Bankowość i Finanse | Nieruchomości | Czy na gruntach da się zarabiać?

Od początku 2024 r. obowiązują dwie duże nowelizacje ustaw: o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz o planach zagospodarowania przestrzennego. Jak nowe przepisy i regulacje zmienią obraz inwestycji w nieruchomości gruntowe, i czego powinni się spodziewać inwestorzy?

– Dla inwestorów dysponujących średnią ilością gotówki kluczowym terminem, który będzie przewijać się w bieżącym roku, jest niepewność. Wielorakie czynniki będą miały wpływ na sytuację na rynku, nie ograniczając się jedynie do aspektów bezpośrednio związanych z nieruchomościami gruntowymi. Mimo to, skupiając się na tej dziedzinie, dla wielu lokalizacji na terenie kraju niekorzystnym zjawiskiem okazała się nowelizacja art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiana ta wprowadza ograniczenie, zgodnie z którym grunty rolne o wysokiej przydatności rolniczej mogą być zabudowywane wyłącznie w przypadku, gdy znajdują się one w obszarze uzupełnienia zabudowy. Pojęcie „obszar uzupełnienia zabudowy” wynika z kolejnej nowelizacji, tym razem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzone zmiany generują wyzwanie dla gmin, które mają czas do końca 2025 r. na opracowanie planów zagospodarowania przestrzennego, choć pojawiały się już propozycje przesunięcia tego terminu o dwa lata.

Oznacza to, że posiadanie gruntu o wysokiej klasie przydatności rolniczej (klasy I, II, III) umożliwia jego zabudowę jedynie pod warunkiem, że teren ten znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Jednakże realne możliwości wykorzystania takich gruntów pod zabudowę są ograniczone z powodu braku aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. Brak tych planów często wynika z niedostatecznego finansowania, w tym z braku środków pochodzących m.in. z Krajowego Planu Odbudowy. Ustawodawca, dążąc do uproszczenia procedur i idąc naprzeciw oczekiwaniom nabywców gruntów, stworzył katalog warunków, które muszą być spełnione, aby możliwa była zabudowa działki. Te cztery warunki miały na celu ułatwienie procesu, jednak sposób, w jaki zostały wprowadzone zmiany, okazał się mało korzystny. Z jednej strony, legislacja została uproszczona, ale z drugiej – brak jasnych wytycznych i koniecznych planów zagospodarowania przestrzennego sprawia, że w praktyce wykorzystanie gruntów rolnych pod zabudowę staje się utrudnione.

Przed wprowadzeniem nowych regulacji nie wszędzie istniały lub powstały miejscowe plany zagospodarowania. Jak pana zdaniem brak planów i nowe wytyczne wpłyną na możliwości obrotu gruntami?

– Brak ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia zabudowę gruntów, co stanowi szczególnie istotny problem dla mniejszych aglomeracji, jak Lublin, Rzeszów czy Białystok, gdzie znajdują się grunty III klasy. W tych miastach grunty mogą być atrakcyjne pod kątem lokalizacji, jednak ministerstwo ogranicza możliwość ich przeznaczenia w miejscowych planach zagospodarowania, a ustawodawca uniemożliwia uzyskanie warunków zabudowy. To stwarza znaczące utrudnienia. Jednakże, jak to często bywa, obecna sytuacja otwiera również pewne możliwości. Osoby, które już posiadają w swoim portfelu grunty odpowiednie do zabudowy, mogą znaleźć się na korzystnej pozycji. Dla potencjalnych inwestorów obecny moment może wydawać się atrakcyjny do zakupu gruntów, pomimo że wiele z nich może mieć problem. Decyzja o zakupie wymaga jednak dużej ostrożności, by nie nabyć terenu, który, mimo że teoretycznie jest atrakcyjny, może być obarczony ograniczeniami uniemożliwiającymi jego wykorzystanie. Tylko drobna zmiana w przepisach lub planach zagospodarowania może znacząco wpłynąć na wartość i możliwości inwestycyjne takiego gruntu. Co więcej, zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza ograniczenia w możliwości uzyskiwania warunków zabudowy, co stanowi odejście od dotychczasowej praktyki masowego ich wydawania przez gminy. Rządzący pragną, by warunki zabudowy nie były już podstawowym narzędziem w planowaniu urbanistycznym, co moim zdaniem, jest krokiem w dobrym kierunku. Jednakże będzie to również oznaczało dalsze ograniczenie liczby gruntów dostępnych pod zabudowę. Dotychczas problem polegał na zbyt liberalnych przepisach, które umożliwiały przeznaczenie na zabudowę działek położonych w mniej odpowiednich lokalizacjach, np. bez dobrego dostępu do infrastruktury, co generowało dodatkowe koszty dla samorządów związane z koniecznością zapewnienia usług publicznych, takich jak dojazd do szkół, odśnieżanie czy odbiór śmieci. Aktualne przepisy mają na celu ograniczenie rozlewania się zabudowy i promowanie bardziej skonsolidowanego rozwoju. Jednak mogą one prowadzić do sytuacji, w której rozwój pewnych miejscowości jest blokowany przez bardzo prozaiczne problemy, jak np. nierozwiązane sprawy spadkowe. Przykład sytuacji, w której rozwój wsi jest zatrzymany z powodu braku możliwości rozwoju w jednym kierunku z przyczyny nierozwiązanych kwestii własnościowych, ilustruje, jak ważne jest kompleksowe podejście do planowania przestrzennego, które uwzględnia różnorodne aspekty życia społeczności lokalnych. Warto dodać, że wcześniej istniała większa elastyczność w planowaniu przestrzennym, co umożliwiało omijanie trudnych stanów prawnych poszczególnych działek. Samorządy były świadome problemów prawnych, mogły liczyć na to, że z czasem sytuacja się unormuje, co pozwalało na pewną swobodę w wyznaczaniu terenów pod zabudowę. Jednak nowe przepisy wprowadzają większy porządek w planowaniu, co jest pozytywnym zjawiskiem, ale może prowadzić do pojawiania się praktycznych problemów w realizacji inwestycji.

Jak obecne regulacje wpłyną na relacje na linii samorząd-gmina-deweloper. Wiadomo, że dla deweloperów grunt pod zabudowę, ale i ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

• zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
• wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
• wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
• zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na BANK.pl/sklep.

Uwaga:

• zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
• wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

• bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Źródło: Miesięcznik Finansowy BANK