Ceny mieszkań w Warszawie rosną wolniej niż w innych miastach

Podstawowe, długoterminowe czynniki napędzające koniunkturę na rynku mieszkaniowym w ciągu ostatnich kwartałów pozostają w zasadzie niezmienne. Wśród nich wymienić należy przede wszystkim optymizm konsumentów związany ze stosunkowo dobrą sytuacja makroekonomiczną – dobrym tempem rozwoju gospodarczego, niskim poziomem bezrobocia, wzrostem wynagrodzeń, a także utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe i rosnące czynsze wynajmu mieszkań na rynku najmu prywatnego.

Spadek cen na rynku pierwotnym

Jednocześnie jednak odnotować należy wyraźny spadek sprzedaży na rynku pierwotnym, który jak się wydaje należy przypisywać głównie zakończeniu programu dopłat w rządowym programie Mieszkanie dla Młodych i rosnącym cenom mieszkań, które, jak można wnioskować, skutecznie zniechęciły część potencjalnych nabywców.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON

Istotny wpływ zakończenia Programu „Mieszkanie dla Młodych” na sytuację na rynku zdają się potwierdzać dane z rynku kredytów hipotecznych, gdzie II kwartał bieżącego roku  przyniósł spadek liczby zawartych umów przy wzroście ich wartości i, w konsekwencji, znaczny wzrost średniej wysokości kredytu hipotecznego – aż o 9,08% w ciągu zaledwie jednego kwartału. Po stronie podażowej sytuację na rynku pierwotnym mieszkań komplikują problemy deweloperów związane z dostępnością gruntów pod zabudowę, rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i deficytem siły roboczej, a co za tym idzie ograniczona możliwość wprowadzania przez nich nowych inwestycji na rynek.

Naturalnie sytuacja na warszawskim rynku mieszkań kształtowana była przez te same czynniki. Na tle innych miast Polski odnotowane wzrosty cen (po uwzględnieniu różnic wynikających ze zmiennej struktury obrotu) nie były tu jednak najwyższe.

Kraków i Gdańsk przed Warszawą

Od początku roku 2015, kiedy to nastąpiła wyraźna zmiana trendu cen na wzrostowy, średnia cena mieszkania w Warszawie wzrosła o 9%. To wynik nieco niższy od odnotowanego dla Krakowa (10%) i znacznie niższy od rekordzisty wzrostów cen mieszkań – Gdańska, gdzie w badanym okresie mieszkania podrożały o ponad 16%.

Nieco wolniejszy niż w Warszawie wzrost cen zanotowaliśmy we Wrocławiu – o ponad 7% i Poznaniu, gdzie dynamika wzrostów była zdecydowanie najniższa spośród największych Polskich aglomeracji – niewiele ponad 3%.

Rembertów najtańszy

Wśród dzielnic Warszawy najdroższą pozostaje, oczywiście, Śródmieście, gdzie odnotowana przez nas średnia cena 1 m kw. mieszkania wyniosła w II kwartale 2018 roku 12 557 zł. Prawie dwa razy niższą średnią odnotowaliśmy natomiast w tym samym okresie w „najtańszej” dzielnicy – Rembertowie – 6 294 zł.

W zestawieniu średnich cen mieszkań zwraca uwagę stosunkowo wysoka lokata Pragi Północ (8 744 zł), która dotychczas, głównie ze względu na jakość znacznej części zasobów mieszkaniowych, lokowała się niżej. Wydaje się, że ów „awans” przypisywać należy nowym inwestycjom, które powstały i wciąż powstają w atrakcyjnych częściach dzielnicy (okolica Portu Praskiego), stosunkowo niskiej powierzchni mieszkań, które podlegały obrotowi w tej dzielnicy, jak i drugiej linii metra.

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY METRA KWADRATOWEGO MIESZKANIA W DZIELNICACH WARSZAWY II KW. 2018 R.

Źródło: AMRON

Ursynów stoi

Dosyć ciekawe wnioski przynosi analiza dynamiki wzrostów cen w poszczególnych dzielnicach Warszawy w okresie od II kwartału 2017 do II kwartału 2018. Widoczna jest bowiem bardzo wyraźna różnica między dzielnicami, które można opisać jako „centralne” i tymi „peryferyjnymi”.

Ze zdecydowanie najszybszym wzrostem cen, zbliżonym do 10-11%, mamy do czynienia w dzielnicach centralnych. Ponownie zwraca uwagę  wynik  zanotowany dla Pragi Północ – blisko 11% wzrost średniej. Wydaje się, że tylko nieco niższe wyniki dużych dzielnic graniczących ze Śródmieściem – Woli, Mokotowa i Pragi Południe – potwierdzają tę regułę. Dynamika zmian cen w pozostałych dzielnicach jest o blisko połowę niższa. Zwraca również uwagę bardzo niski wskaźnik wzrostu średniej ceny mieszkań na Ursynowie – zaledwie 0,88 procenta.

WYKRES 2. DYNAMIKA ZMIAN ŚREDNIEJ CENY MIESZKAŃ W DZIELNICACH WARSZAWY II KW. 2017 – II KW. 2018 R.

Źródło: AMRON

Średnia powierzchnia mieszkania sprzedanego w Warszawie w II kwartale 2018 wyniosła 57,12 m kw. jednak również pod tym względem dzielnice Warszawy są zróżnicowane. Największą średnią powierzchnię sprzedanych w II kwartale 2018 roku odnotowaliśmy w dzielnicy Wilanów – aż 75,65 m kw. najniższą natomiast na Pradze Północ – zaledwie 48,59 m kw.

Różnice w pozostałych dzielnicach nie były tak duże, a notowane wartości mieściły się w przedziale od 68,08 m kw. zanotowanych na Ursynowie do 53,78 w Ursusie.