Ceny mieszkań w tym roku wzrosną, bo deweloperzy ograniczą swoje inwestycje?
Robert Lidke: Panie Profesorze, jak Pana zdaniem spadająca zdolność kredytowa Polaków wpłynie na sprzedaż kredytów mieszkaniowych w tym roku?
Waldemar Rogowski: W obliczu ryzyka politycznego wywołanego wojną w Ukrainie, rosnącej inflacji, spodziewanego spadku PKB, co może wiązać się z pojawieniem stagflacji, dalszym wzrostem stóp procentowych, którym to zjawiskom towarzyszy wzrost wymagań ostrożnościowych związanych z przyznawaniem kredytów mieszkaniowych zawartych w Rekomendacji S KNF, banki będą prowadziły znacznie bardziej ostrożną politykę kredytową. W związku z wyższymi kosztami finansowania oraz życia i zaostrzeniu wymogów regulacyjnych spadnie popyt na kredyty mieszkaniowe.
Spadek popytu i zaostrzenie polityki kredytowej banków w stosunku do kredytów mieszkaniowych sygnalizuje już opracowanie NBP, dotyczące sytuacji na rynku kredytowym.
Jeszcze przed konfliktem w Ukrainie, w styczniu i w lutym oczekiwaliśmy spadku akcji kredytowej w 2022 roku o 9,8 procent. Obecnie, po pojawieniu się dodatkowego czynnika ryzyka jakim jest wojna w Ukrainie, te szacunki rosną.
Jeśli wojna zakończy się do czerwca to można się spodziewać spadku akcji kredytowej w 2022 roku o dodatkowe 5 procent w skali roku. Ale jeżeli wojna potrwa dłużej to te spadki mogą wynieść nawet 20-25 procent w porównaniu do roku 2021.
A w jakim stopniu ostatnie zalecenia KNF dotyczące liczenia zdolności kredytowej klientów, a szczególnie zapis o konieczności uwzględniania przez banki w ocenie klientów wskaźnika WIBOR plus 5 punktów procentowych ważą na spodziewanym spadku akcji kredytowej?
To zalecenie istniało już wcześniej, ale wtedy była mowa o doliczaniu 2,5 p.p. Teraz ten bufor KNF zwiększył od kwietnia do 5 p.p. Oczywiście to w istotny sposób wpłynie na zdolność kredytową.
Przypomnę, że w lipcu 2021 roku pojawiły się pierwsze elementy zaostrzeniowe w zaleceniach KNF, wtedy Komisja ograniczyła do 25 lat okres, na który można liczyć zdolność kredytową. To już wówczas ograniczyło popyt na kredyty mieszkaniowe (spadek liczby wnioskujących o kredyt) oraz liczbę udzielanych kredytów mieszkaniowych.
Pojawia się pytanie czy ograniczenia KNF nie pojawiły się zbyt późno
Teraz, kiedy w zaleceniach KNF pojawia się bufor w wys. 5 p.p. i jednocześnie wymóg aktualizacji kosztów utrzymania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy oraz nowy górny limit dotyczący DStI (relacja kosztu rat do dochodu kredytobiorcy do maksymalnie 40-50%), to ten hamulec na pewno przełoży się na istotne ograniczenie akcji kredytowej.
Pojawia się jednak pytanie czy te ograniczenia KNF nie pojawiły się zbyt późno. Może powinny być wprowadzone już w połowie ubiegłego roku razem z ograniczeniem okresu kredytowania
Jak ostatnie i kolejne podwyżki stóp procentowych wpłyną na jakość kredytów mieszkaniowych, szczególnie tych, które były zaciągane w okresie niemal zerowych stóp procentowych?
Podam nieco liczb. Łączne zadłużenie na 31 marca osób, które wzięły kredyty pomiędzy majem 2020 roku a wrześniem 2021 roku wynosi 89,6 mld złotych. To jest około 530 tysięcy kredytobiorców i około 321 tysięcy kredytów.
