformę Rentier.io dotyczyły okresu XI 2018 i XI 2017, dla siedmiu polskich miast: Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy dla próby 19 607 mieszkań w przypadku wyników dotyczących ofert sprzedaży oraz 7594 dla ofert wynajmu dla jednego m2. W przypadku mieszkań 30-40 m2, liczba badanych ofert sprzedaży wyniosła 4638 oraz 2168 dla wynajmu, a dla mieszkań 50-60m2 liczba badanych ofert sprzedaży w polskiej sieci wyniosła 7060 i 3723 dla wynajmu. Opłacalność inwestycji (ROI) liczona było dla 12 miesięcy wynajmu i podana jest jako wartość brutto, tj. przed opodatkowaniem.
Źródło: Rentier.io
