CEE: coraz więcej inwestycji budowanych pod wynajem, szczególnie w Czechach i w Polsce

Czynniki wpływające na rozwój rynku wynajmu prywatnego

‒ W wielu krajach rozwija się rozdrobniony rynek wynajmu, ponieważ osoby prywatne inwestują w nieruchomości mieszkalne dla własnych celów inwestycyjnych.

Dzieje się tak głównie dlatego, że konta oszczędnościowe nie przynoszą znaczących zysków, a koszty kredytu hipotecznego są na większości rynków rekordowo niskie. Wiele z tych lokali mieszkalnych jest wynajmowanych, a ponieważ ceny sprzedaży za metr kwadratowy rosną z roku na rok, to ich wartość wzrasta.

Brak nowej podaży na wielu rynkach również winduje ceny i sprawia, że marzenie o posiadaniu własnego „M” dla wielu wydaje się niemożliwe do zrealizowania.

Częściowo z tych właśnie powodów sektor najmu instytucjonalnego i zainteresowanie inwestorów również rosną ‒ powiedział Kevin Turpin, Dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej.

Przeludnione mieszkania

W 2019 r. najwyższe wskaźniki przeludnienia (w oparciu o dostępność pokoi na osobę i średnią wielkość gospodarstwa domowego) odnotowano w Rumunii (45,8%), na Łotwie (42,2%) i w Bułgarii (41,1%), a najniższe na Cyprze (2,2%). Z danych wynika, że większość gospodarstw domowych w Europie Środkowej jest bardziej przeludniona niż średnia w UE.

Według danych Eurostatu koszt budowy nowych mieszkań w UE wzrósł o 15% w okresie od 2010 do 2019 roku. Wśród państw członkowskich Europy Środkowo-Wschodniej największy wzrost odnotowano na Węgrzech (+47%)

Długoterminowy trend europejski wskazuje na stopniowy spadek przeludnienia, dlatego jeśli założymy, że tendencja ta się utrzyma, a rynki Europy Środkowo-Wschodniej będą nadal dążyć do konwergencji, będzie to w pewien sposób potwierdzeniem istnienia luki w podaży i konieczności zwiększenia liczby mieszkań.

Eksperci przewidują, że z tej podaży istotną część będą stanowić nieruchomości pod wynajem, przy założeniu zmiany strategii przez większą liczbę deweloperów i inwestorów, co zaczyna się już dziać w Polsce i w Czechach.

Czytaj także: Nowe możliwości na rynku nieruchomości? Projekt ustawy o REIT-ach jeszcze w tym roku w Sejmie

Podaż i projekty w trakcie realizacji

W ciągu ostatnich 5 lat w Europie Środkowo-Wschodniej ceny sprzedaży mieszkań gwałtownie rosły, co było częściowo spowodowane brakiem podaży, względną łatwością zaciągania kredytów i niskimi kosztami obsługi oraz zainteresowaniem inwestycjami w nieruchomości w celu uzyskania wyższej stopy zwrotu ze swoich oszczędności niż bankowa.

W grę wchodzą również inne czynniki, takie jak brak odpowiednich działek i rosnące ich ceny, przeciągające się i niepewne procesy uzyskiwania pozwoleń oraz niedobór i wzrost kosztów materiałów budowlanych i pracowników.

Stopy zwrotu z inwestycji w sektorze PRS, w zależności od lokalizacji, będą kształtować się w przedziale 3,5-4,0% w Czechach i 5,0-5,5% w Polsce

Według danych Eurostatu koszt budowy nowych mieszkań w UE wzrósł o 15% w okresie od 2010 do 2019 roku. Wśród państw członkowskich Europy Środkowo-Wschodniej największy wzrost odnotowano na Węgrzech (+47%) i w Rumunii (+46%). Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, wielu deweloperów w regionie nie rezygnuje z modelu „build-to-sell”, tzn. budowania na sprzedaż dla klienta indywidualnego.

Jeśli zaś chodzi o istniejące zasoby całych kompleksów obiektów z lokalami na wynajem, będących własnością deweloperów/inwestorów – tzw. najmu instytucjonalnego, dość daleko w czołówce znajdują się Czechy z ok. 57 000 lokali, a następnie Polska z ok. 4 500 lokalami.

‒ Obiekty najmu instytucjonalnego jako klasa aktywów są stosunkowo nowym zjawiskiem w Europie Środkowo-Wschodniej i z pewnością jest ich coraz mniej w miarę oddalania się na wschód. Częściowo jest to podyktowane względami historycznymi: wskaźnik własności lokalu mieszkalnego był zawsze bardzo wysoki w Europie Środkowo-Wschodniej i odzwierciedlał mentalność nakazującą posiadanie własnego mieszkania czy domu. Obecnie nie jest to regułą. 