Pierwsze większe problemy w tej grupie mogą się pojawić na poziomie WIBOR-u 6-8 procent, co daje oprocentowanie w okolicach 8-10 procent. W takim przypadku może się pojawić niebezpieczeństwo podniesienia się szkodowości portfela do poziomu 2 – 2,5 procent. Obecnie szkodowość dla kredytów złotowych to jest 1,1 procent.
Wartość wszystkich kredytów mieszkaniowych na tę chwilę wynosi 527,3 mld złotych, z tego kredytów mieszkaniowych złotowych jest na kwotę 415 mld złotych.
W sumie 79 procent ogólnego zadłużenia kredytobiorców to są kredyty mieszkaniowe w przeważającej części na zmiennej stopie procentowej. Jednak były one zaciągane w różnym czasie.
Ponad 22 procent są to kredyty sprzed roku 2010 i one są mniej narażone na turbulencje ponieważ już duża część kapitału została spłacona. Kredyty z lat 2020 – 2022, to 20% wartości portfela kredytów złotowych.
Wskaźnik kredytów zagrożonych w całym portfelu (opóźniona płatność powyżej 90 dni) nie powinien w 2022 roku przekroczyć poziomu 3,5 procent
Tak więc, jak Pan zauważył, najbardziej zagrożone są kredyty udzielone na ultra niskich stopach procentowych. A wśród tych kredytów można jeszcze wydzielić grupę kredytów zaciągniętych tylko przez jedną osobę, która dodatkowo spłaca inne jeszcze zobowiązanie kredytowe.
Zadłużenie z tytułu takich kredytów mieszkaniowych wynosi 23 mld złotych. Takich osób jest 91,25 tys.
I jeśli „single” mają jeszcze do spłaty jakiś inny kredyt, a przy okazji ich kredyt mieszkaniowy jest zaciągnięty na wysoką kwotę powyżej 1 mln złotych, i dodatkowo miał wysoki wskaźnik DStI – to możemy powiedzieć, że ta grupa kredytobiorców jest szczególnie wrażliwa na ryzyko wzrostu stóp procentowych, które może być aktywatorem i katalizatorem wzrostu ryzyka kredytowego przejawiającego się brakiem możliwości spłaty kredytu.
Zatem ryzyko nie dotyczy równo całego portfela kredytowego. Według mnie wskaźnik kredytów zagrożonych w całym portfelu (opóźniona płatność powyżej 90 dni) nie powinien w 2022 roku przekroczyć poziomu 3,5 procent, tym bardziej, że zmiana oprocentowania jest opóźniona w związku z faktem, że kredyty mieszkaniowe oparte są o WIBOR 3 M i 6 M, a opóźnienie w spłacie musi być powyżej 90 dni.
Czy zdaniem Pana, jeżeli akcja kredytowa spadnie, a z drugiej strony będzie rosła liczba kredytów nieregulowanych, to czy nie dojdzie jeszcze w tym roku lub w następnym do spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym?
To zależy od tego, w jakim tempie będzie spadał popyt na nieruchomości, a w jakim podaż. Przy większym spadku popytu niż podaży rzeczywiście może nastąpić korekta cenowa.
Ale może być sytuacja odwrotna. Ceny mogą rosnąć, kiedy spadek podaży będzie większy od spadku popytu, a to jest bardzo prawdopodobne. Pod koniec roku 2021 za metr kwadratowy nowego mieszkania na siedmiu największych rynkach płacono o 16 procent więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
W przypadku mieszkań używanych wzrost cen w tym samym okresie wyniósł około 12 procent. Rosła też liczba oddawanych mieszkań. Na koniec stycznia było to 259 tysięcy lokali, to jest najlepszy wynik od czterech dekad.
Pytanie, jak się będą dalej zachowywać posiadacze środków pieniężnych, czy nadal będą zainteresowani kupowaniem mieszkań kiedy u granic Polski trwa wojna
Jednak w 2022 r. wzrost płac, cen stali i innych materiałów budowlanych, a także braki cementu (40 procent cementu pochodzi z Białorusi), wyjazd ukraińskich pracowników na wojnę – to wszystko przełoży się duży wzrost kosztów budowy mieszkań.
