Amortyzacja może uchronić przed podatkiem od zysków z wynajmu

W 2013 roku na konta właścicieli mieszkań na wynajem w Polsce trafić mogło nawet 3,3 mld euro – wynika z szacunków Lion’s Bank. Niskie oprocentowanie lokat i rekordowo tanie kredyty hipoteczne powodują, że dużo osób rozważa zakup mieszkania na wynajem w ramach inwestycji. Jest to o tyle ciekawa forma lokaty kapitału, że w odróżnieniu od innych popularnych form inwestowania (np. lokaty, fundusze inwestycyjne) właściciel może obniżyć podatek od otrzymywanych czynszów amortyzując lokal oraz rozliczać się z fiskusem poprzez jeden z kilku sposobów dążąc do zapłacenia możliwie niskiej daniny. Trzeba oczywiście pamiętać, że chęć stosowania odpowiedniej stawki trzeba zgłosić w urzędzie w odpowiednim terminie. Do wyboru są:

1) dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości:

a. za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
b. na zasadach ogólnych (stawki progresywne 18% od dochodu do kwoty 85 528 zł i 32% od każdej złotówki dochodu powyżej tej kwoty),

2) dla osób prowadzących działalność w zakresie wynajmu:

a. na zasadach ogólnych (identycznie jak w przypadku osób nieprowadzących działalności),
b. z wykorzystaniem stawki liniowej (19% od dochodu).

Stawka 8,5% nie zawsze musi się opłacać. Wszystko zależy od tego jak duże kwoty właściciel mieszkania może zaliczyć w koszty. Ryczałt płaci się bowiem od przychodu, a podatek na zasadach ogólnych i tzw. liniowy obliczany jest na podstawie dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Do kosztów zaliczyć można: odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika) czy nakłady na odświeżenie i wyposażenie lokalu, ale też amortyzację. Jest to koszt, który nie wiąże się z faktycznym wydawaniem pieniędzy przez właściciela, ale ma obrazować zużycie wynajmowanego mieszkania. Jest to więc koszt, z którego dobrodziejstw nie mogą korzystać osoby inwestujące w akcje, obligacje czy lokaty (te się nie zużywają).

Amortyzacja od 1,5 do 10%

Właściciel mieszkania może co roku zaliczyć w koszty 1,5% wartości swojego mieszkania, a osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinna stosować stawkę 2,5-proc. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem używane przynajmniej 5 lat. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10% (dotyczy prawa własności). Przyspieszoną amortyzację mogą też zastosować właściciele, którzy ponieśli nakłady na ulepszenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem tego lokalu do ewidencji. Jakie są efekty wykorzystania tych trzech sposobów amortyzacji? Przyjmijmy, że inwestor kupił z zamiarem wynajęcia mieszkanie o cenie nabycia na poziomie 300 tys. zł. Jeśli do mieszkania przysługuje mu prawo spółdzielcze własnościowe, to może roczny dochód z wynajmu pomniejszyć o 7 500 zł rocznie z tytułu odpisów amortyzacyjnych. Kwota ta obniżyłaby podatek osoby płacącej 18-proc. podatek dochodowy o 1 350 zł rocznie. Przy opłacaniu podatku liniowego korzyść podatkowa z amortyzacji wyniosłaby prawie 1 425 zł rocznie, a dla osoby, która od dodatkowego dochodu musi opłacać podatek o stawce 32% (dochód z innych źródeł przekracza 85 tys. zł rocznie) korzyść podatkowa z amortyzacji wyniosłaby 2 400 zł.

Gdyby modelowy inwestor miał nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale prawo własności, to w podstawowym scenariuszu do kosztów mógłby w ciągu roku zaliczyć 1,5% wartości nieruchomości. W naszym przypadku oznacza to kwotę 4 500 zł. Ta obniżyłaby podatek dochodowy o od 810 zł w przypadku osób z pierwszej grupy podatkowej do nawet 1 440 zł w przypadku lepiej zarabiających.

