Brak strategii wsparcia polityki mieszkaniowej

Luka mieszkaniowa stanowi jeden z istotniejszych problemów polskiej gospodarki od wielu lat. Niedobór lokali mieszkalnych i niski standard znacznej części istniejącego zasobu mieszkaniowego dawał się we znaki już w latach międzywojennych, okresie Polski Ludowej i podczas transformacji ustrojowej.

Polska w mieszkaniowym ogonie Europy

Także i dziś pod względem liczby lokali przypadających na tysiąc mieszkańców zajmujemy jedno z ostatnich miejsc w całej Unii Europejskiej.

Rozpoczynając spotkanie, prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz podkreślił, że poszukiwanie właściwej drogi finansowania potrzeb mieszkaniowych Polaków stanowi jedno z istotniejszych wyzwań od samego początku procesu transformacji ustrojowej.

Zagadnienia te były przedmiotem licznych dyskusji, w których oprócz bankowców i reprezentantów świata biznesu uczestniczyła także strona rządowa.

– Spotykaliśmy się z opinią, iż odnieśliśmy na tym polu istotne sukcesy, inni z kolei twierdzili, że te postępy są okupione poważnymi napięciami społecznymi – dodał prezes ZBP.

Nadmienił on też, że budownictwo mieszkaniowe odgrywa istotne znaczenie w realizacji strategii rozwojowych, zarówno w Polsce, Europie, jak również i na całym świecie, wpisując się w tak przyszłościowe scenariusze jak Zielony Ład czy krajowy program Czyste Powietrze, obliczony na eliminację zjawiska smogu.

Wsparcie mieszkalnictwa nie jest domeną biednych państw

– Zakup mieszkania jest dla większości wielkim wysiłkiem – zauważył dr Andrzej Banasiak, koordynator Programu Analityczno-Badawczego Warszawskiego Instytutu Bankowości.

Przypomniał on, że instrumenty wsparcia dla tego obszaru nie są wyłącznie domeną państw ubogich, wręcz przeciwnie, wiele wiodących gospodarek dysponuje obszernym pakietem narzędzi, zorientowanych zarówno na popyt jak i podaż. W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera efektywność, czego przejawem jest racjonalny koszt w przeliczeniu na jedną osobę lub rodzinę.

Już w latach 30 XX w. sytuacja na polskim rynku nieruchomości była znacznie gorsza niż w wielu krajach europejskich

Innym wyznacznikiem skuteczności polityki w tym obszarze jest trwałość programów wsparcia, która w przypadku Polski jest dość niska. – Poszczególne programy nie są w stanie przetrwać dłużej niż kilka lat – dodał dr Banasiak.

O tym, jak kształtowała się strategia rozwoju mieszkalnictwa w Polsce na przestrzeni ostatnich stu lat, i czy w ogóle możemy mówić o realizacji takowej, mówiła prof. Ewa Kucharska-Stasiak z Uniwersytetu Łódzkiego, współtwórczyni raportu przygotowanego w ramach Programu Analityczno-Badawczego.

– To co łączy teraźniejszość, przeszłość i przyszłość to negatywna ocena sytuacji mieszkaniowej – oceniła prelegentka. Dowodem na to może być fakt, że już w latach 30 XX w. sytuacja na polskim rynku nieruchomości była znacznie gorsza niż w wielu krajach europejskich – w Polsce na 1000 mieszkańców przypadało jedynie 200 mieszkań, co oznaczało wynik o 20% gorszy niż w Niemczech i o 15% gorszy aniżeli w Wielkiej Brytanii.

Dalsze pozycje od Polski zajmowały takie państwa jak Hiszpania, Portugalia i kraje Półwyspu Bałkańskiego. – Dziś rezultat w tym obszarze to 386 mieszkań na 1000 mieszkańców, i jest on również niekorzystny na tle innych krajów, nawet Węgier i Czech- dodała prof. Kucharska-Stasiak.

Luka mieszkaniowa: 2 mln lokali

Tymczasem outsiderzy sprzed niespełna stu lat, Portugalia i Hiszpania, dziś są krajami przodującymi pod względem liczby lokali na 1000 mieszkańców. Obok niedoboru substancji mieszkaniowej polski rynek charakteryzuje też niska jakość użytkowanych lokali.

– Deficyt mieszkań w Polsce szacuje się na 2 mln – wskazała ekspertka, dodając, że spora część zasobu powinna być wyburzona. Dodatkowym wyzwaniem jest zbytnie zagęszczenie mieszkańców w wielu lokalach.

Jednym z nielicznych pozytywnych sygnałów na polskim rynku jest relatywnie niski wskaźnik przeciążenia wydatkami mieszkaniowymi- kształtuje się on na poziomie zaledwie 6%, podczas gdy w Grecji osiągnął zawrotną wartość 36%, a w zamożniejszej niż Polska Austrii wynosi około 7%.

Model, który preferuje własność prowadzi do naruszenia równowagi między sektorem publicznym a prywatnym

Omawiając kolejne etapy w polityce mieszkaniowej prowadzonej po zakończeniu II wojny światowej prelegentka przypomniała, że cały czas brakowało konsekwentnego podejścia.

Pułapka dla emerytów

W ostatnich dekadach problemem był przede wszystkim jednostronny model wspierania własności mieszkaniowej, pomijający całkowicie rynek najmu, co sprawia, że tylko nieduża grupa jest w stanie pozwolić sobie na własny lokal.

Z kolei żywiołowa prywatyzacja zasobu komunalnego, stanowiąca swoistą rekompensatę za trudy transformacji, ale i realizację marzenia Polaków do posiadania lokalu na własność stała się pułapką dla wielu lokatorów, zwłaszcza w starszym wieku, którzy nie zdawali sobie sprawę z takich konsekwencji jak konieczność partycypacji w kosztach remontów budynków.

– Model, który preferuje własność prowadzi do naruszenia równowagi między sektorem publicznym a prywatnym – dodała prof. Kucharska-Stasiak.

O tym, jak realizować działania dedykowane różnym grupom społecznym wskazuje przykład z rynku niemieckiego, gdzie nie brak inicjatyw dedykowanych różnym grupom.

Prof. Magdalena Załęczna z Uniwersytetu Łódzkiego wskazała, że realizacja polityki senioralnej powinna uwzględniać sytuację wielu osób starszych, które są zmuszone do funkcjonowania w lokalach bez windy, lokalach nie zaspokajających ich potrzeb.

Konieczność dostosowania zasobu pod kątem coraz większej grupy osób starszych jest brana pod uwagę choćby w programach, realizowanych u naszego zachodniego sąsiada. Istnieją tam specjalne mechanizmy innowacyjne, skierowane do osób starszych, wspomagające w zakupie i modernizacji mieszkania.

Jednym z nich są fundusze, gromadzące oszczędności na cele emerytalne, który to kapitał może być wykorzystany także na zakup nieruchomości przez seniora lub na adaptację dotychczasowego „M” do jego potrzeb.