W związku ze zmianami demograficznymi i stale rosnącymi cenami nieruchomości w zatłoczonych obszarach, gdzie możliwości inwestycyjne są coraz mniejsze, a wiele osób jest wykluczonych z rynku zakupu mieszkań czy domów, spodziewamy się, że ta klasa aktywów zyska na popularności w Europie Środkowo-Wschodniej ‒ powiedział Victor Constantinescu, Partner Zarządzający, Współkierownik Działu Nieruchomości w firmie Kinstellar w Bukareszcie.

Obiekty najmu instytucjonalnego jako klasa aktywów są stosunkowo nowym zjawiskiem w Europie Środkowo-Wschodniej i z pewnością jest ich coraz mniej w miarę oddalania się na wschód

W całym regionie widoczna jest również większa liczba inwestycji w obszarze nieruchomości budowanych pod wynajem (BTR/PRS), których realizacja ma nastąpić w ciągu najbliższych kilku lat. Śledząc działalność w sektorze Living/PRS, widać wyraźnie, że wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej znajdują się na stosunkowo wczesnym etapie rozwoju, ale rozwijają się też w różnym tempie. Z pewnością w Polsce i Czechach obserwujemy szybszy trend wzrostowy.

Czytaj także: Coraz głębszy deficyt nowych mieszkań: skąd ta zadyszka branży deweloperskiej?

Warunki najmu

Na większości rynków powszechny jest podział najmu na długo- i krótkoterminowy, przy czym krótkoterminowy definiowany jest zazwyczaj jako krótszy niż 3 miesiące, ale może wynosić do 6 miesięcy.

Z kolei najem długoterminowy zazwyczaj oznacza umowę obowiązującą 1 rok lub dłużej, co jest oczywiście znacznie krótszym okresem niż standardowe 5+ letnie umowy najmu spotykane w sektorze komercyjnym.

Wszystkie rynki (Living/PRS) w Europie Środkowo-Wschodniej znajdują się na stosunkowo wczesnym etapie rozwoju, ale rozwijają się też w różnym tempie. Z pewnością w Polsce i Czechach obserwujemy szybszy trend wzrostowy

W sektorze najmu instytucjonalnego (PRS) najbardziej powszechne są umowy najmu na okres jednego roku, a po ich zakończeniu najemcy albo składają wypowiedzenie i wyprowadzają się, albo przedłużają umowę na kolejny rok.

‒ W krajach Europy Środkowo-Wschodniej, których dotyczy niniejszy raport, nie było regulacji ograniczających umowy najmu pomiędzy podmiotami prywatnymi i w momencie tworzenia tego raportu nie są znane żadne plany ich wprowadzenia.

Dlatego też, na koniec każdego roku lub okresu najmu, wynajmujący mają prawo do zmiany wysokości czynszu, ponieważ w standardowej jednorocznej umowie najmu nie stosuje się indeksacji.

Może to oczywiście czasami prowadzić do skokowych wzrostów czynszów w zależności od warunków rynkowych w danym czasie ‒ powiedziała Agata Jurek-Zbrojska, Partner w zespole nieruchomości warszawskiego biura Greenberg Traurig.

Rynek inwestycyjny – wolumen transakcji mieszkaniowych

Wolumen transakcji mieszkaniowych w Europie Środkowo-Wschodniej był raczej ograniczony i wynosił średnio rocznie nieco ponad 200 mln euro w ciągu ostatnich 5 lat (w przeciwieństwie do wolumenu transakcji w regionie EMEA, który w 2019 i 2020 r. wyniósł ponad 60 mld euro).

‒ Ma to wiele wspólnego z brakiem istniejącego produktu na rynku, a nie z brakiem apetytu ze strony inwestorów.

W kilku przypadkach, które obserwowaliśmy i w których doradzaliśmy, w Europie Środkowo-Wschodniej, inwestorzy weszli na rynek poprzez przejęcie dewelopera mieszkaniowego.

Lub utworzenie spółki joint venture w celu zabezpieczenia odpowiednio dużego portfela gruntów oraz w konsekwencji projektów typu PRS, które na tych gruntach mogą powstać ‒ wyjaśniła Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner w Colliers, Dyrektor działu Corporate Finance w Europie Środkowo-Wschodniej.

Stopy zwrotu

Eksperci szacują, że stopy zwrotu z inwestycji w sektorze PRS, w zależności od lokalizacji, będą kształtować się w przedziale 3,5-4,0% w Czechach i 5,0-5,5% w Polsce.

Czytaj także: Za wynajem mieszkania w Europie płaci już 31 proc. gospodarstw domowych, w Polsce tylko 4 proc.