W jeszcze lepszej sytuacji mogą być osoby, które kupiły mieszkanie używane (min. 5 lat) lub poniosły spore nakłady na ulepszenie lokalu (min. 30% ceny zakupu). Tacy inwestorzy mogą zastosować przyspieszoną amortyzację. Oznacza to, że ustalona przez nich stawka może być wyższa niż 1,5%, ale nie wyższa niż 10%. Co więcej mechanizm ten dotyczy tylko właścicieli, a nie osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przyjrzyjmy się więc korzyściom, które stosowanie takiej stawki amortyzacji może nieść w przypadku wspomnianego inwestora. Mógłby on w skali roku (przez 10 lat) zaliczać w koszty 10% wartości nieruchomości, czyli 30 tys. zł. Takie posunięcie pozwoliłoby obniżyć podatek dochodowy od zysków z wynajmu o od 5 400 do 9 600 tys. zł. Przy ustalaniu przyspieszonej stawki amortyzacji inwestorzy powinni więc dokonać dokładnej kalkulacji, aby z wysokością stosowanej amortyzacji nie przesadzić. Nie ma bowiem sensu przez 10 lat osiągać z wynajmu wysokiej straty, bo raz zamortyzowany w pełni środek trwały nie pozwoli optymalizować wysokości daniny płaconej fiskusowi w przyszłości. Co niemiej ważne podatnicy ustalają stawki amortyzacyjne dla danego mieszkania na cały okres amortyzacji. Nie można więc ich dowolnie zmieniać co roku.

Strata rozliczana po latach

Co więcej trzeba pamiętać, że co do zasady strata z wynajmu mieszkania nie może obniżyć w corocznej deklaracji podatkowej np. dochodów z pracy najemnej. Wynika to z art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ta część ustawy mówi bowiem, że „stratą” nazywa się taką sytuację, gdy koszty uzyskania przychodów przewyższają osiągnięte z danego źródła przychody. Podatnik, który osiągnie stratę z jednego źródła (np. wynajmu mieszkania) nie może jej rozliczyć w tym samym roku obniżając dochód z innego źródła (np. umowy o pracę czy działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu sklepu). Co niemniej ważne osiągniętą w danym roku podatkowym stratę z konkretnego źródła przychodów można rozliczyć przez kolejne 5 lat. W jednym roku nie można rozliczyć więcej niż 50% straty.

Przy sprzedaży częściowo zamortyzowanego lokalu możesz zapłacić wyższy podatek

Właściciele mieszkań na wynajem, którzy stosują amortyzację w celu ograniczenia wysokości płaconego podatku muszą mieć świadomość konsekwencji takiego działania. Dobitnym przykładem jest sprzedaż takiej nieruchomości. Inwestor będzie bowiem musiał obliczyć podatek od zysków ze sprzedaży nieruchomości mnożąc stawkę 19% (stawka podatku od zysków ze sprzedaży nieruchomości) przez nadwyżkę ceny sprzedaży nad wartością księgową mieszkania. Zobrazujmy to na przykładzie. Inwestor w 2010 roku kupił mieszkanie o cenie nabycia na poziomie 300 tys. zł. Dotychczas w ramach amortyzacji zaliczył w koszty łącznie 30 tys. zł. Po trzech latach mieszkanie sprzedane zostało za 300 tys. zł. Na pierwszy rzut oka inwestor mógłby uznać, że podatku od zysków ze sprzedaży może nie płacić, bo sprzedał mieszkanie za taką samą kwotę za jaką kupił. Nie jest to jednak słuszne twierdzenie.

Zgodnie z prawem podatek trzeba bowiem zapłacić od zysku obliczonego poprzez odjęcie od ceny sprzedaży (300 tys. zł) aktualnej wartości środka trwałego (300 tys. zł pomniejszone o 30 tys. zł kosztów amortyzacyjnych), co daje zysk na poziomie 30 tys. zł. Uwaga! Podatku od zysków z tytułu sprzedaży mieszkania nie trzeba płacić jeśli od daty nabycia minęło więcej niż 5 lat podatkowych. Modelowy inwestor mógłby więc uniknąć opodatkowania zysków ze sprzedaży, gdyby poczekał ze sprzedażą do stycznia 2016 roku.

Bartosz Turek
Lion’s Bank