Bankowość i Finanse | Nieruchomości – AMRON | Dyrektywa EPBD, czyli o nadchodzącej fali renowacji budynków w Polsce

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: agnieszka.pilcicka

Zgodnie z wytycznymi dyrektywy EPBD, już niedługo każdy budynek w Polsce będzie miał nadaną własną klasę energetyczną, analogicznie jak to ma miejsce w przypadku sprzętów AGD i RTV. Klasa energetyczna budynku będzie określać, ile energii zużywa on w ciągu roku (na ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, chłodzenie i oświetlenie) oraz ile kosztuje jego utrzymanie. EPBD wprowadza podział budynków mieszkalnych na klasy od najlepszej A+ do najgorszej G, w której ma się znaleźć 15% budynków z najgorszą charakterystyką energetyczną w kraju (tzw. wampiry energetyczne). Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje wprowadzić taki system podziału budynków już w 2024 r.

Korzyści dla właścicieli

Wprowadzenie klasyfikacji energetycznej budynków zapewni szereg korzyści dla właścicieli domów i mieszkań. Przede wszystkim pozwoli to na poznanie rzeczywistego stanu energetycznego budynków i zaplanowanie renowacji, które przełożą się na lepszą jakość życia, oszczędność energii i obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości. Zgodnie z zapisami dyrektywy klasa charakterystyki energetycznej budynku będzie podawana w każdym ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie, dzięki czemu potencjalny nabywca czy najemca będzie świadomy, jakie będą comiesięczne rachunki za energię i jakie koszty ewentualnego remontu poniesie w przyszłości.

Koszt ogrzewania budynku o klasie energetycznej A może być nawet sześciokrotnie niższy w porównaniu z budynkiem o klasie energetycznej F czy G, zatem jej znajomość będzie mieć znaczny wpływ na cenę transakcyjną nieruchomości lub czynsz najmu oraz na czas ekspozycji nieruchomości na rynku. Ponadto w przypadku najwyższych klas energetycznych można będzie uzyskać lepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego. System klas energetycznych z powodzeniem działa już w większości krajów europejskich, m.in. w Belgii, Holandii, Irlandii, Francji, Niemczech, Norwegii, Danii, we Włoszech czy w Wielkiej Brytanii.

Wymogi do spełnienia

Jednak celem nowelizacji dyrektywy nie jest samo wprowadzenie klas energetycznych budynków, ale ich systematyczna poprawa, tak żeby wyeliminować tkankę budowlaną o najgorszej charakterystyce energetycznej. W związku z tym w dyrektywie zawarto wymóg, aby budynki niemieszkalne i budynki użyteczności publicznej do 2027 r. osiągnęły co najmniej klasę efektywności energetycznej E, a do roku 2030 klasę D. Budynki mieszkalne będą musiały osiągnąć te same klasy odpowiednio do 2030 i 2033 r. W kolejnych latach poszczególne budynki powinny osiągać coraz wyższe klasy, aby docelowo w roku 2050 całe krajowe zasoby budowlane były bezemisyjne i neutralne klimatycznie, co w praktyce oznacza konieczność renowacji w tej perspektywie niemal wszystkich istniejących budynków (z wyjątkiem tych, które już spełniają najwyższe standardy).

Poszczególne państwa członkowskie będą mogły wyłączyć spod działania dyrektywy pewne grupy budynków, m.in. zabytki i inne obiekty chronione, budynki o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 m2, budynki mieszkalne użytkowane przez mniej niż cztery miesiące w roku czy mieszkania z zasobu socjalnego, w których renowacje oznaczałyby wzrosty czynszów niemożliwe do zrekompensowania przez niższe rachunki za energię. Mimo to przymusowe remonty czekają kilka milionów Polaków.

Co więcej, budynki będą musiały spełniać określone w dyrektywie minimalne normy charakterystyki energetycznej w momencie ich sprzedaży lub wynajmu, zatem domy i mieszkania w budynkach wielorodzinnych z najniższych klas nie będą mogły być sprzedane lub wynajęte bez przeprowadzenia wcześniej ich modernizacji pod względem energetycznym. W ciągu najbliższych 10 lat będzie to dotyczyło budynków z klasy E, F oraz D. Właściciel planujący sprzedaż lub wynajem takiej nieruchomości będzie miał dwa wyjścia: sprzedaż przed dniem wejścia w życie nowelizacji unijnej dyrektywy lub inwestycja podnosząca klasę energetyczną budynku, np. termomodernizacja.

Mnóstwo domów do poprawki

Obiekty wybudowane w XXI w. mają relatywnie wysoką efektywność energetyczną, ale starsze budynki charakteryzują się bardzo wysokimi wskaźnikami zapotrzebowania na energię i wymagają termomodernizacji. W szczególności dotyczy to domów jednorodzinnych, gdzie podstawowym źródłem ciepła są kotły na paliwa stałe. Obecnie ok. 70% z 6,870 mln polskich budynków mieszkalnych (domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych) wymaga modernizacji, a ok. 16% z nich, czyli 1,1 mln (w których znajduje się ponad 2 mln mieszkań), to tzw. wampiry energetyczne kwalifikujące się do najniższych klas energetycznych, które odpowiadają za zużycie jednej trzeciej całkowitej energii wykorzystywanej we wszystkich polskich budynkach. To właśnie te nieruchomości zostaną pozbawione możliwości sprzedaży lub wynajmu, jeżeli wcześniej nie zostaną zmodernizowane do wyższej klasy energetycznej.

Ogromne nakłady finansowe

Propozycja nowelizacji EPBD wzbudza sporo kontrowersji w UE, przede wszystkim z powodu skali przedsięwzięcia. Realizacja unijnych wymogów będzie wymagała mobilizacji ogromnych środków finansowych zarówno prywatnych, jak i publicznych. Zgodnie z założeniami „Długoterminowej strategii renowacji budynków” wydatki inwestycyjne na renowację budynków w Polsce do 2050 r. (w zakresie termomodernizacji i wymiany źródeł ciepła) wyniosą ok. 1,5 bln zł. Po drugiej stronie będą jednak zyski w postaci niższych kosztów eksploatacji nieruchomości i wzrostu ich wartości, a także poprawa jakości powietrza i lepszy stan zdrowia mieszkańców. Jednocześnie skorzysta cała polska gospodarka, ponieważ wg szacunków Stowarzyszenia Fala Renowacji wdrożenie programu renowacji może przyczynić się do powstania ok. 100 tys. nowych miejsc pracy w sektorze budowlanym oraz 200 tys. pośrednich miejsc pracy (w sektorach, które dostarczają materiały i usługi dla budownictwa). Zatem plany są bardzo ambitne, ale wydają się być słuszne.