Jeden z większych deweloperów ogłosił zamiar wprowadzenia do umów z klientami klauzul waloryzujących cenę zakupu mieszkań opartą na wskaźniku inflacji. W ten sposób chce przerzucić na klientów ryzyko wzrostu kosztów budowy.
Dużą niepewnością jest też obarczony indywidualny popyt gotówkowy na mieszkania. Z jednej strony realnie ujemne oprocentowanie na lokatach bankowych, obligacjach skarbowych zachęca nadal do inwestowania w nieruchomości, tym bardziej, że w związku ze znacznym, nawet 40% wzrostem czynszu za najem stopa zwrotu z wynajmu stała się jeszcze bardziej atrakcyjna. Z drugiej strony zagrożenia związane z wojną w Ukrainie zniechęcają do inwestowania, szczególnie w nieruchomości.
Pamiętajmy też, że w roku ubiegłym 40 procent transakcji na rynku mieszkaniowym było lewarowanych kredytem, a aż 60 procent to były zakupy za gotówkę. Pytanie, jak się będą dalej zachowywać posiadacze środków pieniężnych, czy nadal będą zainteresowani kupowaniem mieszkań kiedy u granic Polski trwa wojna.
Popyt lewarowany kredytem mieszkaniowym jest uzależniony od zdolności kredytowej Polaków.
Popyt gotówkowy natomiast dodatkowo jest związany z działalnością zagranicznych funduszy inwestycyjnych, szukających atrakcyjnych stóp zwrotu na rynku PRS. Ten popyt ze strony zagranicznych funduszy w roku ubiegłym wyniósł ok. 5 mld złotych.
Jednak dużą niepewnością obarczone jest dalsze postrzeganie przez nich Polski jako atrakcyjnego rynku. Wojna w Ukrainie zmieniła postrzeganie Polski jako kraju bardzo bezpiecznego dla długoterminowych inwestycji. Klimat inwestycyjny, a tym samym atrakcyjność inwestycyjna Polski, niestety zmniejszyła się.
Podsumowując, trzeba patrzeć na popyt i podaż. Wcale nie jest powiedziane, że ceny mieszkań muszą spaść. Kluczem będzie przede wszystkim zachowanie strony podażowej.
Czytaj także: Co z cenami mieszkań w 2022 roku? Prognozy analityków
Czy deweloperzy w obliczu problemów z dostępem do gruntów, brakiem pracowników, wzrostem kosztów wykonawstwa nie zdecydują się na ograniczenie nowych inwestycji, czyli nie ograniczą podaży nowych mieszkań?
W mojej opinii jest wysokie prawdopodobieństwo, że tak zrobią. Tym bardziej, że duzi deweloperzy mogą szukać szans na przejęcie mniejszych konkurentów, którzy wpadną w kłopoty finansowe, szczególnie tych, którzy opierali swoje finansowanie na długu zarówno w postaci kredytu bankowego jak i obligacji korporacyjnych.
Nie wymienił Pan jednego czynnika po stronie popytowej, który nagle się pojawił – czyli imigrantów z Ukrainy.
Tutaj trzeba patrzeć w krótkim i w długim terminie. Krótkookresowo już dzisiaj imigranci potrzebują lokali do zamieszkania i właśnie zetknęli się z ograniczoną podażą. Co doprowadziło do dużego wzrostu wynajmu.
Pytanie jednak, patrząc z dłuższej perspektywy, ilu z nich będzie chciało zostać w Polsce na stałe, co wpłynęłoby na trwały wzrost popytu na nieruchomości. Już obecnie obywatele Ukrainy posiadają kredyty mieszkaniowe na kwotę ok. 4,3 mld zł.
Czytaj także: Spadają ceny mieszkań w niektórych miastach w Polsce
