Bankowość i Finanse | Nieruchomości | Wywiad | Chyba nie ma rozwiązań, które usatysfakcjonowałyby wszystkich

Sytuacja na rynku nieruchomości w ostatnich kwartałach jest bardzo zmienna, jeżeli chodzi o perspektywy tego rynku. Specyfika segmentu mieszkaniowego polega na wzroście cen przy równoległym spadku zainteresowania. Czy w tym obszarze przyszłość jest możliwa do oszacowania?

– Na rynku nieruchomości mamy obecnie do czynienia z sytuacją, w której możliwości polskich rodzin coraz mocniej odbiegają od trendów cenowych. Jeśli chodzi o ich zdolność kredytową, nastąpiło duże tąpnięcie i chyba jeszcze nie zdajemy sobie sprawy z jego skali. Przyczyną są kolejne podwyżki stóp procentowych ogłaszane od jesieni ub.r. przez Radę Polityki Pieniężnej, zmiany w rekomendacji S oraz wytyczne nadzoru dotyczące bufora na wzrost stopy procentowej. Dla klientów oznacza to jedno – znaczny spadek zdolności kredytowej, a tym samym brak możliwości zaciągnięcia kredytu w kwocie umożliwiającej realizację ich planów lub całkowity brak zdolności kredytowej. Jest to absolutnie bezprecedensowa zmiana, przynajmniej od 2006 r., kiedy w życie wchodziła pierwsza rekomendacja S. W marcu tego roku, kiedy zorientowano się, że zdolność kredytowa może w najbliższym czasie spaść, popyt na kredyty bardzo wzrósł. Myślę jednak, że było to krótkotrwałe zjawisko spowodowane chęcią załapania się na lepsze warunki kredytowania.

Czy należy się liczyć z szokiem bardzo krótkookresowym i intensywnym, czy raczej rozłożonym na lata?

– Zależy to w głównej mierze od tego, jak w najbliższym czasie będą się kształtowały stopy procentowe. Osobiście sądzę, że za dwa lata będą na równie wysokim poziomie. Jeżeli chodzi o sprzedaż nieruchomości, to wiadomo, że jest ona finansowana nie tylko kredytami. Mamy spory udział sprzedaży gotówkowej, a ucieczka przed inflacją może podtrzymywać popyt. To zaś mogłoby oznaczać, że wpływ rynku kredytowego na obrót nieruchomościami nie musiałby być tak odczuwalny. Po  stronie kredytów możemy się oczywiście spodziewać dużego spadku.

Nadszedł zatem czas, by przedyskutować potencjalne rozwiązania łagodzące zmianę stóp procentowych? Jeszcze 15 lat temu na rynku nieruchomości funkcjonowały stosowne rozwiązania podatkowe…

– Zdecydowanie tak. Sądzę, że bez regulacyjnej niewidzialnej ręki, stymulującej rynek trudno będzie utrzymać poziomy zbliżone do tych, które obserwowaliśmy do tej pory. Nic nie działa tak skutecznie jak wsparcie ze strony programów rządowych.

Na ile rozwiązania, które już banki próbują wprowadzić samodzielnie, myślę tutaj o produktach stałoprocentowych czy listach zastawnych, mogą w kontekście tych kredytów stanowić skuteczną odpowiedź na te zjawiska, jakie obserwujemy na rynku?

– Kredyty o stałej stopie procentowej mają teraz swoje pięć minut i najpewniej ich popularność utrzyma się przez dłuższy czas. Jeśli chodzi o listy zastawne, to pięć polskich banków uniwersalnych dysponuje własnymi bankami hipotecznymi. Mimo to w ciągu ostatnich dwóch lat, z uwagi na nadpłynność rynku, nie mieliśmy do czynienia z ich szczególną aktywnością na polu emisji listów zastawnych. Jeżeli chodzi o produkty stałostopowe, to aż się prosi o stworzenie zachęty – podatkowej czy innej – która jeszcze bardziej uatrakcyjniłaby te produkty. Chodzi w końcu o to, by różnica między stałym a zmiennym oprocentowaniem była jak najmniejsza, a docelowo, by być może kredyty ...